Chủ tịch G6 Group: Nhà ở xã hội nhu cầu lớn nhưng vẫn có thể rơi vào cảnh ế hàng

Tại hội thảo “Nhận diện xu hướng tài chính bất động sản 2026” do Tạp chí Đầu tư Tài chính – VietnamFinance tổ chức ngày 6/6, ông Nguyễn Anh Quê nhận định mục tiêu phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030 hoàn toàn khả thi, thậm chí có thể hoàn thành sớm hơn. Tuy nhiên, vị này cũng cảnh báo nguy cơ dư cung, ế hàng tại một số địa phương nếu việc phát triển không dựa trên nhu cầu thực tế của thị trường.

Theo ông Quê, chưa bao giờ nhà ở xã hội được thúc đẩy mạnh mẽ như giai đoạn hiện nay. Hàng loạt địa phương đang triển khai các dự án mới, trong khi thủ tục pháp lý đã được đơn giản hóa đáng kể. Nhiều khâu như lựa chọn nhà đầu tư, giao đất hay phê duyệt dự án được rút ngắn thời gian thực hiện, tạo điều kiện để doanh nghiệp đẩy nhanh tiến độ triển khai.

Với tốc độ hiện nay, ông Quê cho rằng đến năm 2027, Việt Nam có thể hoàn thành mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội về mặt pháp lý, tức được phê duyệt chủ trương đầu tư. Đến năm 2029, lượng căn hộ này có thể xuất hiện trên thị trường.

Đánh giá về tình trạng nhiều dự án nhà ở xã hội ghi nhận lượng hồ sơ đăng ký vượt xa số căn hộ mở bán, Chủ tịch G6 Group cho rằng đây là minh chứng cho nhu cầu rất lớn của người dân. Tuy nhiên, việc một số chủ đầu tư áp dụng các biện pháp giới hạn hồ sơ cũng là điều dễ hiểu nhằm tránh quá tải trong quá trình tiếp nhận và xét duyệt.

Dù vậy, ông Quê lưu ý nhu cầu nhà ở xã hội không đồng đều giữa các địa phương. Tại Hà Nội và TP. HCM, nguồn cung đưa ra thị trường thường nhanh chóng được hấp thụ do nhu cầu rất lớn. Ngược lại, tại một số tỉnh thành, đặc biệt ở các khu vực xa trung tâm, nguy cơ dư cung hoàn toàn có thể xảy ra.

“Nhà ở xã hội làm không khéo sẽ ế hàng. Điều quan trọng là phải tính toán đúng nhu cầu thực tế và khả năng chi trả của người dân trong ngắn và trung hạn. Nếu dự báo sai, cung có thể vượt cầu”, ông Quê nhấn mạnh.

Theo ông, thực tế hiện nay đã xuất hiện một số dự án nhà ở xã hội có thanh khoản thấp tại các khu vực ngoài trung tâm như vùng ven Quy Nhơn, Lào Cai hay Đồng Hới, nơi nguồn cung khá lớn nhưng lượng giao dịch còn hạn chế.

Liên quan đến mô hình nhà ở xã hội cho thuê, Chủ tịch G6 Group cho rằng đây là bài toán khó do đòi hỏi đồng thời nhiều điều kiện như quỹ đất sạch, quy hoạch phù hợp, thủ tục thuận lợi và chính sách tín dụng ưu đãi.

Ông phân tích, với mặt bằng lãi suất vay vốn của doanh nghiệp bất động sản hiện ở mức 11-12%/năm, một dự án nhà ở xã hội cho thuê có chi phí đầu tư lớn nhưng khả năng thu hồi vốn chậm. Theo tính toán của ông, một căn hộ diện tích 70 m2 có tổng vốn đầu tư khoảng 1,1 tỷ đồng, trong khi mức giá cho thuê khoảng 7 triệu đồng/tháng sẽ khiến thời gian hoàn vốn kéo dài tới 14 năm.

“Đây là khoảng thời gian quá dài, chưa kể chi phí lãi vay có thể cao hơn lợi nhuận thu được từ hoạt động cho thuê”, ông Quê nói.

Để thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, ông Quê kiến nghị Nhà nước xem xét các chính sách hỗ trợ lãi suất tương tự gói tín dụng 30.000 tỷ đồng trước đây, đồng thời tiếp tục hoàn thiện một số quy định pháp luật còn bất cập.

Theo ông, hiện nay nhiều dự án nhà ở xã hội được triển khai tại khu vực nông thôn hoặc vùng ven các khu công nghiệp, nơi giá đất đã tăng cao. Tuy nhiên, một bộ phận người dân có nhu cầu thực lại chưa thuộc nhóm đối tượng được mua nhà ở xã hội theo quy định hiện hành.

Bên cạnh đó, ông cũng đề xuất giao cho địa phương quyền quyết định ngưỡng thu nhập của người được mua nhà ở xã hội thay vì áp dụng chung trên cả nước. Theo ông, mức thu nhập được coi là phù hợp tại Hà Nội hay TP. HCM có thể khác rất xa so với các tỉnh, thành khác, do sự chênh lệch lớn về chi phí sinh hoạt và mặt bằng giá cả.