Chuyên gia Savills chỉ ra cuộc đua mới của bất động sản công nghiệp Việt Nam: Giá thuê rẻ chưa đủ để hút vốn ngoại

Tại diễn đàn “Xây dựng Giá trị Công nghiệp Bền vững: Từ Cam kết ESG đến Thực tiễn Triển khai”, ông John Campbell - Giám đốc kiêm Trưởng bộ phận Dịch vụ Công nghiệp Savills Việt Nam, nhận định các tiêu chuẩn về môi trường, xã hội và quản trị (ESG) đang ngày càng có ảnh hưởng đến quyết định đầu tư, đặc biệt đối với các tập đoàn sản xuất quy mô lớn và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

Theo nội dung phân tích của Savills, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đang chứng kiến sự thay đổi đáng chú ý trong nhu cầu của khách thuê. Nếu trước đây, giá nhân công, chi phí thuê đất và vị trí địa lý thường là những yếu tố được ưu tiên, thì hiện nay, nhà đầu tư quan tâm nhiều hơn đến khả năng vận hành ổn định, chất lượng hạ tầng và hiệu quả sử dụng tài sản trong dài hạn.

Sự chuyển dịch này diễn ra trong bối cảnh Việt Nam tiếp tục thu hút dòng vốn đầu tư vào sản xuất, đồng thời từng bước tham gia sâu hơn vào các ngành công nghiệp có giá trị gia tăng cao như điện tử, bán dẫn, xe điện và trung tâm dữ liệu.

Dữ liệu Savills tổng hợp cho thấy, trong 10 tháng đầu năm 2025, Việt Nam ghi nhận 1.156 dự án đầu tư mới trong lĩnh vực sản xuất. Trong đó, 717 dự án lựa chọn nhà xưởng, tương đương 62% tổng số dự án; 439 dự án còn lại lựa chọn đất công nghiệp, chiếm 38%.

Tuy nhiên, xét về quy mô vốn đầu tư, nhóm dự án thuê đất chiếm tới 68%, trong khi các dự án lựa chọn nhà xưởng chiếm 32%. Sự khác biệt này phản ánh đặc điểm nhu cầu trên thị trường: nhà xưởng xây sẵn thu hút số lượng lớn dự án, còn các khoản đầu tư có quy mô vốn lớn vẫn có xu hướng lựa chọn quỹ đất để phát triển cơ sở sản xuất theo yêu cầu riêng.

Cùng với sự thay đổi về cơ cấu đầu tư, yêu cầu đối với bất động sản công nghiệp cũng trở nên khắt khe hơn. Savills xác định năm nhóm tiêu chí ngày càng được doanh nghiệp chú trọng, gồm hạ tầng đáng tin cậy, thời gian đưa dự án vào vận hành, hiệu quả hoạt động, tính bền vững và khả năng thích ứng trong dài hạn.

Trong đó, nguồn điện được xem là một trong những yếu tố có ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng cạnh tranh của khu công nghiệp. Đối với các lĩnh vực sản xuất công nghệ cao và những ngành tiêu thụ nhiều năng lượng, việc bảo đảm nguồn cung điện ổn định không chỉ phục vụ hoạt động thường xuyên mà còn liên quan đến khả năng duy trì sản xuất và kiểm soát rủi ro vận hành.

Bởi vậy, lợi thế về vị trí hay giá thuê có thể không còn đủ sức hấp dẫn nếu hạ tầng điện, cấp nước và các dịch vụ kỹ thuật không đáp ứng yêu cầu của doanh nghiệp.

Song song với đó, ESG đang dần trở thành một phần trong tiêu chí đánh giá chất lượng bất động sản công nghiệp. Các nhà sản xuất quốc tế ngày càng quan tâm đến khả năng tiếp cận năng lượng tái tạo, hiệu suất sử dụng điện, quản lý tài nguyên và những tiêu chuẩn công trình xanh có thể kiểm chứng.

Theo Savills, xu hướng ứng dụng công nghệ cũng đang góp phần thay đổi phương thức vận hành nhà máy và khu công nghiệp. Trí tuệ nhân tạo (AI) có thể được sử dụng để tối ưu mức tiêu thụ năng lượng, điều khiển hệ thống chiếu sáng, điều hòa và thông gió, đồng thời theo dõi việc sử dụng điện, nước và dự báo nhu cầu bảo trì thiết bị.

Những giải pháp này hướng đến mục tiêu giảm lãng phí tài nguyên, kiểm soát chi phí và nâng cao hiệu quả vận hành, thay vì chỉ tập trung vào các hạng mục đầu tư ban đầu.

Sự thay đổi còn thể hiện ở cách phát triển khu công nghiệp. Thay vì đơn thuần cung cấp quỹ đất cho thuê, các chủ đầu tư đang được đặt trước yêu cầu xây dựng hệ sinh thái sản xuất đồng bộ, tích hợp nhà máy, kho vận, hạ tầng kỹ thuật, không gian nghiên cứu và các tiện ích phục vụ người lao động.

Tại Việt Nam, Savills dẫn một số mô hình khu công nghiệp phát triển theo hướng bền vững như DEEP C, VSIP III và Prodezi Eco-IP. Các dự án này được giới thiệu với những giải pháp liên quan đến năng lượng tái tạo, xử lý nước, tái chế, tăng diện tích cây xanh và quản lý môi trường.

Bên cạnh đó, sự xuất hiện của các nhà máy, kho xưởng đạt chứng nhận công trình xanh LEED cũng cho thấy tiêu chuẩn phát triển bền vững đang được áp dụng trong thực tế. Đây không chỉ là yếu tố hỗ trợ doanh nghiệp đáp ứng các yêu cầu ESG mà còn góp phần nâng cao chất lượng tài sản và hiệu quả khai thác lâu dài.

Tuy nhiên, quá trình chuyển đổi của bất động sản công nghiệp Việt Nam vẫn đối mặt với không ít thách thức. Savills chỉ ra những vấn đề đáng chú ý gồm chi phí đất và phát triển dự án gia tăng tại các địa phương công nghiệp trọng điểm, hạn chế về công suất điện đối với khách thuê có nhu cầu lớn, cùng yêu cầu nâng cao chất lượng lao động và phát triển mạng lưới nhà cung ứng trong nước.

Trong bối cảnh đó, cạnh tranh giữa các khu công nghiệp sẽ không chỉ nằm ở khả năng cung cấp diện tích cho thuê, mà còn phụ thuộc vào mức độ sẵn sàng của hạ tầng, chất lượng dịch vụ và khả năng đáp ứng yêu cầu vận hành ngày càng phức tạp của nhà đầu tư.

Từ những phân tích của Savills, có thể thấy thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đang chuyển dần từ lợi thế chi phí sang cạnh tranh bằng chất lượng. Với các chủ đầu tư, việc đáp ứng tiêu chuẩn ESG, bảo đảm nguồn năng lượng ổn định và phát triển hạ tầng đồng bộ không còn đơn thuần là yếu tố tạo khác biệt, mà đang trở thành điều kiện quan trọng để thu hút và giữ chân các doanh nghiệp sản xuất quốc tế.