CEO EZ Property: Có những căn shophouse hàng chục tỷ đồng nhưng chỉ cho thuê được khoảng 50 triệu đồng/tháng

Nhà mặt phố hàng chục tỷ đồng vẫn có thể khó bán

Thị trường bất động sản đang bộc lộ một nghịch lý: không phải cứ sở hữu nhà đất ở vị trí đẹp, trung tâm hay có giá trị lớn là có thể dễ dàng chuyển nhượng khi cần tiền. Thậm chí, nhiều chủ nhà chấp nhận giảm giá sâu nhưng vẫn không tìm được người mua.

Chia sẻ tại talkshow “4 yếu tố quyết định nhà đất có dễ bán lại”, do VnExpress tổ chức, theo ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property, khả năng thanh khoản của một bất động sản trước hết phụ thuộc vào tính pháp lý. Những tài sản có đầy đủ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, được phê duyệt quy hoạch và hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước sẽ có lợi thế rõ rệt khi giao dịch.

Ngược lại, nhiều dự án từng được giao dịch trong giai đoạn thị trường tăng nóng nhưng chưa hoàn thiện pháp lý, chỉ có hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng mua bán chưa đủ điều kiện pháp luật, gần như rất khó chuyển nhượng.

Bên cạnh pháp lý, vị trí, hạ tầng, nhu cầu thị trường và quy hoạch cũng quyết định khả năng bán lại của tài sản.

Ông Toản cho rằng khi thị trường sôi động, dòng tiền rẻ đổ vào bất động sản, nhiều phân khúc như nhà liền kề, biệt thự, thậm chí bất động sản nghỉ dưỡng đều có thể thu hút dòng tiền đầu tư. Tuy nhiên, khi thị trường trầm lắng, những sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, có mức giá phù hợp với khả năng chi trả của người mua mới có lợi thế.

Đáng chú ý, nhà chung cư và nhà ở xã hội được ông đánh giá là những phân khúc có thể tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt thị trường trong giai đoạn khó khăn.

Một quan niệm khác cũng cần được nhìn nhận lại là bất động sản ở trung tâm, đặc biệt nhà mặt phố, luôn có tính thanh khoản tốt. Theo CEO EZ Property, xu hướng tiêu dùng thay đổi đang làm suy giảm giá trị thương mại của một bộ phận nhà mặt phố. Người tiêu dùng ngày càng quen với việc đặt hàng và nhận hàng tại nhà, trong khi nhiều nhà hàng, quán cà phê chuyển sang mô hình kinh doanh online, thậm chí lùi sâu vào trong ngõ để tiết kiệm chi phí mặt bằng.

"Ví dụ những căn shophouse trị giá hàng chục tỷ đồng nhưng chỉ cho thuê được khoảng 50 triệu đồng mỗi tháng. Với mức giá đầu tư lớn và dòng tiền cho thuê hạn chế, hiệu quả khai thác tài sản không còn hấp dẫn như kỳ vọng", ông dẫn chứng.

Chưa kể, bất động sản trung tâm thường có giá rất cao, khiến tập khách hàng có đủ khả năng tiếp cận bị thu hẹp. Nếu tài sản còn vướng quy hoạch mở rộng đường hoặc chỉnh trang đô thị, việc chuyển nhượng càng khó khăn.

Pháp lý quyết định 60% khả năng thanh khoản

Đánh giá về mức độ tác động của các yếu tố đến thanh khoản bất động sản, ông Toản cho rằng pháp lý chiếm khoảng 60%, vị trí chiếm 20% và 20% còn lại thuộc về thị trường, quy hoạch.

Đây cũng là lý do người mua không nên chỉ quan tâm đến giá bán hay tiềm năng tăng giá mà bỏ qua việc kiểm tra hồ sơ pháp lý trước khi xuống tiền.

Theo ông, một trong những rủi ro thường gặp là mua tài sản có tranh chấp hoặc giao dịch không trực tiếp với chủ sở hữu nên khó xác minh đầy đủ lịch sử giao dịch. Có trường hợp tài sản đứng tên một người nhưng trước đó đã phát sinh các thỏa thuận với bên khác, thậm chí được đem bán nhiều lần.

Một dạng giao dịch khác tiềm ẩn rủi ro là mua bất động sản đang thế chấp ngân hàng thông qua thỏa thuận trả nợ thay chủ sở hữu. Trong trường hợp này, người mua có thể phải chuyển tiền để chủ nhà tất toán khoản vay, giải chấp tài sản trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng. Nếu không có thỏa thuận chặt chẽ, bên bán hoàn toàn có thể gây khó khăn hoặc không thực hiện cam kết chuyển nhượng sau khi đã nhận được tiền.

Để hạn chế rủi ro, ông Toản khuyến nghị người mua cần kiểm soát chặt chẽ thời điểm giao tiền, việc công chứng và bàn giao tài sản. Hợp đồng đặt cọc, hợp đồng chuyển nhượng cần được kiểm tra kỹ, tốt nhất có sự tham gia của đơn vị tư vấn pháp lý phù hợp với từng loại hình bất động sản.

Ngoài ra, người mua nên dành thời gian tìm hiểu chủ sở hữu và hiện trạng tài sản thông qua hàng xóm, chính quyền địa phương hoặc các nguồn thông tin đáng tin cậy khác.

Đặc biệt, những bất động sản có giá rẻ bất thường so với mặt bằng chung cần được kiểm tra kỹ nguyên nhân. Mức giá hấp dẫn đôi khi không phải cơ hội đầu tư mà là dấu hiệu cảnh báo những vấn đề phía sau tài sản.

Đừng nhầm lẫn giữa thanh khoản thật và những cơn sốt đất

Một yếu tố khác khiến nhà đầu tư dễ mắc kẹt là nhầm lẫn giữa thanh khoản thực và giao dịch được tạo ra bởi hoạt động thổi giá.

Theo ông Toản, tại một số khu vực xa trung tâm hoặc các tỉnh, thành, chủ đầu tư và các sàn môi giới có thể tổ chức hoạt động quảng bá, thu hút nhiều nhóm nhà đầu tư đến giao dịch. Dòng tiền ban đầu có thể tạo ra cảm giác thị trường rất sôi động, nhưng khi những người mua sau không còn xuất hiện, các nhà đầu tư trước đó dễ rơi vào cảnh mắc kẹt.

Ông cho rằng người mua cần so sánh giá bất động sản với các khu vực lân cận, đánh giá xem khu vực đó thực sự có thay đổi về hạ tầng, việc làm, dân cư hay không, thay vì chỉ dựa vào thông tin quy hoạch hoặc những lời quảng cáo về tiềm năng tăng giá.

Đơn cử, một khu công nghiệp được quy hoạch không đồng nghĩa toàn bộ đất đai xung quanh sẽ tăng giá bền vững. Nhiều khu công nghiệp hiện đã có khu ký túc xá hoặc kế hoạch xây dựng nhà ở cho công nhân. Vì vậy, nhà đầu tư cần tính toán thực tế nhu cầu thuê trọ bên ngoài thay vì mặc định lượng lao động đổ về sẽ tạo ra thị trường cho thuê lớn.

Với bất động sản có nhu cầu ở thực, vị trí cần gắn với hạ tầng và cộng đồng dân cư hiện hữu. Điện, đường, trường học, cơ sở y tế, việc làm và khả năng kết nối giao thông là những yếu tố tạo ra nhu cầu sử dụng thực tế, từ đó mở rộng tập khách hàng khi chuyển nhượng.

Ông Toản lấy ví dụ một căn hộ tại khu vực Cầu Giấy có mức giá giao dịch tham chiếu khoảng 70 triệu đồng/m². Tuy nhiên, nếu chủ nhà muốn bán nhanh, mức giá có thể phải điều chỉnh xuống khoảng 65 triệu đồng/m² để đủ hấp dẫn người mua.

Điều này cho thấy giá rao bán và giá có thể giao dịch thành công không phải lúc nào cũng giống nhau. Nhà đầu tư cần tính đến mức giá có thể bán được trong điều kiện thị trường thực tế, thay vì chỉ dựa vào mức giá kỳ vọng.

Thẩm định chủ đầu tư, tránh mua tài sản giá cao hơn giá trị thực

Đối với bất động sản dự án, uy tín và năng lực tài chính của chủ đầu tư cũng là yếu tố không thể bỏ qua.

Theo ông Toản, người mua cần kiểm tra giấy phép xây dựng, văn bản của Sở Xây dựng xác nhận dự án đủ điều kiện huy động vốn và các hồ sơ pháp lý liên quan trước khi ký kết giao dịch.

Ông lưu ý một số chủ đầu tư hoặc sàn phân phối có thể sử dụng hình thức booking, đặt cọc để thăm dò nhu cầu thị trường khi dự án chưa đủ điều kiện huy động vốn. Người mua cần phân biệt rõ các hình thức giữ chỗ với giao dịch được pháp luật cho phép.

Về năng lực tài chính, báo cáo tài chính của doanh nghiệp niêm yết có thể cung cấp thông tin về tiền mặt, các khoản phải thu, nợ phải trả và hàng tồn kho. Đặc biệt, doanh nghiệp có nợ phải trả lớn, hàng tồn kho cao cần được đánh giá thận trọng do áp lực dòng tiền và khả năng triển khai dự án.

Tuy nhiên, báo cáo tài chính không phản ánh toàn bộ năng lực thực tế của chủ đầu tư. Người mua cần tìm hiểu thêm vốn tự có, nguồn vốn huy động hợp pháp, đơn vị đứng sau dự án, lịch sử triển khai và tiến độ bàn giao những dự án trước đó.

Một vấn đề khác là không nên mặc định chủ đầu tư lớn đồng nghĩa với sản phẩm có giá trị tương xứng với giá bán. Ông Toản khuyến nghị người mua nên so sánh giá căn hộ mới với những dự án đã hình thành trong cùng khu vực, đồng thời tính cả phí quản lý, gửi xe và các chi phí sinh hoạt đi kèm.

Đối với những nhà đầu tư đang mắc kẹt trong các phân khúc khó thanh khoản, ông Toản cho rằng cần phân loại theo áp lực tài chính thay vì áp dụng chung một cách xử lý.

Với những người sở hữu bất động sản nhưng không vay nợ nhiều, không nên quá nóng vội bán tháo khi thị trường trầm lắng. Việc liên tục giảm giá theo tâm lý đám đông có thể khiến người bán chịu thiệt mà vẫn chưa chắc tìm được người mua.

Ngược lại, những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, chịu áp lực trả lãi và cần tiền nên cân nhắc phương án bán tài sản để giảm gánh nặng nợ vay.

Theo ông, trong kinh doanh bất động sản không ai có thể luôn thắng. Đôi khi nhà đầu tư phải chấp nhận thiệt thòi, xử lý vấn đề tài chính trước mắt để tránh tình trạng ngân hàng phát mại tài sản hoặc phát sinh nợ xấu kéo dài.