Chuyên gia quy hoạch: Không có luật nào quy định người dân phải ăn ở thế nào trong nhà của họ

UBND TP. Hà Nội mới ban hành Quyết định 34 về phương pháp xác định chỉ tiêu dân số với nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp và một số công trình có lưu trú khác trên địa bàn. Theo quy định này, căn hộ 1 phòng ở của chung cư thương mại, diện tích sử dụng căn hộ từ 25-45m2 tính 1 người; 45-70m2 tính 2 người; 70-100m2 tính 3 người; 100-125m2 tính 4 người; 125m2 trở lên tính 5 người. Đối với nhà ở xã hội, căn hộ 1 phòng 25-45m2 tính 1 người; 2-3 phòng 40-55 m2 tính 2 người; 55-70m2 tính 3 người; 70-77m2 tính 4 người.

Quy định đã dấy lên tranh cãi bất hợp lý khi áp diện tích lên đầu người. Nhiều người lo lắng việc sử dụng chung cư về sau sẽ bị hạn chế hộ khẩu.

Đối với quy định này, TS. KTS. Trần Minh Tùng - Trưởng khoa Kiến trúc & Quy hoạch trường Đại học Xây dựng Hà Nội đã đưa ra quan điểm riêng. Theo ông điều này có điểm tốt mà cũng có điểm chưa phù hợp.

TS. KTS. Trần Minh Tùng - Trưởng khoa Kiến trúc & Quy hoạch trường Đại học Xây dựng Hà Nội

“Tôi hiểu được tinh thần mong muốn của Hà Nội khi đưa ra quy định về diện tích nhà ở bình quân đầu người. Mấy năm trước, diện tích nhà ở bình quân đầu người của Hà Nội là 26m2/đầu người, năm nay thì nâng lên 28,8m2/người. Quy định này là để kiểm soát quy mô dân số và cơ cấu căn hộ của các dự án trong giai đoạn lập quy hoạch chi tiết chứ không phải quản lý về hộ khẩu hay cấm bao nhiêu người ở trong một căn hộ. Lấy ví dụ đơn giản cho dễ hiểu là có 100 người và 100 con vịt. Một người ăn 99 con vịt và 99 người còn lại 1 con thì tính trung bình vẫn là 1 người/1 con.

Về việc quy định số người ở theo m2 là không thể được vì nhà ở là tài sản cá nhân của mỗi người và không có luật nào được quy định họ phải ăn ở thế nào trong nhà của họ. Bởi vì sẽ có những người ở trong những căn hộ rất chật, nhưng cũng có những người ở trong nhà rất rộng. 3 hay 4 người có thể ở trong một căn biệt thự mấy trăm mét vuông hoặc mấy nghìn mét vuông là chuyện bình thường”.

Theo TS. Trần Minh Tùng, về mặt quy hoạch cần phải có quy định về diện tích trên đầu người là hoàn toàn chính xác. Thành phố muốn các chung cư vượt trên mức trung bình đó để mà phấn đấu trong tương lai, khi cơ sở hạ tầng thành phố được quy hoạch dựa trên đầu người sẽ hướng đến một cuộc sống người dân không phải ở chật chội. Bởi vì, phải tính được dân số bao nhiêu thì các nhà quy hoạch mới xác định được sẽ xây dựng cơ sở hạ tầng như thế nào, nên có bao nhiêu chung cư thì phù hợp với dân số đó. Việc quy định bao nhiêu m2/đầu người cũng hữu ích cho công tác quản lý và cấp phép xây dựng quy mô dân số của một dự án. Quy định này cũng có thể gỡ khó cho thị trường, giúp doanh nghiệp chủ động về cơ cấu sản phẩm phù hợp với kế hoạch kinh doanh.

>> Sàn TMĐT phải nộp thuế thay người kinh doanh, Bộ Tài chính nói gì?

Quy định này có ảnh hưởng gì đến việc xây dựng không?

Theo TS. Minh Tùng, việc xác định diện tích trên đầu người là đương nhiên phải làm, tuy nhiên con số trong Quyết định đưa ra chưa thực sự phù hợp hoàn cảnh. Ví dụ tại một số nước trên thế giới: tại Singapore, một căn hộ chung cư thường có diện tích khoảng 50-100m2 và được thiết kế cho 2 người. Tuy nhiên, nước này quy định nghiêm ngặt về việc sử dụng đơn vị dân cư và số lượng người cư trú trong một đơn vị. Một căn hộ thông thường có thể chứa tối đa 3-6 người nhưng chỉ khi nó được chia thành nhiều phòng. Và mỗi loại hình nhà ở của nước này cũng có bộ tiêu chuẩn riêng biệt.

“Theo ý kiến cá nhân tôi không nên quy một con số đổ đồng cho tất cả các loại chung cư, chung cư dành cho đối tượng nào thì yêu cầu diện tích đó. Chung cư là một loại hình nhà ở để tiết kiệm diện tích mà cuối cùng lại yêu cầu cao lên thì không đúng với bản chất. Đưa ra một con số lạnh lùng sẽ dẫn đến những chung cư cao cấp bị kìm hãm mà chung cư bình dân lại không với tới. Cào bằng tất cả làm cho các chung cư không còn thế cạnh tranh, nên phân loại theo từng loại hình nhà ở.

Tôi lấy ví dụ, áp dụng quy định mới vào nhà ở xã hội, căn hộ 1 phòng 25-45m2 tính 1 người; 2-3 phòng 40-55 m2 tính 2 người; 55-70m2 tính 3 người thì mật độ dân số của dự án đó khá thưa và có thể dẫn đến việc giá bán chung cư bị đội lên cao. Điều đó khiến nhóm khách hàng của phân khúc nhà ở xã hội càng khó tiếp cận. Về bản chất chung cư vẫn là hàng hóa mà hàng hóa thì nó phải có các đối tượng khách hàng khác nhau. Và vì vậy nên tính diện tích đầu người cho các loại hình chung cư khác nhau, không nên chỉ phân chia 2 loại chung cư thương mại và nhà ở xã hội. Chỉ tính riêng chung cư thương mại đã có bao nhiêu cấp bậc rồi”.

Trước tranh cãi của nhiều người về Quyết định trên, đại diện lãnh đạo Sở Quy hoạch – Kiến trúc Hà Nội đã khẳng định trên truyền thông, đây là quy định hướng dẫn về cách tính dân số để cân đối bài toán quản lý Nhà nước, chứ không phải quản lý hộ khẩu. Phương pháp này được coi là linh hoạt tính dân số, cân đối được hạ tầng, không gây khó khăn cho người dân, tạo điều kiện cho các chủ đầu tư khi xây dựng dự án.

Cũng theo lãnh đạo Sở Quy hoạch - Kiến trúc Hà Nội, việc quy định về phương pháp xác định chỉ tiêu dân số với nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp và một số công trình có lưu trú khác trên địa bàn Hà Nội sẽ giúp quản lý đô thị tốt hơn, tránh quá tải hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.

>> Quy hoạch vùng đồng bằng sông Hồng thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050