Chủ tịch HoREA: Các dự án BT đang là ‘cục xương khó nuốt’ của thị trường
Các dự án BT đang là "cục xương khó nuốt" của thị trường. Nếu không có giải pháp mạnh và rõ ràng, bài toán này sẽ kéo dài, gây thiệt hại cho nhà đầu tư và ách tắc nguồn lực phát triển đô thị.
Tại Diễn đàn Bất động sản: Xây dựng thị trường bất động sản lành mạnh, bền vững – 2025, sáng 4/11, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nhận định, từ năm 1993 tới nay, Việt Nam đã trải qua ba cơn sốt bất động sản lớn: 1993, 1997 và 2007, tạo ra hệ quả nghiêm trọng, dẫn đến khủng hoảng
Dù sau đó, thị trường tiếp tục “sốt hồi sinh” vào năm 2010, nhưng hàng loạt chính sách mạnh tay từ Chính phủ đã giúp ổn định môi trường đầu tư và hút dòng vốn trở lại.
Nổi bật là Nghị định 11 (2011), Nghị quyết 02 và các thông tư liên quan, đặc biệt cơ chế cho phép chuyển đổi dự án thương mại sang nhà ở xã hội, mở rộng đối tượng mua nhà ở xã hội và nhà thương mại dưới 1,5 tỷ và tiếp cận gói tín dụng ưu đãi
“Đây là những động lực then chốt, giúp thị trường phục hồi và phát triển bền vững đến thời điểm hiện tại”, ông Châu nhấn mạnh.
Theo HoREA, hiện nay khoảng 70% vướng mắc của thị trường bất động sản liên quan đến pháp lý. Các nỗ lực tháo gỡ thể chế thời gian qua đã giúp nhiều dự án tái khởi động và khơi thông vốn đầu tư.
Đáng chú ý, theo thống kê của HoREA, 81% các dự án vướng mắc đã được xử lý, một con số cho thấy quyết tâm cải cách và giải tỏa “cục máu đông” của thị trường. Tuy nhiên, ông Châu cảnh báo: Phần còn lại không dễ giải quyết, đặc biệt là các dự án theo hợp đồng BT (Xây dựng – Chuyển giao).
“BT đang là cục xương khó nuốt của thị trường. Nếu không có giải pháp mạnh và rõ ràng, bài toán này sẽ kéo dài, gây thiệt hại cho nhà đầu tư và ách tắc nguồn lực phát triển đô thị.”
Mới đây, trong văn bản gửi Quốc hội, HoREA dẫn chứng trường hợp của Công ty MHL là điển hình cho bất cập trong xác định thời điểm tính giá đất đối ứng.
Tháng 11/2016 ký hợp đồng BT, tháng 2/2018 hoàn thành, bàn giao công trình, tháng 3/2025 mới được bàn giao đất đối ứng. Như vậy, giá đất được xác định theo thời điểm 2025, thay vì 2016–2018 – giai đoạn dự án hoàn thành.
Theo luật hiện hành (Luật Đất đai 2024 và Luật PPP 2020), cách tính này là đúng quy định, nhưng theo HoREA, lại “phi lý về mặt công bằng”.
“Xác định giá đất vào năm 2025 cho dự án đã hoàn thành và được kiểm toán từ năm 2018 là không sòng phẳng, gây thiệt hại nghiêm trọng cho nhà đầu tư”, chủ tịch HoREA nhấn mạnh.
Vì vậy, HoREA đề xuất sửa đổi quy định: Thời điểm xác định giá đất đối với phần đất thanh toán cho hợp đồng BT phải là thời điểm ký hợp đồng, hoặc thời điểm nhà đầu tư hoàn thành bàn giao công trình. Điều này nhằm bảo đảm nguyên tắc công bằng, bình đẳng và sòng phẳng giữa Nhà nước và nhà đầu tư.
Giá bất động sản cao cấp đang ở mức rất cao
Cũng tại Diễn đàn, HoREA cho biết, giá bất động sản cao cấp ở TP.HCM đang ở mức rất cao: Khoảng 413 triệu đồng/m² tại khu vực trung tâm, 313 triệu đồng/m² tại Quận 2. Mức giá này tương đương Hà Nội và vượt xa khả năng chi trả của đại đa số người dân.
Ông Châu nhấn mạnh: “Nhà là để ở, không phải để đầu cơ. Nhà nước phải dùng công cụ thuế để điều tiết.”
Do đó, HoREA đề nghị Bộ Tài chính xây dựng lộ trình thuế hợp lý trong 5 năm tới, nhằm kiềm chế đầu cơ, hạ giá nhà, đảm bảo thị trường vận hành hướng đến nhu cầu ở thực.
Về cơ cấu giá thành bất động sản, HoREA lưu ý: Giá đất và chi phí hạ tầng được phân bổ vào chi phí trên mỗi mét vuông đất ở trong dự án. Các chi phí phát triển hạ tầng kỹ thuật ngoài dự án như cầu đường, tiện ích công cộng, tuy không được phân bổ trực tiếp vào giá thành bất động sản, nhưng chính những yếu tố này tạo nên lợi thế khu vực và giá trị vị trí của bất động sản.
Do đó, Nhà nước phải tính đến yếu tố lợi thế khu vực khi thiết kế chính sách giá, đặc biệt trong phân khúc cao cấp.
