Rời Hà Nội, TP.HCM, dòng tiền bất động sản sẽ tìm đến đâu?

Các hành lang kinh tế đang vẽ lại bản đồ bất động sản

Theo JLL, bất động sản Việt Nam đang chuyển sang một giai đoạn phát triển mang tính chiến lược, khi các động lực tăng trưởng ngày càng được quyết định bởi những yếu tố cấu trúc và dài hạn thay vì chỉ phụ thuộc vào chu kỳ thị trường.

Trong báo cáo “Hoạch định cho một thành phố đa cực”, JLL đánh giá Việt Nam đang sở hữu lợi thế khác biệt khi hình thành một “bộ cơ hội theo định hướng hành lang gắn kết nhất trong khu vực”. Theo đó, sức hấp dẫn của thị trường không còn chỉ nằm ở từng đô thị riêng lẻ mà ngày càng phụ thuộc vào khả năng kết nối các thị trường thành một mạng lưới thống nhất.

Dr. Chua Yang Liang, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn khu vực Đông Nam Á của JLL, cho rằng Đông Nam Á đang ngày càng hấp dẫn với dòng vốn bất động sản, nhưng sự cạnh tranh cũng khiến nhà đầu tư phải lựa chọn kỹ lưỡng hơn.

Thay vì chỉ đặt cược vào câu chuyện tăng trưởng chung của Đông Nam Á, nhà đầu tư cần xác định chính xác hành lang kinh tế, lĩnh vực và chiến lược tài sản phù hợp.

Trong bối cảnh đó, chính sách công đang trở thành một tín hiệu quan trọng đối với thị trường. Hạ tầng cũng đang làm thay đổi địa lý đầu tư, nâng tầm các điểm nút thứ cấp và những mạng lưới khu vực thay vì chỉ tập trung vào các khu trung tâm.

Thị trường bất động sản đồng thời ngày càng phân hóa. Các tài sản chất lượng cao, có khả năng đáp ứng nhu cầu trong tương lai tiếp tục thu hút dòng vốn, trong khi những tài sản cũ chịu áp lực ngày càng lớn về tái định vị, cải tạo hoặc chuyển đổi công năng.

4 trọng tâm cơ hội đầu tư tại Việt Nam

Theo các chuyên gia JLL, tiềm năng của thị trường bất động sản Việt Nam có thể được nhìn nhận qua 4 nhóm cơ hội chính.

Thứ nhất là công nghiệp và logistics.

Việt Nam tiếp tục hưởng lợi từ xu hướng đa dạng hóa chuỗi cung ứng toàn cầu và chiến lược “Trung Quốc +1”. Nhu cầu đối với đất công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn và kho bãi hiện đại tại những khu vực có kết nối hạ tầng tốt được kỳ vọng tiếp tục duy trì ở mức cao.

Đây là nền tảng để hình thành các dự án công nghiệp và logistics quy mô lớn, đặc biệt tại những khu vực nằm trên các tuyến kết nối quan trọng của chuỗi cung ứng.

Thứ hai là các hành lang và siêu vùng kinh tế.

Cơ hội đầu tư đang vượt ra ngoài ranh giới hành chính của từng địa phương để mở rộng theo các hành lang kinh tế và siêu vùng.

JLL đặc biệt lưu ý Tam giác công nghiệp phía Bắc gồm Hà Nội, Bắc Ninh và Hải Phòng cùng vùng kinh tế trọng điểm phía Nam với TP. Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận.

Theo hướng tiếp cận này, các dự án đô thị hỗn hợp, khu công nghiệp vệ tinh và hệ thống logistics liên vùng có thể hưởng lợi khi được đặt trong một mạng lưới kinh tế rộng hơn thay vì chỉ phục vụ một địa phương.

Thứ ba là sự trỗi dậy của các thị trường cấp hai.

Khi chi phí tại hai thị trường trung tâm là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh ngày càng tăng, dòng vốn và hoạt động phát triển bất động sản có xu hướng lan tỏa sang các tỉnh, thành phố cấp hai.

Những địa phương sở hữu vị trí chiến lược, quỹ đất lớn và được đầu tư mạnh về hạ tầng kết nối có thể trở thành điểm đến mới đối với nhà đầu tư tìm kiếm mức chi phí cạnh tranh và dư địa tăng trưởng.

Thứ tư là quá trình tái định vị các trung tâm đô thị.

Các đô thị lớn đang thay đổi chức năng và cấu trúc phát triển, tạo ra nhu cầu mới đối với các loại hình bất động sản chất lượng cao.

Đà Nẵng là một ví dụ được JLL nhắc tới khi thành phố này đang chuyển dịch từ một điểm đến du lịch đơn thuần sang trung tâm tài chính và thương mại của miền Trung.

Quá trình này có thể mở ra cơ hội cho các phân khúc như văn phòng hạng A, trung tâm thương mại cao cấp và các dự án phức hợp.

Không còn câu hỏi “đầu tư vào thành phố nào?”

Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam, cho rằng mô hình “mạng lưới các thị trường kết nối” đang trở thành thực tế và bắt đầu định hình các quyết định đầu tư.

Theo bà, khách thuê và nhà đầu tư đang đánh giá lại chiến lược danh mục. Câu hỏi không còn đơn giản là nên đầu tư vào thành phố nào, mà là làm thế nào để định vị trong một hành lang kinh tế nhằm tối ưu hóa chuỗi cung ứng và tiếp cận nguồn lao động.

Nhìn rộng hơn, JLL đánh giá sức mạnh cốt lõi của Việt Nam nằm ở hai nền tảng là công nghiệp, logistics và chiến lược phát triển theo các hành lang kinh tế.

Các “siêu vùng kinh tế” của Việt Nam được đặt cạnh những mô hình liên kết nổi bật trong khu vực như trục Johor-Singapore của Malaysia và Hành lang kinh tế phía Đông của Thái Lan.

Trong khi mỗi thị trường Đông Nam Á đang hình thành lợi thế riêng, Việt Nam được đánh giá nổi bật ở quy mô công nghiệp và khả năng kết nối thành một hệ thống.

Ông Michael Glancy, Giám đốc Điều hành khu vực Đông Nam Á của JLL, cho rằng bài toán đối với nhà đầu tư hiện nay không chỉ là lựa chọn thị trường nào, mà quan trọng hơn là hiểu vị trí của thị trường đó trong một hệ sinh thái lớn hơn, bao gồm chính sách, hạ tầng, con người và dòng vốn.

Theo ông, khi nhìn vào bất động sản Đông Nam Á năm 2026 và những năm tiếp theo, cần tiếp cận từ góc độ cấu trúc thay vì chỉ nhìn vào chu kỳ thị trường.

Giá thuê, nguồn cung hay lợi nhuận vẫn là những yếu tố quan trọng, nhưng các động lực có khả năng tạo ra thay đổi lớn hơn nằm ở định hướng chính sách, hạ tầng kết nối, công nghệ số, yêu cầu phát triển bền vững và sự thay đổi liên tục của chuỗi cung ứng.