Cấm cho thuê căn hộ chung cư để lưu trú có mâu thuẫn với quyền sở hữu và khai thác tài sản của người dân?

Mới đây, Ủy ban Nhân dân TP. HCM đã ban hành quyết định số 26 về quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn TP. HCM. Trong đó đối với căn hộ chung cư, quy định này nêu rõ chỉ được sử dụng vào mục đích cho thuê để ở, tuyệt đối không sử dụng căn hộ vào mục đích khác (lưu trú du lịch ngắn ngày, Airbnb...), việc cho thuê cần có hợp đồng ký kết giữa chủ nhà và bên đi thuê.

Trước quy định này, nhiều dự án chung cư đã đưa ra thông báo yêu cầu các chủ nhà dừng kinh doanh dịch vụ này. Điều này khiến nhiều nhà đầu tư đang cho thuê kinh doanh hình thức Airbnb phải vất vả để tìm khách thuê dài hạn, một số khác loay hoay và không khỏi lo lắng bị thiệt hại với "lệnh cấm" này. Thậm chí không ít người đặt ra thắc mắc rằng liệu quy định này có mâu thuẫn với quyền sở hữu và khai thác tài sản của người dân hay không?

>> Tỉnh giàu nhất Việt Nam hiện nay từng sáp nhập với tỉnh Bình Phước

Lệnh cấm lưu trú ngắn hạn tại chung cư không mâu thuẫn với quyền sở hữu và khai thác tài sản của người dân

Liên quan đến vấn đề này, Luật sư Nguyễn Văn Đại, Công ty Luật TNHH Việt Phong, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội đã có những chia sẻ cụ thể như sau:

Tại Điểm c Khoản 8 Điều 3, Luật Nhà ở 2023 quy định rõ:

"Điều 3. Các hành vi bị nghiêm cấm

8. Các hành vi trong quản lý, sử dụng nhà chung cư bao gồm:

c) Tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần sở hữu chung, sử dụng chung của nhà chung cư; sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở; thay đổi, làm hư hại kết cấu chịu lực; chia, tách căn hộ không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép;"

Theo đó, hành vi sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở là hành vi bị nghiêm cấm. Việc cho thuê căn hộ chung cư ngắn hạn theo ngày, theo giờ về mặt pháp lý được hiểu là hoạt động kinh doanh lưu trú ngắn ngày. Do đó, khi kinh doanh dịch vụ này cần có Giấy phép về kinh doanh dịch vụ lưu trú, phải xuất hóa đơn, khai báo thuế và đóng thuế, đảm bảo phòng cháy chữa cháy, an ninh, khách phải đăng ký tạm trú với cấp chính quyền địa phương.

Như vậy, lệnh cấm lưu trú ngắn hạn tại chung cư không mâu thuẫn với quyền sở hữu và khai thác tài sản của người dân. Bởi lẽ, nhà nước không cấm sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích để ở, chủ sở hữu các căn hộ chung cư có thể cho người khác thuê để ở. Tuy nhiên, việc cho thuê căn hộ chung cư ngắn hạn theo ngày, theo giờ là hoạt động kinh doanh có điều kiện. Do đó, để kinh doanh dịch vụ này cần đáp ứng và tuân theo các quy định của pháp luật. Việc cấm các hành vi sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở nhằm mục đích bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu.

Chủ căn hộ đã cho thuê ngắn hạn trước đây sẽ cần làm gì để tuân thủ luật mà không ảnh hưởng đến thu nhập?

Theo LS. Nguyễn Văn Đại, đối với các căn hộ chung cư, Luật Nhà ở 2023 cho phép chủ sở hữu các căn hộ chung cư được cho thuê với mục đích để ở. Ban quản trị các tòa nhà chung cư không có thẩm quyền ngăn cản chủ sở hữu các căn hộ chung cư cho người khác thuê để ở ngắn hạn nhưng người đến ở phải chứng minh là có hợp đồng thuê nhà.

Mặt khác, chỉ những dự án có chức năng hỗn hợp, trong đó có loại hình căn hộ du lịch, mới được phép cho thuê ngắn hạn. Các tổ chức, cá nhân muốn kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định, bao gồm việc đăng ký kinh doanh đúng ngành nghề có điều kiện và thực hiện khai báo tạm trú cho khách thuê.

Bên cạnh đó, việc thuê nhà chung cư để ở phải có hợp đồng ký kết giữa chủ sở hữu căn hộ chung cư và người có nhu cầu thuê nhà, có thể không cần công chứng. Ban quản trị chung cư sẽ căn cứ vào hợp đồng thuê nhà để yêu cầu khách thuê phải tuân thủ đúng quy chế nhằm bảo đảm an ninh trật tự của tòa nhà. Việc chủ sở hữu và người thuê căn hộ chung cư ký hợp đồng thuê nhà cũng nhằm mục đích xác định trách nhiệm của chủ nhà, tránh trường hợp thuê căn hộ chung cư sử dụng vào các mục đích khác, gây ồn ào, phiền toái và ảnh hưởng đến người xung quanh. Đồng thời, hợp đồng thuê nhà cũng ràng buộc trách nhiệm của người thuê. Nếu vi phạm sẽ phải chịu toàn bộ trách nhiệm. Người thuê chỉ được sử dụng vào mục đích để ở, không gây mất an ninh trật tự, tuân thủ quy chế quản trị các tòa nhà.

Có cơ chế pháp lý nào để nhà đầu tư, chủ nhà có thể tiếp tục khai thác cho thuê ngắn hạn hợp pháp mà không vi phạm quy định mới?

Theo quy định của pháp luật Việt Nam, hoạt động cho thuê căn hộ chung cư theo ngày, giờ là hoạt động lưu trú giống như hoạt động của khách sạn. Do đó, chủ sở hữu căn hộ được cho thuê ngắn hạn (mục đích lưu trú) giống như hoạt động của khách sạn nếu đáp ứng về yêu cầu giấy phép kinh doanh dịch vụ lưu trú. Khi kinh doanh dịch vụ này, chủ nhà sẽ phải xuất hóa đơn, khai báo thuế và đóng thuế, đảm bảo phòng cháy chữa cháy, an ninh. Bên cạnh đó, khách phải đăng ký tạm trú với cấp chính quyền địa phương. Những việc mà chủ nhà cần làm để được cho thuê ngắn hạn cụ thể như sau:

- Đăng ký kinh doanh dịch vụ lưu trú

Theo Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, các hoạt động cho thuê nhà được xem là hoạt động kinh doanh bất động sản. Theo quy định tại khoản 22 Điều 3 Nghị định 96/2016/NĐ-CP về điều kiện an ninh, trật tự đối với một số ngành, nghề kinh doanh có điều kiện, chủ nhà muốn kinh doanh dịch vụ lưu trú (nghỉ theo giờ và nghỉ qua đêm) cần phải đăng ký kinh doanh dịch vụ lưu trú. Do đó, các nhà đầu tư, chủ nhà để có thể tiếp tục khai thác cho thuê ngắn hạn hợp pháp thì cần phải có Giấy phép kinh doanh dịch vụ lưu trú.

- Đăng ký và nộp thuế cho hoạt động cho thuê nhà

Chủ nhà cho thuê ngắn hạn cần phải đăng ký, kê khai, nộp thuế với cơ quan thuế về hoạt động kinh doanh của mình. Các khoản thuế đối với hoạt động cho thuê nhà gồm:

+ Thuế thu nhập cá nhân (TNCN): Được tính theo phần trăm doanh thu từ việc cho thuê nhà. Nếu tổng doanh thu từ hoạt động cho thuê trong năm vượt quá 100 triệu đồng, chủ nhà sẽ phải nộp thuế.

+ Thuế giá trị gia tăng (VAT): Tương tự như TNCN, chủ nhà phải nộp VAT khi cho thuê nhà. Mức thuế VAT là 5% trên tổng doanh thu.

- Thông báo về việc tạm trú của khách thuê

Khi có khách thuê phòng ngắn hạn, chủ nhà cần phải thực hiện thủ tục đăng ký tạm trú theo quy định tại Luật Cư trú 2020. Mỗi khách thuê, đặc biệt là người nước ngoài, đều phải được thông báo tạm trú với cơ quan công an địa phương trong vòng 24 giờ kể từ khi khách nhận phòng, nhằm giúp cơ quan chức năng quản lý an ninh trật tự. Chủ sở hữu có thể thông báo qua Cổng thông tin điện tử của Bộ Công an hoặc đến trực tiếp cơ quan công an để khai báo tạm trú.

- Đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy (PCCC), an ninh

Khu vực cho thuê cần trang bị đầy đủ thiết bị PCCC, bao gồm bình chữa cháy, chuông báo cháy, và hệ thống thoát hiểm. An toàn PCCC là điều kiện bắt buộc để tránh rủi ro cháy nổ, bảo vệ tính mạng và tài sản của khách thuê trọ.

Trên thực tế, việc cho thuê căn hộ chung cư để lưu trú ngắn ngày đang gây ra nhiều hệ lụy. Nếu để dịch vụ cho thuê này phát triển thêm sẽ càng khó quản lý, cùng với đó là nhiều vấn đề phát sinh liên quan đến an ninh, pháp luật…, chính vì thế việc siết chặt quy định này là thực sự cần thiết, nhằm đảm bảo lợi ích chính đáng cho cư dân sinh sống trong các khu dân cư hiện hữu.

>> Việt Nam chính thức có sân bay đầu tiên sở hữu hệ thống xuất nhập cảnh tự động 100%