Cao tốc thông tuyến, Vành đai 4 tăng tốc: Điểm danh những đại đô thị Nam Long (NLG) trong tâm điểm kết nối hạ tầng

Chỉ trong hơn hai tuần, hàng loạt công trình giao thông quy mô hàng chục nghìn tỷ đồng tại phía Nam liên tiếp ghi nhận những bước tiến mới. Từ các cây cầu vượt sông Đồng Nai, cao tốc Bến Lức – Long Thành đến Vành đai 4 TP.HCM, những tuyến đường vốn được nhìn nhận theo từng hướng kết nối đang dần trở thành các mắt xích của một mạng lưới liên vùng.

Đáng chú ý, mạng lưới này không chỉ mở thêm đường từ các địa phương về TP.HCM, mà còn tạo điều kiện kết nối trực tiếp giữa những trung tâm công nghiệp, logistics và đô thị nằm ở các cửa ngõ khác nhau.

Sự thay đổi này mở ra một góc nhìn mới đối với thị trường bất động sản phía Nam, đặc biệt là những doanh nghiệp sở hữu danh mục khu đô thị trải rộng trên nhiều địa bàn. Trong đó, Nam Long (mã chứng khoán NLG) hiện diện tại cả Cần Thơ, Tây Ninh, TP.HCM và Đồng Nai.

Khi những hành lang giao thông bắt đầu gặp nhau

Điểm đáng chú ý trong làn sóng đầu tư hạ tầng phía Nam hiện nay là các công trình không chỉ mở thêm những hướng di chuyển riêng lẻ, mà đang từng bước kết nối thành một mạng lưới giao thông bao quanh và xuyên qua vùng TP.HCM.

Trên trục Đông – Tây, cao tốc Bến Lức – Long Thành dài gần 58km giữ vai trò kết nối cửa ngõ Đồng bằng sông Cửu Long với khu Nam TP.HCM và Đồng Nai. Tuyến đường có điểm đầu giao với cao tốc TP.HCM – Trung Lương, điểm cuối kết nối Quốc lộ 51, đồng thời tiếp cận nhiều trục giao thông quan trọng như Quốc lộ 1, Quốc lộ 50 và đường Nguyễn Văn Tạo.

Việc đưa thêm các đoạn tuyến vào khai thác từ đầu tháng 10/2026 tiếp tục mở rộng khả năng di chuyển giữa hai phía Đông – Tây mà không phải đi sâu vào trung tâm TP.HCM. Từ Bến Lức, hành lang này tiếp nối hệ thống cao tốc đi Mỹ Thuận, Cần Thơ. Ở chiều ngược lại, mở hướng kết nối về Nhơn Trạch, Long Thành và các trung tâm công nghiệp, cảng biển phía Đông.

Nếu cao tốc Bến Lức – Long Thành tạo trục xuyên vùng, thì Vành đai 4 TP.HCM đang từng bước hình thành một hành lang vòng ngoài, kết nối các trung tâm công nghiệp, logistics và đô thị nằm xa khu vực lõi.

Tại cửa ngõ phía Tây, ngày 15/10, hai dự án thành phần 2-4 và 2-5 của Vành đai 4 TP.HCM với tổng mức đầu tư khoảng 43.300 tỷ đồng chính thức khởi động. Các đoạn tuyến đi qua khu vực Đức Hòa, Bến Lức, hướng về phía Hiệp Phước, mở thêm hành lang vận tải giữa vùng công nghiệp Tây Bắc và hệ thống cảng biển phía Nam.

Ở phía Đông Bắc, dự án thành phần 2-2 xây dựng đường cao tốc từ cầu Châu Đức đến cầu Thủ Biên, bao gồm cầu Thủ Biên, cũng đã hoàn thành công tác lựa chọn nhà đầu tư. Dự án có tổng mức đầu tư 16.270 tỷ đồng, dự kiến hoàn thành năm 2029. Trước đó, dự án thành phần 1-2 xây dựng hệ thống đường gom, đường bên trên địa bàn Đồng Nai đã được khởi công từ ngày 30/6/2026.

Như vậy, riêng ba dự án thành phần 2-2, 2-4 và 2-5 đã có tổng mức đầu tư khoảng 59.570 tỷ đồng, cho thấy quy mô nguồn lực đang được huy động để triển khai Vành đai 4 từ nhiều phía của vùng TP.HCM.

Ở khu vực phía Đông, mạng lưới này còn được bổ sung bởi các dự án cầu Cát Lái mở thêm hướng kết nối TP.HCM với Nhơn Trạch và cầu Long Hưng tạo hành lang giao thông mới từ TP.HCM sang khu vực Long Hưng, Biên Hòa.

Những cây cầu này có vai trò mở thêm các cửa ngõ vượt sông Đồng Nai, giúp tăng khả năng tiếp cận các khu đô thị và trung tâm kinh tế phía Đông mà không phải phụ thuộc hoàn toàn vào những hướng giao thông hiện hữu.

Sự thay đổi lớn nhất vì thế còn nằm ở việc các cửa ngõ phía Tây và phía Đông đang có thêm những hướng kết nối với nhau. Đây cũng là nền tảng để không gian phát triển công nghiệp, logistics và đô thị của vùng TP.HCM tiếp tục mở rộng trong những năm tới.

Từ những cửa ngõ riêng lẻ đến một không gian đô thị liên vùng

Sau sắp xếp địa giới hành chính, TP.HCM có quy mô dân số khoảng 14 triệu người, Đồng Nai gần 4,5 triệu người, Cần Thơ khoảng 4,2 triệu người và Tây Ninh hơn 3,25 triệu người. Tính chung, bốn địa phương có gần 26 triệu dân, trải trên một không gian kinh tế rộng lớn từ Đồng bằng sông Cửu Long đến Đông Nam Bộ.

Đằng sau những con số này là bốn thị trường nhà ở có đặc điểm phát triển và nhu cầu không hoàn toàn giống nhau.

TP.HCM tập trung các hoạt động thương mại, tài chính, dịch vụ và nhu cầu nhà ở đô thị lớn. Đồng Nai có lợi thế từ hệ thống khu công nghiệp, hoạt động logistics và sân bay Long Thành, kéo theo nhu cầu nhà ở của lực lượng lao động, chuyên gia và các nhóm cư dân gắn với những trung tâm sản xuất.

Ở phía Tây, Tây Ninh đang mở rộng không gian công nghiệp và đô thị trên địa bàn Long An cũ, đặc biệt tại các khu vực Đức Hòa, Bến Lức và Cần Giuộc. Trong khi đó, Cần Thơ giữ vai trò trung tâm kinh tế, thương mại và dịch vụ của Đồng bằng sông Cửu Long, với nhu cầu phát triển đô thị gắn với quá trình tập trung dân cư và nâng cấp chất lượng sống.

Trước đây, các thị trường này thường được nhìn nhận theo từng địa bàn, với lợi thế vị trí chủ yếu được đánh giá qua khoảng cách đến trung tâm TP.HCM hoặc trung tâm kinh tế của từng tỉnh, thành phố.

Tuy nhiên, khi khả năng kết nối liên vùng được cải thiện, phạm vi lựa chọn nơi ở và tiếp cận việc làm, dịch vụ của người dân có điều kiện mở rộng. Một khu đô thị tại cửa ngõ phía Tây có thể phục vụ nhu cầu của nhiều nhóm cư dân hơn, trong khi các đô thị phía Đông có thêm khả năng tiếp cận những trung tâm kinh tế ngoài địa bàn Đồng Nai.

Điều này đặc biệt có ý nghĩa đối với những khu đô thị quy mô lớn, được quy hoạch đồng bộ và có khả năng đáp ứng nhiều nhu cầu sinh hoạt ngay trong nội khu. Thay vì chỉ phụ thuộc vào thị trường nhà ở tại chỗ, các dự án có thể mở rộng phạm vi tiếp cận khách hàng khi những kết nối giao thông xung quanh được hoàn thiện.

Dĩ nhiên, quy mô gần 26 triệu dân không đồng nghĩa với một thị trường nhà ở thống nhất. Khả năng dịch chuyển nơi ở vẫn phụ thuộc vào thời gian đi lại thực tế, việc làm, thu nhập và mức độ hoàn thiện của các dịch vụ đô thị.

Nhưng chính sự khác biệt giữa bốn địa phương, kết hợp với mạng lưới hạ tầng đang mở rộng, tạo ra một không gian phát triển đa dạng hơn cho các doanh nghiệp bất động sản hiện diện tại nhiều địa bàn. Một khu đô thị không nhất thiết phải nằm gần trung tâm truyền thống để có sức hấp dẫn, nếu cư dân có thể tiếp cận thuận lợi các khu vực kinh tế khác nhau.

Trong bối cảnh đó, danh mục khu đô thị trải từ Cần Thơ, Tây Ninh qua TP.HCM đến Đồng Nai của CTCP Đầu tư Nam Long (mã chứng khoán NLG) trở thành một trường hợp đáng chú ý khi đặt trên bản đồ phát triển đô thị phía Nam.

Nam Long trong mạng lưới đô thị đang mở rộng

Đặt danh mục dự án của Nam Long trên bản đồ phía Nam, có thể thấy một đặc điểm đáng chú ý: Các khu đô thị của doanh nghiệp không tập trung tại một cực phát triển duy nhất, mà hiện diện trên nhiều hành lang kinh tế, từ Đồng bằng sông Cửu Long đến khu vực phía Đông TP.HCM.

Ở cửa ngõ phía Tây, Waterpoint quy mô 355ha tại Bến Lức là một trong những dự án lớn nhất của Nam Long. Khu đô thị nằm bên sông Vàm Cỏ Đông, trên hành lang tỉnh lộ 830, trong khu vực đang được bổ sung các kết nối từ cao tốc TP.HCM – Trung Lương, Bến Lức – Long Thành và Vành đai 4.

Với quy mô hàng trăm hecta, Waterpoint được phát triển theo mô hình đô thị tích hợp, gồm nhiều loại hình nhà ở, tiện ích giáo dục, thương mại, thể thao và không gian công cộng. Vị trí tại Bến Lức tạo điều kiện để dự án tiếp cận cả thị trường nhà ở phía Tây TP.HCM lẫn nhu cầu phát sinh từ các khu công nghiệp, trung tâm sản xuất và dịch vụ của khu vực.

Đáng chú ý, ngày 16/10/2026, Waterpoint được vinh danh tại hạng mục Best Mega Township Development (Dự án đô thị tích hợp quy mô lớn tốt nhất) trong khuôn khổ PropertyGuru Vietnam Property Awards 2026. Giải thưởng ghi nhận định hướng quy hoạch và phát triển đô thị tích hợp tại Waterpoint, dự án do Nam Long và đối tác Nhật Bản Nishi-Nippon Railroad (NNR) cùng phát triển.

Từ ý tưởng kiến tạo một thành phố bên sông, Waterpoint đang từng bước hình thành diện mạo của một khu đô thị quy mô lớn với hơn 1.500 sản phẩm đã bàn giao, hệ thống tiện ích dần đi vào vận hành và cộng đồng cư dân tiếp tục mở rộng.

Trên tổng diện tích 355ha, Waterpoint dành khoảng 95ha cho cây xanh và mặt nước, với mật độ xây dựng 23%. Những con số này, cùng tiến độ bàn giao và vận hành tiện ích, cho thấy dự án đang từng bước chuyển từ giai đoạn phát triển sản phẩm nhà ở sang hình thành một không gian đô thị có đầy đủ hơn các chức năng sinh sống, dịch vụ và cộng đồng.

Ở phía đối diện của hành lang Đông – Tây, Nam Long có Izumi City quy mô khoảng 170ha tại Long Hưng và Elyse Island khoảng 45ha trên đảo Đại Phước, Đồng Nai.

Đây là hai dự án nằm trong những khu vực đang đón thêm các công trình giao thông quan trọng. Izumi City có lợi thế từ hướng kết nối cầu Long Hưng và các trục giao thông đi Biên Hòa, Long Thành. Trong khi đó, Elyse Island nằm tại khu vực Đại Phước, nơi cầu Cát Lái và hệ thống đường kết nối Nhơn Trạch được kỳ vọng cải thiện khả năng tiếp cận từ TP.HCM.

Điểm đáng chú ý là Waterpoint, Izumi City và Elyse Island không chỉ hưởng lợi từ những công trình riêng lẻ tại địa bàn dự án. Khi cao tốc Bến Lức – Long Thành cùng các tuyến đường vành đai và cầu vượt sông từng bước hoàn thiện, những khu đô thị ở hai phía Tây – Đông có thêm điều kiện liên kết trong một mạng lưới giao thông rộng hơn.

Trong khi đó, tại TP.HCM, Nam Long hiện diện với Akari City quy mô khoảng 8,5ha trên đại lộ Võ Văn Kiệt và Mizuki Park quy mô 26ha tại khu Nam thành phố.

Khác với các khu đô thị quy mô lớn ở Bến Lức và Đồng Nai, Akari City và Mizuki Park nằm trên những trục giao thông đô thị đã hình thành, có khả năng tiếp cận hệ thống thương mại, dịch vụ và các khu vực dân cư hiện hữu.

Akari City gắn với hành lang Võ Văn Kiệt, kết nối cửa ngõ phía Tây với khu vực trung tâm TP.HCM. Mizuki Park nằm gần trục Nguyễn Văn Linh – Nguyễn Hữu Thọ, từ đây có thể tiếp cận các hướng giao thông đi khu Nam, Bến Lức và hệ thống cảng biển phía Nam thành phố.

Nếu Waterpoint nằm tại đầu mối giao thông phía Tây, thì Izumi City và Elyse Island hiện diện tại những khu vực đang được bổ sung các kết nối quan trọng ở phía Đông. Cao tốc Bến Lức – Long Thành tạo thêm một hành lang liên vùng giữa hai phía, trong khi Vành đai 4 và các dự án cầu tiếp tục mở rộng khả năng tiếp cận từ những hướng khác nhau.

Xa hơn về phía Đồng bằng sông Cửu Long, Nam Long II Central Lake quy mô gần 44ha tại Cần Thơ tiếp tục mở rộng phạm vi hoạt động của doanh nghiệp về trung tâm kinh tế của vùng. Dự án nằm trong không gian kết nối của hành lang cao tốc TP.HCM – Trung Lương – Mỹ Thuận – Cần Thơ, đồng thời phục vụ nhu cầu nhà ở và phát triển đô thị tại thị trường Cần Thơ.

Nhìn tổng thể, danh mục Nam Long thể hiện sự hiện diện trên ba lớp không gian phát triển: Những khu đô thị quy mô lớn tại các cửa ngõ phía Tây và phía Đông; các dự án nằm trong cấu trúc đô thị hiện hữu của TP.HCM; và khu đô thị tại trung tâm Đồng bằng sông Cửu Long.

Nhìn tổng thể, danh mục của Nam Long không tập trung tại một cực phát triển duy nhất mà trải trên nhiều khu vực có vai trò khác nhau trong cấu trúc đô thị phía Nam. Sự phân bố này tạo điều kiện để doanh nghiệp tiếp cận những thị trường nhà ở khác nhau, đồng thời hưởng lợi ở các mức độ khác nhau khi mạng lưới giao thông liên vùng được hoàn thiện.

Khi nguồn cung dịch chuyển, lợi thế thuộc về những dự án có khả năng hiện thực hóa

Sự mở rộng của mạng lưới hạ tầng diễn ra trong bối cảnh thị trường bất động sản phía Nam đang có những thay đổi đáng chú ý về cơ cấu nguồn cung.

Theo CBRE Việt Nam, trong quý II/2026, thị trường TP.HCM ghi nhận khoảng 850 căn hộ mở bán mới, giảm 48% so với quý trước. Ở chiều ngược lại, phân khúc nhà ở thấp tầng có 1.934 sản phẩm mở bán mới, phần lớn đến từ một dự án đô thị ở khu vực ven TP.HCM cũ.

Một xu hướng khác cũng đang hình thành là sự dịch chuyển nguồn cung ra ngoài khu vực đô thị lõi. Theo số liệu CBRE, tỷ trọng nguồn cung nhà ở thấp tầng mở bán mới tại TP.HCM cũ từng dao động trong khoảng 40–70%, nhưng từ năm 2024 đã giảm xuống còn khoảng 20–40%.

Sự thay đổi này cho thấy không gian phát triển nhà ở đang mở rộng sang các khu vực vệ tinh, nơi có điều kiện hình thành những khu đô thị quy mô lớn với quỹ đất dành cho nhà ở, cảnh quan và hệ thống tiện ích đồng bộ.

Trong bối cảnh đó, kết quả bán hàng của Nam Long ghi nhận những tín hiệu đáng chú ý.

Năm 2025, doanh nghiệp đạt doanh số ký bán 11.855 tỷ đồng, tăng 130% so với năm trước và thiết lập mức cao nhất trong lịch sử hoạt động. Trong đó, Waterpoint giai đoạn 1 đóng góp 40,5%, Izumi City chiếm 17,4% và Elyse Island đóng góp 8,8%.

Bước sang nửa đầu năm 2026, doanh số ký bán tiếp tục đạt khoảng 5.079 tỷ đồng với 1.074 sản phẩm, tăng hơn 52% so với cùng kỳ. Đáng chú ý, kết quả này đã vượt doanh số 5.004 tỷ đồng của cả 9 tháng đầu năm 2025.

Các dự án đóng góp lớn gồm Mizuki Park với khoảng 1.028 tỷ đồng, Izumi City khoảng 915 tỷ đồng và Waterpoint Southgate khoảng 717 tỷ đồng. Bên cạnh đó, Nam Long còn ghi nhận doanh số từ các dự án tại Cần Thơ và Đồng Nai.

Ở góc độ phát triển đô thị, Nam Long cho biết đã bàn giao hơn 1.400 sản phẩm tại Waterpoint; Mizuki Park hình thành cộng đồng hơn 4.000 gia đình, trong khi Nam Long II Central Lake tại Cần Thơ đã bàn giao gần 900 căn hộ.

Những con số này phản ánh hai giai đoạn khác nhau trong quá trình phát triển bất động sản: Doanh số ký bán cho thấy khả năng tiếp cận thị trường, còn bàn giao sản phẩm và hình thành cộng đồng cư dân thể hiện quá trình đưa các dự án vào sử dụng thực tế.

Với Nam Long, mạng lưới hạ tầng liên vùng đang mở rộng tạo thêm điều kiện phát triển cho danh mục khu đô thị trải từ Cần Thơ, Tây Ninh, TP.HCM đến Đồng Nai. Nhưng trong một thị trường mà nguồn cung đang dịch chuyển và người mua ngày càng quan tâm đến giá trị sử dụng, lợi thế dài hạn sẽ không chỉ nằm ở quỹ đất hay vị trí dự án, mà còn ở khả năng đưa sản phẩm ra thị trường, bàn giao đúng tiến độ và hình thành những khu đô thị có sức sống thực tế.