Chu kỳ đầu tư mới của TP.HCM: Những điểm khác biệt khiến nhà đầu tư phải chú ý

TP.HCM đang chứng kiến chu kỳ "Nam tiến" tiếp theo của dòng tiền đầu tư bất động sản, khi thị trường trung tâm liên tục nóng lên từng ngày. Đây không phải là lần đầu tiên thành phố trải qua “cơn sốt” bất động sản: Ít nhất 4 chu kỳ đã xảy ra vào các giai đoạn 1993-1994, 2001-2002, 2007-2008 và 2016-2019.

Tuy nhiên, tại Toạ đàm: “Bất động sản trung tâm TP. Hồ Chí Minh: Xu hướng Nam tiến vào bất động sản hạng sang và cơ hội cho nhà đầu tư Thủ đô”, sáng 26/11, các chuyên gia nhận định chu kỳ hiện tại có nhiều khác biệt so với các lần trước, cả về nguyên nhân, dòng tiền và khu vực đầu tư trọng tâm.

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, lý giải:

“Cơn sốt bất động sản xuất hiện khi nhu cầu đầu tư mạnh và nguồn cung khan hiếm. Năm 2025, tình hình này xuất hiện do chuỗi đầu tư hạ tầng mạnh mẽ của Nhà nước, kết hợp với sự phát triển đô thị mạnh mẽ ở phía Bắc. Dòng tiền từ Hà Nội sau một giai đoạn bị nén (2020–2023) đã bùng nổ, tìm đến các sản phẩm giàu tiềm năng tại TP.HCM và các đại đô thị do các nhà đầu tư lớn triển khai.”

Tuy nhiên, ông nhấn mạnh, khi thị trường phía Bắc bão hòa, giá bất động sản cao, nguồn cung hạn chế, TP.HCM trở thành điểm đến chiến lược, cả với nhà đầu tư trong nước lẫn quốc tế.

Mặc dù hiện nay nguồn cung tại TP.HCM vẫn thấp hơn cầu, nhưng sau các tháo gỡ về thể chế và pháp lý, dự kiến nguồn cung sẽ tăng mạnh để đá

Trong khi đó, ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Đất Xanh miền Bắc, nhận định rằng trong gần 20 năm làm nghề, thị trường bất động sản Hà Nội và TP.HCM luôn “rượt đuổi” nhau.

Theo ông, TP.HCM thường đi trước, tạo đà tăng giá, sau đó Hà Nội bứt lên, rồi TP.HCM lại hồi phục và tiếp tục bám đuổi. Trạng thái này diễn ra liên tục từ khoảng 1991-1992, phản ánh tính chu kỳ của thị trường và hướng dịch chuyển dòng tiền của nhà đầu tư.

Ông Quyết cũng lưu ý sự khác biệt trong tính ổn định giữa hai thị trường: Hà Nội có xu hướng ổn định hơn, giữ giá tốt trong giai đoạn giảm giá, nhưng TP.HCM lại tăng giá mạnh hơn trong chu kỳ tăng. Cụ thể: 2013–2014 giá đất TP.HCM rất rẻ, nhiều nhà đầu tư mua vào; 2015–2016 giá bắt đầu tăng mạnh; 2018–2020 mức tăng tiếp tục bật cao hơn giai đoạn trước; 2021 đà tăng chậm lại. Ngược lại, Hà Nội chững giá trong 2022–2023.

Trong 4 năm qua, thị trường TP.HCM duy trì sự ổn định tương đối, nhưng theo ông Quyết, giai đoạn tới sẽ có sức bật mạnh, nhờ yếu tố hạ tầng. Ông cho rằng trong 10 năm trước, hạ tầng TP.HCM còn hạn chế, làm chậm sự tăng trưởng của thị trường. Tuy nhiên, 2 năm trở lại đây, với các nỗ lực mạnh mẽ của Chính phủ, cơ sở hạ tầng TP.HCM và các tỉnh Đông Nam Bộ được cải thiện rõ rệt.

Ông dự báo trong khoảng 2 năm tới, các tuyến đường vành đai TP.HCM sẽ được hoàn thiện nhanh chóng, cùng với hệ thống metro đi vào vận hành đồng bộ, tạo ra sức bật lớn cho giá trị bất động sản, đặc biệt ở các khu vực trung tâm và khu Đông thành phố.

Khuyến nghị nhà đầu tư, ông Vũ Quốc Việt Nam, Phó Tổng giám đốc Tập đoàn Đất Xanh, nhận định về xu hướng dịch chuyển dòng tiền vào TP.HCM, đặc biệt nhấn mạnh khu Đông là “tâm điểm” đầu tư hiện nay. Ông cho biết:

“Nếu nhà đầu tư muốn rót tiền vào TP.HCM, có nhiều khu vực để lựa chọn, nhưng khu Đông là lựa chọn ưu tiên. Trước đây, cách đây 20 năm, khu Nam như Phú Mỹ Hưng thu hút đông đảo nhà giàu và nhà đầu tư. Tuy nhiên, từ năm 2021, dòng tiền và người giàu bắt đầu dịch chuyển từ khu Nam lên khu Đông.”

Khu Đông hiện là nơi tập trung nhiều chuyên gia và cư dân quốc tế đến từ Hàn Quốc, Trung Quốc, Nhật Bản, cùng các đại đô thị lớn như Thủ Thiêm, Thảo Điền.

Theo ông hiện giá cho thuê chung cư ở khu Đông đang ở mức tốt nhất, tạo lợi nhuận hấp dẫn cho nhà đầu tư. Đồng thời, tỷ suất sinh lời cho thuê cao, tính thanh khoản vượt trội, dòng tiền luân chuyển nhanh, khiến khu Đông trở thành “thác dòng tiền” mạnh mẽ, hút cả nhà đầu tư trong nước và quốc tế. Chưa kể, những cư dân sở hữu bất động sản khu vực này hiện nay có xu hướng giữ tài sản, nhờ giá thuê hấp dẫn và triển vọng tăng giá trong tương lai.

“Dòng tiền mạnh mẽ, thanh khoản tốt và hạ tầng phát triển, khu Đông TP.HCM hiện là khu vực đáng chú ý nhất cho các nhà đầu tư trong giai đoạn Nam tiến của dòng tiền hiện nay”, ông Nam nhìn nhận.