Cần thêm giải pháp “phá băng” bất động sản

Tại diễn đàn Quốc hội đang diễn ra, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Khanh cho rằng, từ nay đến cuối năm 2023, kinh tế - xã hội còn gặp nhiều khó khăn, cần các giải pháp đồng bộ nhằm tháo gỡ khó khăn của thị trường tài chính, tiền tệ, thị trường trái phiếu doanh nghiệp, thị trường bất động sản (BĐS).

Đồng thời, cơ cấu lại thị trường BĐS thông qua điều tiết nguồn cung, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, khắc phục tình trạng lệch pha cung – cầu BĐS cao cấp và BĐS bình dân bằng công cụ quy hoạch.

Vẫn còn khó khăn

Lượng giao dịch BĐS giảm cùng tính thanh khoản thấp, dẫn đến giá giao dịch các căn hộ chung cư tuy giảm nhưng còn ở mức cao. Nguồn vốn bị ách tắc bởi chính sách tín dụng siết chặt khiến các nguồn vay bị hạn chế.

Dựa trên số liệu của Tổng cục Thống kê cho thấy, trong Q1/2023, GDP chỉ tăng 3,32% so với cùng kỳ năm ngoái, thấp hơn dự báo trước đó. Trong đó, kinh doanh BĐS giảm mạnh đến 16,2%. Mức tăng trưởng tín dụng trong Qúy I/2023 của toàn nền kinh tế chỉ tăng 2,06% so với cuối năm 2022, đạt mức thấp so với chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng trong cả năm nay (14% - 15%). Theo đó, sự sụt giảm của thị trường BĐS đã kéo theo nhiều lĩnh vực khác bị suy giảm theo như ngành sản xuất vật liệu xây dựng, trang thiết bị nội ngoại thất…

Đánh giá về thị trường BĐS, GS. Đặng Hùng Võ – Nguyên thứ tưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường chia sẻ, thị trường hiện không chỉ rơi vào trầm lắng, không có lượng giao dịch mới mà còn có những khó khăn hơn thị trường của 10 năm trước đây. Thị trường BĐS Việt Nam tồn tại được là do cơ chế giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai, đây là giải pháp cực kì thông minh nhưng mang lại nhiều rủi ro.

Cụ thể, khi dự án triển khai bị chậm tiến độ thì nguồn vốn của người mua nhà ở trong tương lai cũng bị tắc nghẽn. Điều này dẫn đến việc các chủ đầu tư không thể tận dụng được nguồn vốn của khách mua nhà một cách tối ưu.

Trong thời gian vừa qua, Chính phủ đã đưa ra nhiều chỉ đạo quyết liệt để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản như Nghị quyết 33, Công văn số 178, Nghị định số 10.

Mới đây nhất, Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà đã ký ban hành Công điện 469, trong đó nêu rõ các yêu cầu như hoàn thiện pháp luật về BĐS, tạo điều kiện thuận lợi hỗ trợ các chủ đầu tư và người mua nhà tiếp cận nguồn vốn tín dụng, tháo gỡ vướng mắc về việc định giá sản phẩm, lập quy hoạch sử dụng đất.

Ông Nguyễn Mạnh Khởi – Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cho rằng, Chính phủ đã ban hành nhiều chính sách thông thoáng với nỗ lực vực dậy thị trường, có thể kể đến như Nghị quyết 33/NQ-CP năm nay. Đây là Nghị quyết đầu tiên trong văn bản chính thức được sử dụng cụm từ “hệ sinh thái BĐS”, thể hiện được định hướng phát triển thị trường BĐS.

Giải pháp “phá băng”

Ông Huỳnh Phước Nghĩa - Phó viện trưởng Viện đổi mới sáng tạo (Trường ĐH Kinh tế TP.HCM) cho rằng vấn đề lớn nhất hiện nay là làm sao hạ lãi suất nhiều hơn nữa bởi giảm 1,5 - 2% so với mặt bằng lãi suất chung thì vẫn còn rất cao trong bối cảnh DN, người dân vẫn khó tiếp cận vốn và các kênh đầu tư gần như không có lợi nhuận. Mặt bằng lãi suất cao không chỉ ảnh hưởng đến BĐS mà cả nền kinh tế.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA cho biết, các tổ chức tín dụng hiện nay vẫn còn áp lực lớn về vấn đề tín dụng, thị trường trái phiếu chưa có dấu hiệu phục hồi, do vậy HoREA đã đề nghị Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét cho doanh nghiệp được chuyển nhượng dự án BĐS theo thỏa thuận, cơ chế thí điểm, quy định tại Nghị quyết 42/2017 của Quốc hội nhằm tháo gỡ kịp thời những khó khăn về dòng tiền cũng như thanh khoản cho thị trường.

“Đồng thời, với Nghị định 08/2023/NĐ-CP ngày 5/3 vừa qua về chào bán, giao dịch trái phiếu, cùng với đề nghị trên nếu được thông qua sẽ tác động tích cực đến thị trường BĐS, những khó khăn về dòng tiền cũng như thanh khoản cho các doanh nghiệp trong ngành BĐS sẽ được tháo gỡ”- ông Châu khẳng định.

Về phía Bộ Xây dựng cho biết đã dự thảo, lấy ý kiến và hoàn thiện hai dự án về Luật nhà ở (sửa đổi) và Luật kinh doanh BĐS (sửa đổi) để trình Chính phủ, Thủ tướng xem xét và trình Quốc hội cho ý kiến tại kỳ họp thứ 5 và thông qua tại kỳ họp thứ 6 (năm 2023). Cùng với đó, Bộ Xây dựng đang nghiên cứu dự thảo để báo cáo Chính phủ trình Quốc hội ban hành nghị quyết sửa đổi, bổ sung một số cơ chế, chính sách liên quan đến phát triển và quản lý nhà ở xã hội trong khi chờ sửa Luật nhà ở.

Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cho rằng, sau khi trải qua cuộc sàng lọc nhằm giúp thị trường BĐS khởi sắc trở lại, ngoài các giải pháp hỗ trợ từ Chính phủ thì các nhà phát triển bất động sản cần tái cấu trúc sản phẩm, tập trung phát triển phục vụ nhu cầu ở thật của người dân, tạo được niềm tin với nhà đầu tư và khách mua nhà. Hơn nữa, nhà nước cần tiếp tục triển khai chủ trương về “xã hội hóa” đầu tư, trong đó có phương thức cho phép tổ chức kinh tế được thỏa thuận về quyền sử dụng đất nông nghiệp phù hợp với quy hoạch sử dụng đất để triển khai dự án đầu tư.

Mặc dù việc quy hoạch sử dụng đất nông nghiệp hiện nay rất khắt khe đặc biệt là đất trồng lúa nước, nhưng nếu không cho phép tổ chức phương thức trên thì các địa phương thuần nông sẽ chịu thiệt thòi trong công nghiệp hóa và phát triển đô thị.