Cao tốc Bến Lức – Long Thành thông xe, mạng lưới hạ tầng quanh loạt dự án Nam Long tiếp tục mở rộng

Hạ tầng đang trở thành một trong những lực đẩy quan trọng làm thay đổi bản đồ bất động sản TP.HCM và vùng phụ cận.

Khi quỹ đất nội đô ngày càng hạn chế và giá nhà tiếp tục đi lên, nguồn cung mới có xu hướng dịch chuyển về những cửa ngõ còn khả năng phát triển các khu đô thị quy mô lớn. Lợi thế vì thế không còn chỉ thuộc về nơi gần trung tâm, mà dần mở rộng tới những khu vực có thể kết nối thuận lợi với nhiều trung tâm việc làm, khu công nghiệp, sân bay và cảng biển.

Phía Đông TP.HCM đang được định hình quanh sân bay Long Thành, hệ thống cao tốc và những cây cầu mới vượt sông Đồng Nai. Ở phía Tây và phía Nam, một cấu trúc hạ tầng khác cũng đang thành hình trên các hành lang TP.HCM – Trung Lương – Mỹ Thuận – Cần Thơ, đại lộ Võ Văn Kiệt, Nguyễn Văn Linh – Nguyễn Hữu Thọ cùng các tuyến vành đai.

Nếu khu Đông mở rộng theo hướng sân bay và vùng cảng biển, khu Tây lại giữ vai trò cửa ngõ kết nối TP.HCM với Đồng bằng sông Cửu Long. Hai hướng phát triển này đang được nối lại bởi một trục giao thông xuyên vùng, tạo thêm không gian dịch chuyển cho dân cư, hàng hóa và nguồn cung bất động sản quanh thành phố.

Một trục xuyên vùng nối phía Tây với khu Đông

Ngày 1/10, cao tốc Bến Lức – Long Thành chính thức thông xe toàn tuyến, hoàn thiện một trong những trục kết nối Đông – Tây quan trọng của vùng kinh tế phía Nam.

Tuyến đường dài gần 58km, bắt đầu tại nút giao với cao tốc TP.HCM – Trung Lương và Vành đai 3, đi qua khu Nam TP.HCM trước khi kết nối với Quốc lộ 51 tại Đồng Nai. Trên hành trình, cao tốc giao với Quốc lộ 1, Quốc lộ 50, đường Nguyễn Văn Tạo và đường vào cảng Phước An.

Ở phía Tây, tuyến kết nối trực tiếp với hành lang TP.HCM – Trung Lương – Mỹ Thuận – Cần Thơ. Ở phía Đông là Nhơn Trạch, sân bay Long Thành và hệ thống cảng biển Đông Nam Bộ.

Thời gian đi từ nút giao Mỹ Yên tại Bến Lức tới khu vực Long Thành giảm từ khoảng 2 giờ xuống còn 40–45 phút. Khoảng 18 triệu người dân Đồng bằng sông Cửu Long đồng thời được mở thêm hướng tiếp cận sân bay Long Thành và vùng cảng biển phía Đông.

Bến Lức giữ vai trò điểm chuyển tiếp giữa hành lang TP.HCM – Trung Lương – Mỹ Thuận – Cần Thơ và tuyến xuyên vùng hướng về khu Nam TP.HCM, Đồng Nai. Khu vực vốn đã có Quốc lộ 1, đường tỉnh 830, cao tốc TP.HCM – Trung Lương cùng hệ thống khu công nghiệp và logistics. Việc cao tốc Bến Lức – Long Thành vận hành bổ sung thêm một hành trình đi ngang sang khu Đông mà không phải xuyên qua trung tâm thành phố.

Khả năng kết nối sẽ tiếp tục được mở rộng khi Vành đai 3 hoàn thiện. Tuyến vành đai đã bàn giao toàn bộ mặt bằng, giá trị xây lắp tại các dự án thành phần chính đạt khoảng 70–78% và được đặt mục tiêu hoàn thành trong năm 2026.

Sự thay đổi về hạ tầng cũng gặp đúng xu hướng dịch chuyển của người mua nhà. Khảo sát người tiêu dùng bất động sản quý II/2026 của CBRE cho thấy 69% người được hỏi tại TP.HCM chấp nhận chuyển ra vùng ven hoặc các đô thị mới để có không gian rộng hơn và mức giá hợp lý hơn. Đáng chú ý, 72% người mua để ở ưu tiên những khu vực có hạ tầng mới và khả năng kết nối tốt.

Một tuyến đường mới không tự động tạo ra đô thị, nhưng có thể mở rộng bán kính tìm kiếm nhà ở bằng cách rút ngắn thời gian di chuyển. Trong mạng lưới kết nối đang mở rộng quanh TP.HCM, Nam Long (NLG) đã phát triển Waterpoint tại Bến Lức, Akari City trên đại lộ Võ Văn Kiệt và Mizuki Park tại khu Nam thành phố.

Ba dự án nằm tại ba không gian khác nhau, tương ứng với ba lớp kết nối: Waterpoint ở cửa ngõ đi miền Tây, Akari City trên trục xuyên tâm Võ Văn Kiệt và Mizuki Park tại điểm giao giữa khu Nam với mạng lưới giao thông liên vùng.

Từ cửa ngõ miền Tây đến khu Nam, không gian kết nối của Nam Long đang mở rộng

Hạ tầng mở rộng không gian phát triển, nhưng khả năng chuyển lợi thế kết nối thành giao dịch còn phụ thuộc vào sức hấp thụ của thị trường.

Theo VARS IRE, sáu tháng đầu năm 2026, thị trường bất động sản ghi nhận khoảng 98.000 sản phẩm mở bán, tăng 50% so với cùng kỳ. Tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới đạt khoảng 58%.

Đáng chú ý, nhóm chủ đầu tư lớn đạt tỷ lệ hấp thụ khoảng 70%, trong khi nhóm doanh nghiệp còn lại chỉ đạt 38%. Nguồn cung mới tiếp tục tập trung tại các đại đô thị, dự án tích hợp và những khu vực hưởng lợi từ hạ tầng đang được triển khai.

Dòng tiền cũng trở nên chọn lọc hơn, hướng đến những dự án có pháp lý rõ ràng, tiến độ thực tế và khả năng sử dụng lâu dài. Trong bối cảnh đó, Waterpoint, Akari City và Mizuki Park thể hiện ba cách Nam Long tiếp cận sự mở rộng của TP.HCM.

Waterpoint nằm tại Bến Lức, gần điểm đầu của cao tốc Bến Lức – Long Thành. Dự án có quy mô 355ha, trải dài khoảng 5,8km bên sông Vàm Cỏ Đông và được quy hoạch cho khoảng 30.000 cư dân.

Trước khi cao tốc mới vận hành, Waterpoint đã kết nối với TP.HCM thông qua cao tốc TP.HCM – Trung Lương và Quốc lộ 1. Việc thông toàn tuyến Bến Lức – Long Thành bổ sung thêm hướng đi tới khu Nam TP.HCM, Nhơn Trạch, sân bay Long Thành và vùng cảng biển Đông Nam Bộ.

Bến Lức vì thế không còn chỉ được nhìn nhận như cửa ngõ đi miền Tây. Khu vực đang có thêm vai trò điểm kết nối giữa hai hành lang Đông – Tây, đặt Waterpoint vào không gian rộng hơn giữa TP.HCM, Đồng bằng sông Cửu Long và khu vực công nghiệp – logistics phía Đông.

Sau nhiều năm triển khai, dự án đã hình thành các phân khu nhà ở cùng hệ thống trường học, thương mại, thể thao và không gian công cộng. Đây là yếu tố quan trọng với một khu đô thị vệ tinh, bởi hạ tầng bên ngoài mở đường tiếp cận, nhưng khả năng thu hút cư dân còn phụ thuộc vào mức độ hoàn thiện bên trong dự án.

Sức hút của Waterpoint đã bắt đầu phản ánh vào kết quả bán hàng. Trong sáu tháng đầu năm 2026, Southgate – giai đoạn đầu của Waterpoint – ghi nhận khoảng 720 tỷ đồng doanh số. Vietcap dự báo cả năm, dự án đóng góp khoảng 23% tổng doanh số bất động sản của Nam Long, tương đương gần 2.700 tỷ đồng.

Đi sâu hơn về phía TP.HCM là Akari City, khu đô thị khoảng 8,5ha nằm trực tiếp trên đại lộ Võ Văn Kiệt. Nếu Waterpoint đón kết nối liên vùng, lợi thế của Akari City nằm ở khả năng tiếp cận đô thị lõi trên một trục xuyên tâm hiện hữu.

Đại lộ Võ Văn Kiệt chạy từ cửa ngõ phía Tây qua các khu vực trung tâm trước khi nối với hầm Thủ Thiêm và khu Đông. Ở chiều ngược lại, tuyến đường kết nối với Quốc lộ 1, cao tốc TP.HCM – Trung Lương và hành lang đi Bến Lức.

Akari City phát triển theo mô hình căn hộ với mật độ đô thị cao hơn Waterpoint. Các giai đoạn đầu đã được bàn giao và đưa vào sử dụng, giúp dự án có sẵn cộng đồng cư dân, tiện ích và hoạt động thương mại, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng từ hạ tầng tương lai.

Vai trò của Akari City trong giai đoạn hiện tại không nằm ở một đợt mở bán quy mô lớn. Năm 2025, dự án bán 255 căn, tương ứng doanh số khoảng 1.037 tỷ đồng. Hai giai đoạn đầu đến nay đã được bàn giao phần lớn. Nguồn cung mới dự kiến trở lại với giai đoạn 3, quy mô khoảng 1.800 căn hộ và được lên kế hoạch ra mắt trong quý II/2027. Điều này đưa Akari City vào trạng thái chuyển tiếp giữa một khu đô thị đã được thị trường kiểm chứng và chu kỳ phát triển nguồn cung tiếp theo.

Mizuki Park lại nằm trên một lớp kết nối khác, tại khu Nam TP.HCM. Khu đô thị rộng khoảng 26ha, tiếp cận trục Nguyễn Văn Linh và từ đây kết nối với Nguyễn Hữu Thọ, Quốc lộ 50 cùng đường Nguyễn Văn Tạo.

Đây cũng là những hướng tiếp cận các nút giao của cao tốc Bến Lức – Long Thành. Khi tuyến cao tốc vận hành, khu Nam được mở thêm hành lang đi Bến Lức ở phía Tây và Nhơn Trạch, Đồng Nai ở phía Đông mà không phải vòng qua trung tâm thành phố.

Mizuki Park hiện đã có hơn 4.000 gia đình sinh sống. Dự án dành khoảng 103.000m² cho mảng xanh và 17.000m² cho hệ thống kênh đào, đồng thời đã hình thành các tiện ích giáo dục, thương mại và không gian công cộng.

Trong sáu tháng đầu năm 2026, Mizuki Park ghi nhận khoảng 1.030 tỷ đồng doanh số, cao hơn mức 720 tỷ đồng của Southgate thuộc Waterpoint. Vietcap dự báo dự án có thể đóng góp gần 2.700 tỷ đồng trong cả năm, tương đương 23% tổng doanh số bán bất động sản của Nam Long.

Từ Waterpoint đến Akari City và Mizuki Park, hạ tầng tạo ra ba tác động khác nhau. Với Waterpoint, đó là mở rộng vai trò của Bến Lức từ cửa ngõ miền Tây thành điểm kết nối xuyên vùng. Với Akari City, mạng lưới mới nối dài lợi thế của đại lộ Võ Văn Kiệt. Với Mizuki Park, cao tốc bổ sung thêm hướng đi từ khu Nam tới cả miền Tây và khu Đông.

Khi các cửa ngõ được nối thành một mạng lưới

Việc cao tốc Bến Lức – Long Thành thông xe không chỉ tạo thêm động lực cho khu vực Bến Lức. Với điểm đầu nối cao tốc TP.HCM – Trung Lương và điểm cuối hướng về Đồng Nai, tuyến đường đưa khu Tây, khu Nam và khu Đông vào cùng một hành lang giao thông xuyên vùng.

Khi đặt cạnh cầu Cát Lái và cầu Long Hưng vừa khởi công, mạng lưới đang hình thành cho thấy một chuyển động lớn hơn: Các đô thị phía Đông và phía Tây không còn phát triển theo những hướng tách biệt, mà từng bước được đưa vào cùng hệ thống sân bay, cao tốc, vành đai và cảng biển của vùng đô thị TP.HCM.

Ở phía Tây, hành lang cao tốc TP.HCM – Trung Lương – Mỹ Thuận – Cần Thơ kéo dài mạng lưới về trung tâm Đồng bằng sông Cửu Long. Tại đây, Nam Long đang phát triển khu đô thị Nam Long II Central Lake quy mô gần 44ha, bao gồm các sản phẩm nhà ở thương mại và nhà ở xã hội EHomeS.

Trong sáu tháng đầu năm 2026, cụm dự án tại Cần Thơ mang về khoảng 540 tỷ đồng doanh số. Vietcap dự báo khu vực này đóng góp khoảng 8% tổng doanh số bán bất động sản của Nam Long trong cả năm, tương đương trên 900 tỷ đồng.

Giữa hai đầu kết nối, Akari City nằm trên đại lộ Võ Văn Kiệt, còn Mizuki Park tiếp cận trục Nguyễn Văn Linh – Nguyễn Hữu Thọ. Hai dự án đưa mạng lưới liên vùng vào gần hơn với các khu dân cư và trung tâm việc làm hiện hữu của TP.HCM.

Ở phía Đông, Nam Long đang phát triển Izumi City tại Long Hưng và Elyse Island trên đảo Đại Phước. Hai khu đô thị này lần lượt đón thêm hướng kết nối qua cầu Long Hưng và cầu Cát Lái, bên cạnh sân bay Long Thành cùng hệ thống cao tốc đang hình thành tại Đồng Nai.

Nhìn trên bản đồ, danh mục của Nam Long trải dài từ Cần Thơ, Bến Lức qua TP.HCM và tiếp tục tới Đồng Nai. Thay vì tập trung tại một cực phát triển, doanh nghiệp hiện diện trên nhiều cửa ngõ của vùng đô thị mở rộng.

Tính toán từ số liệu Vietcap cho thấy, trong sáu tháng đầu năm 2026, năm cụm dự án gồm Southgate thuộc Waterpoint, Mizuki Park, Izumi City, Elyse Island và Cần Thơ mang về tổng cộng khoảng 3.740 tỷ đồng doanh số, tương đương gần 74% tổng doanh số bán bất động sản của Nam Long trong kỳ.

Đây cũng là bối cảnh để cách tiếp cận “bất động sản giá trị thực” của Nam Long được kiểm chứng. Giá trị của một dự án không chỉ đến từ kỳ vọng cây cầu hay tuyến cao tốc đi qua, mà còn nằm ở mức độ tương xứng giữa số tiền người mua bỏ ra với pháp lý, tiến độ, chất lượng bàn giao, tiện ích và đời sống cư dân được hình thành bên trong khu đô thị.

Waterpoint, Akari City và Mizuki Park đã đi qua những giai đoạn phát triển khác nhau, từ mở bán, bàn giao tới hình thành cộng đồng cư dân. Với các dự án đang tiếp tục triển khai tại Cần Thơ và Đồng Nai, phép thử tiếp theo là khả năng lặp lại những giá trị đó khi mạng lưới kết nối mở rộng.

Cao tốc và những cây cầu mới đang rút ngắn khoảng cách từ Cần Thơ, Bến Lức qua TP.HCM tới Đồng Nai. Nhưng khi hạ tầng trở thành tài sản chung của cả khu vực, lợi thế dài hạn của mỗi dự án sẽ được quyết định bởi khả năng chuyển kết nối thành những giá trị có thể sử dụng và kiểm chứng trong đời sống+ hằng ngày.