Sửa Luật Đất đai: Định giá đất bằng cách nào để tránh mất cán bộ?

Sáng 4/8, Ủy ban Kinh tế của Quốc hội tổ chức phiên họp tham vấn ý kiến về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Một trong những điểm đáng chú ý của dự thảo lần này là bổ sung phương pháp thặng dư trong định giá đất. Đây cũng là nội dung được nhiều đại biểu quan tâm thảo luận.

Phải đi năn nỉ doanh nghiệp chọn phương án định giá cao nhất để cứu cán bộ

Giám đốc Sở TN-MT tỉnh Kiên Giang Phùng Quốc Bình cho biết, 70% giá đất ở địa phương này được định giá từ phương pháp thặng dư, song song đó là phương pháp khác để có sự so sánh.

Bày tỏ đồng tình với việc bổ sung thêm phương pháp thặng dư để định giá đất, ông Bình đề nghị dự thảo luật cần quy định rõ thêm những trường hợp nào, ở đâu, điều kiện như thế nào thì sử dụng phương pháp nào tốt hơn.

Ông phân tích thêm, chẳng hạn như ở những nơi có đủ dữ liệu thì không nên áp dụng phương pháp thặng dư. Tương tự các trường hợp trong khu kinh tế có quy hoạch rõ ràng thì cũng không nên áp dụng phương pháp này.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Khôi cho biết, tất cả các phương pháp định giá đất thì quan trọng nhất là đầu vào để tính toán giá đất. Do đó, vẫn nên giữ phương pháp thặng dư trong định giá đất.

Tuy nhiên, ông Khôi đề nghị để Chính phủ quy định chi tiết đối với việc áp dụng phương pháp định giá đất, nếu đưa trực tiếp vào luật sẽ bị cứng, rất khó.

Phó Chủ tịch Hội Nông dân Việt Nam Cao Xuân Thu Vân băn khoăn, khi đưa ra nhiều phương pháp định giá đất nhưng mỗi phương pháp định giá cho ra giá khác nhau thì chọn giá nào, có phải chọn giá cao nhất không?

Bà Vân nêu thực tiễn một số trường hợp, cán bộ chọn phương pháp định giá đất phù hợp với doanh nghiệp nhưng sau đó thanh tra, công an vào hỏi tại sao chọn giá này thì rất khó.

Chính vì vậy, trong một số trường hợp “phải đi năn nỉ trở lại với doanh nghiệp” chọn phương án định giá cao nhất để cứu cán bộ. Trong khi cán bộ không làm gì tác động đến giá đất.

Vì vậy, bà đề nghị dự luật cần quy định rõ áp dụng phương pháp nào, cơ chế nào, trong trường hợp nào phải rõ ràng.

Giải trình về nội dung này, Thứ trưởng Bộ TN-MT Lê Minh Ngân cho hay, việc định giá đất hiện nay có 2 luồng ý kiến. Dự thảo đầu không có phương pháp thặng dư, phương án 2 là đưa vào phương pháp này. Ngoài ra có ý kiến nữa là không đưa phương pháp định giá đất vào luật.

“Với phương pháp thặng dư định giá đất thì tôi đồng ý với Ủy ban Kinh tế là phải đưa vào như hôm trước Chủ tịch Quốc hội chỉ đạo là đưa phương pháp này vào nhưng phải ‘có van, có khóa’, hạn chế thiếu sót đã chỉ ra trong quá trình tổng kết Luật Đất đai”, Thứ trưởng Lê Minh Ngân nói.

Ông dẫn ví dụ phương pháp này có một số hạn chế như sai số nhiều, thất thu, mất cán bộ, ảnh hưởng, bắt tay người định giá... thì dự thảo lần này cố gắng thiết kế theo hướng hạn chế những bất cập này.

Đồng thời có cách đối chiếu so sánh với các phương pháp khác để tìm ra phương pháp tính đúng, tính đủ, phù hợp với thị trường.

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho rằng, việc bổ sung phương pháp thặng dư vào định giá đất với điều kiện phương pháp này tiến hành cùng phương pháp khác để so sánh.

“Phó Chủ tịch Hội Nông dân có nêu thực tế phải vận động doanh nghiệp chọn giá cao hơn để cứu cán bộ. Chỗ này phải tìm hướng để xử lý”, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế lưu ý.

Hai phương án về giá đất

Phương án 1: Bổ sung phương pháp thặng dư là một trong những phương pháp xác định giá đất và tiếp tục hoàn thiện dự thảo luật để quy định nguyên tắc, điều kiện áp dụng phương pháp thặng dư.

Đây là phương pháp có tính khoa học, được áp dụng rộng rãi tại các quốc gia trên thế giới, việc quy định tiếp tục cho phép áp dụng phương pháp thặng dư sẽ tạo cơ sở để có nhiều phương pháp định giá áp dụng phù hợp nhất với thực tế, giúp tăng tính giải trình, phản biện về giá đất được đưa ra.

Phương án 2: Giữ quy định như tại dự thảo luật trình Quốc hội tại kỳ họp thứ 5. Theo đó, dự thảo luật quy định phương pháp thu nhập là phương pháp xác định giá đất tính bằng thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân năm của loại tiền gửi bằng Việt Nam Đồng (VND) kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại mà Nhà nước sở hữu trên 50% vốn điều lệ trên địa bàn cấp tỉnh của năm trước thời điểm định giá.

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp xác định giá đất bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành thông qua việc phân tích, so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất phổ biến trên thị trường.