Chuyên gia: ‘Thu hẹp phương pháp thặng dư có thể gây ách tắc trong định giá đất’

Nguy cơ ách tắc trong định giá đất

Trước thềm khai mạc Quốc hội, góp ý cho dự thảo Luật Đất đai sưả đổi, nhiều chuyên gia đề nghị sửa đổi điều kiện áp dụng phương pháp thặng dư để xác định giá đất.

Theo đó, tại Điểm d khoản 2 Điều 5 và khoản 3 Điều 5 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP được sửa đổi bởi khoản 3 Điều 1 Dự thảo Nghị định sửa đổi Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định điều kiện áp dụng phương pháp thặng dư là: Thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất; xác định được tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí phát triển ước tính.

Điểm c khoản 5 Điều 159 của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) có sự thay đổi hoàn toàn về điểu kiện áp dụng phương pháp thặng dư so với quy định hiện hành là: Thửa đất, khu đất phi nông nghiệp chưa được đầu tư kết cấu hạ tầng kỹ thuật, chưa đầu tư xây dựng công trình theo quy hoạch chi tiết xây dựng.

Góp ý cho quy định này, TS Đỗ Thanh Trung (Công ty cổ phần Đầu tư và xây dựng Phúc Khang) cho rằng nếu theo quy định tại Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) thì có sự thu hẹp các trường hợp áp dụng phương pháp thặng dư.

Theo đó, việc thu hẹp này có thể gây ách tắc trong định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho các trường hợp: Thỏa thuận nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp của người dân để chuyển mục đích thực hiện dự án du lịch; khu đất, thửa đất đã có kết cấu hạ tầng kỹ thuật, chưa đầu tư xây dựng công trình; khu đất, thửa đất đã có công trình xây dựng, có nhu cầu phá dỡ để đầu tư xây dựng mới.

TS Đỗ Thanh Trung (Công ty cổ phần Đầu tư và xây dựng Phúc Khang).

Điều này dẫn đến dự án không thể triển khai, gây lãng phí nguồn lực doanh nghiệp, nguồn lực xã hội, thất thu ngân sách.

Ông Trung cho rằng đã quyết định giữ lại phương pháp thặng dư thì cần đảm bảo việc áp dụng được khả thi và có hiệu quả. Vì vậy, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) nên cân nhắc mở rộng điều kiện áp dụng đối với phương pháp thặng dư để tạo điều kiện thực hiện các dự án du lịch, vui chơi, giải trí. Việc quy định điều kiện áp dụng phương pháp thặng dư tương tự Nghị định số 44/2014/NĐ-CP như kiến nghị sửa đổi cũng là một giải pháp.

Không gian định giá đất bị thu hẹp

Cung cấp thêm thông tin về vấn đề này, TS Trần Xuân Lượng (Trường Đại học Kinh tế quốc dân) cũng nêu quan điểm, dự thảo sửa đổi Nghị định 44/2014/NĐ-CP về giá đất từng dự định “loại bỏ” rồi “thu hẹp” phương pháp thặng dư, song không nhận được sự đồng tình từ các thành viên, bởi điều này làm khó hơn trong việc tính giá trị đất của hàng trăm dự án đang tắc nghẽn trên cả nước khi 80% số dự án hiện nay chỉ tối ưu khi áp dụng phương pháp này.

Tuy nhiên, tại Điểm c, Khoản 5, Điều 159 của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) mới nhất quy định nguyên tắc xác định giá đất theo phương pháp thặng dư như sau: “Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất, khu đất phi nông nghiệp chưa được đầu tư kết cấu hạ tầng kỹ thuật, chưa đầu tư xây dựng công trình theo quy hoạch chi tiết xây dựng, trừ trường hợp quy định tại điểm d khoản này”.

Theo quan điểm của ông Lượng, có thể thấy, việc chỉ áp dụng phương pháp thặng dư đối với “thửa đất, khu đất phi nông nghiệp” vô hình trung làm bó hẹp khoảng không gian của phương pháp này. Trong khi đó còn nhiều loại đất, thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch, quy mô hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định được tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính, có thể áp dụng phương pháp thặng dư.

Ông Lượng đồng tình với quan điểm chỉ đạo của Quốc hội là cần làm rõ về phương pháp và nguyên tắc trong định giá đất đai, song cơ quan soạn thảo chỉ nên cụ thể hóa trong các nghị định, thông tư, văn bản dưới hướng dẫn dưới luật, mà không nên quy định chi tiết ở văn bản pháp lý cao nhất là luật (ở đây được xem khá bó hẹp) bởi sẽ dễ bị lạc hậu, dẫn đến khó xử lý sau này.

Hơn nữa, về chuyên môn, theo ông Lượng, mỗi phương pháp định giá được áp dụng phù hợp đối với từng loại đất đai cụ thể… nên chúng ta cần tránh mệnh lệnh hóa, hành chính hóa, khó quản là cấm.

“Kinh nghiệm từ những thị trường phát triển như Pháp, Mỹ, Nhật Bản… cho thấy, việc định giá đất được giao cho các đơn vị có chuyên môn thực hiện, còn các đơn vị quản lý nhà nước tập trung vào việc giám sát, kiểm tra, đánh giá lại cho thêm phần chính xác và khách quan”, ông Lượng nêu.