Có nên tiếp tục cho đấu giá các lô đất ở Thủ Thiêm không?

Ngày 10/12/2021, TP. HCM tổ chức đấu giá quyền sử dụng đối với 4 lô đất thuộc Khu đô thị mới Thủ Thiêm lần lượt là 3 – 12, 3 – 8, 3 – 9, 3 – 5. Kết quả phiên đấu giá ghi dấu ấn với mức trúng cao kỷ lục.

Tuy nhiên, sau đó 2 doanh nghiệp là Tân Hoàng Minh và Công ty TNHH Đầu tư và Kinh doanh thương mại Bình Minh (Bình Minh) lần lượt bỏ cọc. Còn lại 2 doanh nghiệp là CTCP Dream Republic và CTCP Sheen Mega đến nay dù đã quá hạn nộp tiền sử dụng đất nhưng vẫn chưa thể nộp tiền về ngân sách Nhà nước.

Những thông tin chưa có tiền lệ, cùng các sự kiện liên tiếp diễn ra càng làm cho cái nhìn về phiên đấu giá Thủ Thiêm thêm phần e ngại và tiêu cực.

Tại Hội thảo “Đấu giá quyền sử dụng đất, thực tiễn pháp lý và giải pháp” được tổ chức vào ngày 20/4/2022 vừa qua, nhiều chuyên gia bất động sản kiến nghị cần tiếp tục tổ chức đấu giá các lô đất ở Thủ Thiêm để có đầy đủ dữ liệu cũng như xem xét các góc độ của thị trường.

Dưới góc độ người làm nghiên cứu, TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng khu vực Thủ Thiêm cơ bản đã là một khu đô thị với hạ tầng hoàn chỉnh, chỉ chờ khai thác.

Thủ Thiêm có vị trí đặc thù, cấu trúc dân cư và vai trò tương tự như các khu đô thị có giá trị thương mại cao trên thế giới như Manhattan (New York, Mỹ) hay Phố Đông (Thượng Hải, Trung Quốc). Chưa kể, Thủ Thiêm có dáng dấp của một “đô thị tinh hoa,” vì vậy có quy hoạch cho việc phát triển các ngành kinh tế thích hợp, đặc biệt là tài chính, ngân hàng, công nghệ cao và cả công nghiệp giải trí. Từ đó, thu hút dần các hoạt động mới ra khỏi khu trung tâm cũ.

Xuất phát từ những điều nêu trên, TS. Nguyễn Văn Đính cho rằng quy hoạch một thành phố là bài toán tầm nhìn cần lên đến 50 năm, trong đó, phải tính toán các chiến lược phát triển cho hạ tầng. Tuy nhiên, đây còn là bài toán sắp xếp tài nguyên và nguồn lực hợp lý.

Từ góc nhìn này tiến sĩ đưa ra 3 khuyến nghị sau: 

Thứ nhất, Thủ Thiêm nên tiếp tục đẩy mạnh phát triển các ngành kinh tế phù hợp với đô thị tinh hoa, theo đuổi các giá trị xanh, bền vững, chứ không chỉ bất động sản nhà ở. Tại đây cũng cần có quy hoạch cho việc phát triển các ngành kinh tế thích hợp, đặc biệt là tài chính, ngân hàng, công nghệ cao và cả công nghiệp giải trí. Những ngành kinh tế này thích hợp với đô thị và thu hút dần các hoạt động mới ra khỏi khu trung tâm cũ, vừa mang hiệu quả kinh tế, vừa tránh xung đột với các giá trị văn hóa cần được bảo tồn.

Thứ hai, chính quyền thành phố cần có kế hoạch hoàn thiện phần hạ tầng công cộng của Thủ Thiêm, bao gồm hệ thống giao thông kết nối với các khu vực xung quanh, các công trình như nhà hát, công viên, bảo tàng..... Không phải lợi ích thương mại mà những gì cho người dân toàn thành phố được hưởng mới là hiệu quả thực sự.

Thứ ba, TP. HCM nên xem xét việc tiếp tục cho đấu giá để chuyển giao các lô còn lại của khu đô thị Thủ Thiêm, có thể tham khảo và điều chỉnh về mặt kỹ thuật. Việc này cần được xem xét và đánh giá dựa vào sự phát triển của thành phố, trên cơ sở coi diện tích đất công này là tài nguyên chứ không phải là lợi ích của sản phẩm đầu cơ. Diện tích "đất vàng" còn lại này chỉ có thể bán được một lần duy nhất, nên tại bất cứ thời điểm nào, cần thu về lợi ích tài chính tối đa cho thành phố, làm nguồn lực giải quyết các vấn đề xã hội.

TS. Đoàn Thị Phương Diệp đến từ Trường Đại học Kinh tế - Luật TP. HCM cũng kiến nghị cần tiếp tục tổ chức đấu giá các lô đất ở Thủ Thiêm để có đầy đủ dữ liệu cũng như xem xét các góc độ của thị trường.

Theo tiến sĩ, nếu giá đất ở các cuộc đấu giá sau đó tiệm cận với giá thị trường hoặc tăng trong ngưỡng phổ biến thì các quy định pháp luật về đấu giá cũng tương đối phù hợp. Một trường hợp đơn lẻ không thể “quy nạp” tính hệ thống và đưa ra các nhận định khi chưa có minh chứng về việc giá đất ở Thủ Thiêm tăng đột biến.

Về việc lực chọn nhà đầu tư, tiến sĩ dẫn chứng, tại Điều 58, Luật Đất đai chỉ yêu cầu để có thể tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải “có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư." Tuy nhiên, năng lực tài chính để đảm bảo là như thế nào thì chưa được xác định rõ. Điều này có thể dẫn đến kết quả chủ đầu tư tham gia đấu giá đã trúng đấu giá nhưng không có năng lực tài chính để xác lập giao dịch như đã xảy ra thời gian qua.

“Khó có thể yêu cầu nhà đầu tư phải đủ năng lực tài chính tự thân để thực hiện toàn bộ dự án, nhưng ít nhất chủ đầu tư phải chứng minh một cách thuyết phục việc sử dụng nguồn vốn từ đâu và như thế nào để cơ quan nhà nước có thể thẩm định trước khi quyết định cho tham gia đấu giá. Việc cụ thể hóa hơn nữa điều kiện này giúp kiểm soát chặt nhà đầu tư đủ năng lực tài chính để tham gia đấu giá và ký kết, thực hiện hợp đồng sau khi trúng đấu giá” - TS. Đoàn Thị Phương Diệp nhấn mạnh.

Vì vậy, TS. Đoàn Thị Phương Diệp kiến nghị cần hoàn thiện hơn quy định của Luật Đầu tư bằng cách quy định cụ thể về việc thẩm tra khả năng tài chính của nhà đầu tư trước khi chấp thuận chủ trương đầu tư. Từ việc chấp thuận này nhà đầu tư mới có đủ tư cách để tham gia đấu giá quyền sử dụng đất.

Năng lực tài chính cầm thẩm tra không chỉ đơn giản là việc chủ đầu tư có đủ năng lực để tham gia, ký kết hay thực hiện hiện hợp đồng mua tài sản sau khi trúng đấu giá mà còn là khả năng đi đến cùng của việc thực hiện dự án đầu tư.

Chia sẻ thêm, TS. Nguyễn Văn Đính cho hay, cấu trúc của các khu bất động sản siêu giàu nhìn chung khá giống nhau giữa các quốc gia. Giá bất động sản ở các thành phố sẽ ngày càng đắt lên theo sự tăng trưởng kinh tế. Tuy nhiên, việc tăng giá này không như nhau tại mọi vị trí.

Giá nhà đất sẽ tăng rất mạnh ở khu trung tâm - nơi mà mật độ tập trung các hoạt động thương mại trong khi nguồn cung khan hiếm. Do đó, cần phải phân bố hợp lý đâu là vùng tài nguyên giải quyết bài toán kinh tế và đâu là khu vực cung ứng cho các vấn đề về xã hội. Những vùng đất trung tâm, có giá trị cao cần được ưu tiên cho các lợi ích kinh tế, thu hút nguồn lực về cho thành phố. Các nguồn đất với giá trị thương mại kém hơn sẽ được để dành để giải quyết các vấn đề xã hội, đó mới là cách phân bổ tài nguyên hợp lý.

Thủ Thiêm có vị trí, cấu trúc dân cư và vai trò tương tự như các khu đô thị trung tâm có giá trị thương mai cao như Manhattan (New York, Mỹ) hay Pudong (Thượng Hải, Trung Quốc). Do đó, nơi này cần được xem xét không chỉ giới hạn trong các vị trí lân cận, mà còn trong tương quan với các khu đô thị cao cấp của thế giới hay khu vực. Không phải ngẫu nhiên các lô đất này được gọi là khu đất vàng.

Không như các khu đất khác, nơi các nhà phát triển phải đầu tư rất nhiều vào hạ tầng xung quanh để chuyển đổi công năng và nâng cao giá trị cho khu đất, Thủ Thiêm đến thời điểm hiện tại, về cơ bản đã là một khu đô thị với hạ tầng hoàn chỉnh, chỉ còn chờ khai thác. Do vậy việc xem xét đánh giá cần được tập trung, giới hạn vào đúng bối cảnh thực tế, tránh mở rộng và suy diễn.