Đại biểu Quốc hội: Cần làm rõ trách nhiệm khi dự án xây dựng sai quy hoạch, sai thiết kế vẫn được đưa vào kinh doanh

Ngày 30/10, Quốc hội thảo luận về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), trong đó nhiều đại biểu tập trung góp ý các quy định nhằm tăng cường kiểm soát hoạt động kinh doanh bất động sản, xử lý vi phạm của chủ đầu tư và bảo vệ quyền lợi người mua nhà.

Phát biểu tại phiên thảo luận, đại biểu Vũ Văn Tiến (Đoàn ĐBQH TP. Hải Phòng) dẫn câu chuyện hơn 3.900 căn hộ thuộc các dự án của Tập đoàn Mường Thanh tại Hà Nội nằm trong phương án dự kiến phá dỡ để xử lý sai phạm, qua đó đặt ra vấn đề về trách nhiệm quản lý và những rủi ro mà người mua nhà phải đối mặt.

Đại biểu băn khoăn vì sao những vi phạm nghiêm trọng về quy hoạch, trật tự xây dựng có thể kéo dài trong nhiều năm, để hàng nghìn căn hộ được đưa vào giao dịch, người dân bỏ tiền mua và sinh sống ổn định, nhưng đến khi cơ quan chức năng xử lý sai phạm, chính họ lại đứng trước nguy cơ mất nhà.

Từ thực tế này, ông Tiến cho rằng việc sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản không chỉ hướng đến tháo gỡ khó khăn, khơi thông nguồn lực và thúc đẩy thị trường phát triển, mà còn phải thiết lập cơ chế kiểm soát chặt chẽ, với các chế tài đủ sức răn đe, bảo đảm chủ đầu tư “không muốn vi phạm, không dám vi phạm và không thể vi phạm”.

Theo đại biểu, một trong những yêu cầu quan trọng là phải kiểm soát ngay từ thời điểm bất động sản được đưa ra thị trường. Mặc dù dự thảo luật đã đề cập đến việc công khai thông tin về điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh, ông cho rằng cần tiếp tục làm rõ khả năng ngăn chặn tình trạng chủ đầu tư bán căn hộ không phù hợp với quy hoạch, thiết kế đã được phê duyệt.

Ông phân tích, các thông số về số tầng, số lượng căn hộ và diện tích xây dựng của mỗi dự án đều được xác định cụ thể trong hồ sơ pháp lý. Tuy nhiên, vấn đề đặt ra là khi chủ đầu tư mở bán, cơ quan nào chịu trách nhiệm kiểm tra, đối chiếu số lượng căn hộ thực tế với hồ sơ được phê duyệt và việc kiểm soát này có được thực hiện đầy đủ hay không.

“Nếu số căn hộ đưa ra bán nhiều hơn số được phê duyệt thì phải phát hiện và ngăn chặn ngay, chứ không thể để người dân bỏ tiền mua, vào sinh sống rồi mới tìm cách xử lý”, đại biểu nhấn mạnh.

Trên cơ sở đó, ông Tiến đề nghị bổ sung quy định cụ thể về trách nhiệm kiểm tra, đối chiếu danh mục căn hộ đưa vào kinh doanh với quy hoạch và thiết kế đã được phê duyệt. Đồng thời, cần công khai danh sách căn hộ đủ điều kiện giao dịch, thiết lập cơ chế cảnh báo và kịp thời ngăn chặn việc mua bán đối với những căn hộ có sai phạm.

“Không thể để hồ sơ được phê duyệt một đằng, căn hộ đưa ra bán một nẻo, đến khi xảy ra chuyện thì người mua mới biết mình đã mua phải căn hộ có sai phạm”, ông Tiến nêu quan điểm.

Bên cạnh việc tăng cường kiểm soát hoạt động mở bán, đại biểu cũng đề nghị làm rõ trách nhiệm của chủ đầu tư đối với những hậu quả phát sinh từ hành vi vi phạm, cũng như trách nhiệm của các cơ quan quản lý nhà nước khi để xảy ra tình trạng dự án xây dựng sai quy hoạch, sai thiết kế nhưng vẫn được đưa vào kinh doanh.

Theo ông, những sai phạm ban đầu nếu không được phát hiện và xử lý kịp thời có thể tích tụ thành vi phạm nghiêm trọng, khiến hậu quả ngày càng lớn và quá trình khắc phục trở nên phức tạp. Đặc biệt, đối với bất động sản nhà ở, những sai phạm này không chỉ gây thiệt hại về kinh tế mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến nơi sinh sống và tài sản tích lũy của hàng nghìn gia đình.

“Không thể để chủ đầu tư cố tình thu lợi từ sai phạm rồi chỉ cần nộp phạt là xong. Nếu làm sai vẫn có lợi, người vi phạm không phải chịu hậu quả thích đáng thì rất khó ngăn chặn những vụ việc tương tự”, đại biểu nhấn mạnh.

Từ đó, ông đề nghị rà soát, quy định rõ trách nhiệm của từng cơ quan trong công tác phát hiện, ngăn chặn và xử lý vi phạm. Đồng thời, cần hoàn thiện hệ thống chế tài, nghiên cứu cơ chế thu hồi toàn bộ khoản lợi bất hợp pháp, bảo đảm chủ đầu tư không thể tiếp tục hưởng lợi từ những căn hộ được xây dựng hoặc đưa vào kinh doanh trái quy định.

Đề xuất cơ chế quản lý khoản 5% giá trị hợp đồng để bảo vệ người mua nhà

Một nội dung khác nhận được sự quan tâm của các đại biểu là cơ chế quản lý khoản 5% giá trị hợp đồng mua bán bất động sản còn lại trong thời gian người mua chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu.

Góp ý về vấn đề này, đại biểu Tô Ái Vang (Đoàn ĐBQH TP. Cần Thơ) cho rằng việc giữ khoản tiền trên trong tài khoản phong tỏa là biện pháp cần thiết nhằm bảo vệ quyền lợi người mua. Tuy nhiên, nếu thời gian phong tỏa kéo dài, quy định này có thể gây áp lực lên dòng tiền và hoạt động tài chính của doanh nghiệp.

Đối với những trường hợp chậm cấp giấy chứng nhận do nguyên nhân khách quan từ phía cơ quan nhà nước, chẳng hạn chậm xác định giá đất hoặc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch, đại biểu đề xuất cho phép chủ đầu tư thay thế khoản tiền 5% đang bị phong tỏa bằng chứng thư bảo lãnh ngân hàng vô điều kiện có giá trị tương đương.

Theo bà Vang, phương án này có thể giúp doanh nghiệp giải phóng nguồn vốn đang bị phong tỏa, đồng thời vẫn bảo đảm quyền lợi của Nhà nước và người mua nhà.

Cùng quan tâm đến vấn đề trên, đại biểu Dương Khắc Mai đề nghị dự thảo luật cần quy định cụ thể các nguyên tắc quản lý khoản tiền 5%, bao gồm chủ thể kiểm soát tài khoản, điều kiện và chứng từ làm căn cứ giải tỏa tiền, quyền hưởng lãi phát sinh của người mua cũng như phương án xử lý trong trường hợp chủ đầu tư mất khả năng thanh toán.

Theo đại biểu, khoản tiền này chỉ thực sự phát huy vai trò bảo vệ người mua khi được quản lý độc lập và chỉ được giải tỏa trên cơ sở có căn cứ pháp lý chứng minh nghĩa vụ liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận đã hoàn thành, hoặc thuộc trường hợp người mua tự thực hiện thủ tục theo quy định.

Ông Mai cho rằng những nguyên tắc cốt lõi về bảo vệ, hoàn trả khoản tiền và giải quyết tranh chấp cần được quy định trực tiếp trong luật. Trong khi đó, các nội dung mang tính kỹ thuật như trình tự thực hiện, hồ sơ, chứng từ và thời hạn giải quyết có thể giao Chính phủ hướng dẫn chi tiết.

Ngoài ra, một số đại biểu cũng đề nghị làm rõ chủ thể đứng tên tài khoản phong tỏa, thời điểm nộp tiền, trách nhiệm chi trả các khoản phí liên quan và cơ chế giám sát việc quản lý, sử dụng khoản tiền này.

Đối với trường hợp người mua lựa chọn tự thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận, việc chuyển khoản 5% còn lại cho chủ đầu tư cần dựa trên nguyên tắc tự nguyện, đồng thời không làm thay đổi trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc cung cấp, bàn giao đầy đủ hồ sơ pháp lý theo quy định.

Các ý kiến góp ý cho thấy yêu cầu đặt ra đối với dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) không chỉ là hoàn thiện hành lang pháp lý để thị trường vận hành thông suốt, mà còn phải tăng cường trách nhiệm của chủ đầu tư, nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước và thiết lập cơ chế bảo vệ thực chất đối với người mua bất động sản.