Bất động sản trước cơ hội phục hồi cuối năm: Giá điều chỉnh, dòng tiền bắt đầu chuyển động

Sau giai đoạn giao dịch trầm lắng, thị trường bất động sản đang xuất hiện những tín hiệu tích cực hơn khi bước vào những tháng cuối năm 2026. Nhu cầu mua nhà phục vụ mục đích ở thực, nguồn cung nhà ở xã hội gia tăng cùng các chính sách bán hàng linh hoạt được kỳ vọng sẽ tạo động lực cải thiện thanh khoản. Tuy nhiên, sự phục hồi được dự báo diễn ra có chọn lọc, thay vì lan tỏa đồng đều giữa các phân khúc.

Theo báo cáo cuối tháng 10 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), tổng lượng giao dịch trên thị trường trong quý IV/2026 có thể đạt khoảng 25.000 sản phẩm, cao gấp đôi so với quý III. Động lực chủ yếu đến từ nhu cầu mua nhà thường gia tăng vào dịp cuối năm, kết hợp với nguồn cung nhà ở xã hội được bổ sung đáng kể.

Bên cạnh đó, dữ liệu thị trường cho thấy mức độ quan tâm và lượng tìm kiếm bất động sản trực tuyến tiếp tục duy trì ổn định. Lượng tiền gửi tiết kiệm của khách hàng cá nhân tại các ngân hàng vẫn ở mức lớn, phản ánh nguồn lực tài chính tiềm năng có thể tham gia thị trường khi xuất hiện những cơ hội phù hợp.

Thông tin từ các sàn giao dịch cũng ghi nhận nhu cầu khảo sát thực tế, tìm hiểu và trực tiếp tham quan dự án của khách hàng vẫn duy trì ở mức cao. Đây được xem là một trong những tín hiệu cho thấy sự quan tâm đối với bất động sản chưa suy giảm hoàn toàn, dù quyết định xuống tiền đang được cân nhắc kỹ lưỡng hơn.

Ngoài yếu tố nhu cầu, các chương trình ưu đãi, điều chỉnh chính sách thanh toán và hỗ trợ tài chính từ chủ đầu tư cũng góp phần kích thích giao dịch trong bối cảnh người mua ngày càng nhạy cảm với giá bán và chi phí vốn.

Tuy nhiên, VARS nhận định dòng tiền đang có xu hướng phân hóa rõ rệt. Thay vì tìm kiếm lợi nhuận chủ yếu từ kỳ vọng tăng giá, người mua ngày càng ưu tiên những sản phẩm có giá trị sử dụng thực tế, đáp ứng nhu cầu ở và phù hợp với khả năng tài chính.

Trong xu hướng này, căn hộ chung cư và nhà ở xã hội được đánh giá có lợi thế về thanh khoản. Đặc biệt, phân khúc nhà ở xã hội được kỳ vọng ghi nhận lượng giao dịch cao kỷ lục trong quý IV/2026 nhờ nguồn cung tăng mạnh. Tính đến cuối tháng 9, cả nước đã có 128 dự án nhà ở xã hội được khởi công, với quy mô hơn 183.000 sản phẩm.

Ngược lại, những bất động sản phụ thuộc nhiều vào kỳ vọng tăng giá, thiếu khả năng khai thác thực tế hoặc chưa đáp ứng được yêu cầu của người mua tiếp tục đối mặt với khó khăn trong việc tìm kiếm thanh khoản.

Thị trường bắt đầu chuyển động, nhưng chưa thể nói đã phục hồi

Trao đổi về triển vọng thị trường những tháng cuối năm, ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGO Homes, cho rằng diễn biến lãi suất là một trong những nguyên nhân quan trọng khiến thanh khoản bất động sản suy giảm trong thời gian qua.

Theo ông Chung, từ tháng 12/2025, mặt bằng lãi suất tăng đã tác động trực tiếp đến cả nhu cầu đầu tư lẫn nhu cầu mua nhà để ở. Đây đều là những nhóm khách hàng có tỷ lệ sử dụng đòn bẩy tài chính đáng kể, do đó việc chi phí vay vốn gia tăng đã ảnh hưởng đến khả năng và quyết định xuống tiền.

Đối với nhà đầu tư, lãi suất cao làm tăng chi phí nắm giữ tài sản và thu hẹp biên lợi nhuận kỳ vọng. Trong khi đó, người mua nhà để ở cũng chịu áp lực lớn hơn về khả năng trả nợ, khiến nhiều kế hoạch mua nhà phải trì hoãn.

Tác động này không chỉ thể hiện ở lượng giao dịch sụt giảm mà còn tạo ra tâm lý chờ đợi trên thị trường. Theo ông Chung, trong ba quý đầu năm 2026, phần lớn nhà đầu tư duy trì trạng thái thận trọng, chưa vội đưa ra quyết định mua bất động sản. Cùng với đó, mặt bằng lãi suất tiết kiệm và diễn biến của thị trường vàng khiến một bộ phận dòng tiền tiếp tục ưu tiên các kênh tích lũy này, thay vì chuyển ngay sang bất động sản trong bối cảnh triển vọng thị trường chưa thực sự rõ ràng.

Tuy nhiên, bước sang quý IV/2026, ông Chung nhận thấy thị trường đã bắt đầu xuất hiện những chuyển biến tích cực, trước hết ở tâm lý người mua.

"Tôi thấy rằng bắt đầu sang quý IV, thị trường đã có sự cải thiện về thanh khoản. Đương nhiên, chưa thể nói là đã phục hồi, nhưng đã xuất hiện những tín hiệu tốt trở lại", ông Chung nhận định.

Một trong những yếu tố thúc đẩy sự thay đổi này là quá trình điều chỉnh giá bán. Theo quan sát của lãnh đạo SGO Homes, một số sản phẩm trên thị trường thứ cấp đã giảm giá khoảng 10-20%. Đồng thời, nhiều chủ đầu tư triển khai dự án mới cũng chủ động điều chỉnh giá bán và chính sách kinh doanh để phù hợp hơn với khả năng hấp thụ của thị trường.

Những thay đổi này bước đầu tạo điều kiện để nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực quay trở lại tìm kiếm và lựa chọn sản phẩm.

Theo ông Chung, sau thời gian dài duy trì tâm lý chờ đợi, một bộ phận người mua cũng bắt đầu cân nhắc chuyển dịch tài sản trước những lo ngại về nguy cơ lạm phát. Thay vì tiếp tục giữ toàn bộ nguồn tiền trong các kênh tích lũy, một số khách hàng có xu hướng phân bổ một phần vốn sang bất động sản. Dù vậy, chuyên gia cho rằng dòng tiền tham gia thị trường trong giai đoạn này sẽ mang tính chọn lọc cao hơn, với lợi thế nghiêng về những người có sẵn nguồn lực tài chính.

Pháp lý và lãi suất là hai nút thắt cần tháo gỡ

Bên cạnh những tín hiệu tích cực về nhu cầu, khả năng phục hồi của thị trường bất động sản còn phụ thuộc lớn vào việc giải quyết các khó khăn từ phía doanh nghiệp, đặc biệt là pháp lý dự án và tiếp cận nguồn vốn. Theo ông Lê Đình Chung, đây là hai vấn đề then chốt mà cộng đồng doanh nghiệp bất động sản đang kỳ vọng có những chuyển biến rõ rệt trong thời gian tới.

Trước hết, việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án được xem là điều kiện quan trọng để khơi thông nguồn lực đang bị đình trệ. Khi các thủ tục pháp lý được hoàn thiện, doanh nghiệp mới có cơ sở đẩy nhanh triển khai dự án, tiếp cận các phương án huy động vốn phù hợp quy định và tổ chức kinh doanh, qua đó từng bước cải thiện dòng tiền.

Ông Chung cho rằng, việc đẩy nhanh xử lý những điểm nghẽn pháp lý không chỉ tạo điều kiện cho doanh nghiệp tiếp tục hoạt động mà còn góp phần thúc đẩy nguồn cung bất động sản và các hoạt động kinh tế liên quan.

Vấn đề thứ hai được lãnh đạo SGO Homes đặc biệt quan tâm là mặt bằng lãi suất cho vay. Doanh nghiệp kỳ vọng lãi suất có thể được điều chỉnh theo hướng phù hợp, tạo điều kiện tiếp cận nguồn vốn phục vụ hoạt động đầu tư, phát triển dự án và kinh doanh.

Ở góc độ thị trường, việc cải thiện khả năng tiếp cận vốn có ý nghĩa đối với cả phía cung và phía cầu. Với doanh nghiệp, chi phí vốn hợp lý hơn có thể hỗ trợ tiến độ triển khai dự án và giảm áp lực tài chính. Với người mua, điều kiện vay vốn thuận lợi hơn sẽ góp phần cải thiện khả năng chi trả, đặc biệt đối với nhóm khách hàng mua nhà để ở.

Theo VARS, khả năng phục hồi thanh khoản vẫn cần được nhìn nhận trong mối tương quan với mặt bằng giá bán, chất lượng nguồn cung và sức mua thực tế. Nếu giá bất động sản tiếp tục duy trì ở mức cao so với thu nhập, việc điều chỉnh lãi suất đơn thuần chưa chắc đủ để tạo ra sự phục hồi đồng đều.

Có thể thấy thị trường bất động sản quý IV/2026 đang đứng trước cơ hội cải thiện giao dịch sau giai đoạn trầm lắng. Song, động lực phục hồi trước mắt nhiều khả năng tập trung ở nhóm sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực, có mức giá phù hợp và chính sách bán hàng linh hoạt.