Từ bây giờ, biến căn hộ chung cư thành văn phòng, cửa hàng sẽ phải đối diện hậu quả

Từ ngày 26/8/2026, Nghị định 339/2026/NĐ-CP của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng và kinh doanh bất động sản chính thức có hiệu lực, trong đó nâng đáng kể mức phạt đối với một số hành vi vi phạm trong quản lý, sử dụng nhà chung cư.

Đáng chú ý, cá nhân hoặc tổ chức sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở, ngoại trừ trường hợp cho thuê để ở theo quy định pháp luật về nhà ở, có thể bị phạt từ 100 triệu đến 130 triệu đồng. Mức phạt này cao hơn nhiều so với quy định trước đây tại Nghị định 16/2022/NĐ-CP, khi hành vi tương tự chỉ chịu mức phạt từ 20 triệu đến 40 triệu đồng.

Quy định mới áp dụng với chủ sở hữu hoặc người đang sử dụng căn hộ. Đối với hộ gia đình, hộ kinh doanh, mức xử phạt được áp dụng tương ứng như đối với cá nhân.

Việc sử dụng căn hộ làm trụ sở công ty, văn phòng giao dịch hoặc địa điểm kinh doanh không đúng công năng để ở có thể khiến chủ sở hữu hoặc người sử dụng đối mặt với mức phạt lên tới 130 triệu đồng. Ngoài tiền phạt, người vi phạm còn phải chấm dứt hành vi và đưa căn hộ trở lại mục đích sử dụng để ở theo quy định.

Tuy nhiên, không phải mọi hoạt động tạo ra thu nhập trong căn hộ đều đồng nghĩa với việc sử dụng sai công năng. Trường hợp chủ nhà cho cá nhân hoặc gia đình khác thuê căn hộ để sinh sống vẫn được pháp luật cho phép và không thuộc hành vi bị xử phạt nêu trên. Tương tự, người đang cư trú tại căn hộ và làm việc từ xa hoặc kinh doanh trực tuyến ở quy mô cá nhân không mặc nhiên bị xem là đã biến căn hộ thành địa điểm kinh doanh.

Ranh giới vi phạm chủ yếu nằm ở mục đích sử dụng thực tế. Khi căn hộ được vận hành thường xuyên như văn phòng doanh nghiệp, cửa hàng, kho hàng, lớp học, spa hoặc một cơ sở kinh doanh, nguy cơ bị xác định sử dụng không đúng công năng sẽ cao hơn. Những hoạt động này cũng có thể phát sinh thêm các yêu cầu liên quan đến phòng cháy, chữa cháy, tiếng ồn, môi trường và điều kiện kinh doanh.

Đáng lưu ý, việc một dự án được phê duyệt theo mô hình hỗn hợp không đồng nghĩa tất cả căn hộ trong dự án đều có thể chuyển sang hoạt động thương mại, dịch vụ hoặc văn phòng. Các khu vực có chức năng kinh doanh phải được xác định trong quy hoạch, thiết kế và hồ sơ pháp lý của dự án. Vì vậy, chủ căn hộ không thể dựa vào lý do tòa nhà có chức năng hỗn hợp để tự ý chuyển căn hộ ở thành địa điểm kinh doanh.

Trong trường hợp cần xác định một căn hộ có đang bị sử dụng sai mục đích hay không, cơ quan chức năng có thể căn cứ vào công năng được phê duyệt, hồ sơ dự án, hợp đồng mua bán, giấy tờ đăng ký kinh doanh và tình trạng sử dụng thực tế.

Ngay cả trường hợp doanh nghiệp thuê căn hộ để bố trí chỗ ở cho chuyên gia hoặc người lao động, mục đích sử dụng vẫn được xác định là để ở nếu căn hộ thực tế được dùng đúng công năng này. Ngược lại, nếu cùng lúc được sử dụng làm nơi làm việc, giao dịch hoặc tiếp khách thường xuyên, cơ quan chức năng có thể xem xét bản chất sử dụng thực tế thay vì chỉ dựa trên nội dung hợp đồng thuê.

Không chỉ xử lý hành vi sử dụng căn hộ sai mục đích, Nghị định 339/2026/NĐ-CP còn quy định nhiều mức phạt khác đối với các vi phạm trong quản lý, sử dụng nhà chung cư.

Theo đó, hành vi lấn chiếm phần sở hữu chung, tự ý chia tách căn hộ hoặc làm hư hại kết cấu chịu lực có thể bị phạt từ 60 triệu đến 80 triệu đồng. Trong khi đó, các hành vi như cố ý gây thấm, dột căn hộ; tự ý thay đổi màu sắc, trang trí mặt ngoài không phù hợp với thiết kế, kiến trúc; hoặc tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần sở hữu chung có thể chịu mức phạt từ 100 triệu đến 130 triệu đồng.