GS Đặng Hùng Võ chỉ ra cách các nước thu ‘siêu lợi nhuận’ từ đất: Việt Nam cần học gì để không bỏ lọt giá trị gia tăng?

Tại talkshow “Siết phân lô bán nền, giới đầu cơ vỡ trận, thị trường đất nền hết cửa tăng giá ảo?” do VTC News tổ chức ngày 10/11, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, đã chia sẻ kinh nghiệm quốc tế trong việc quản lý, khai thác nguồn lực đất đai, đặc biệt là cách các quốc gia thu hồi giá trị gia tăng từ đất trong quá trình đô thị hóa.

Theo ông, đây là vấn đề Việt Nam cần nghiên cứu nghiêm túc nếu muốn biến đất đai thành nguồn lực phục vụ phát triển kinh tế, thay vì để dòng tiền tiếp tục bị hút vào hoạt động đầu cơ, tích trữ bất động sản.

Đài Loan có cách thu giá trị gia tăng từ đất, không để lợi ích lọt vào tay tư nhân

Đề cập đến kinh nghiệm quốc tế, GS Đặng Hùng Võ đặc biệt nhấn mạnh mô hình cải cách ruộng đất và quá trình đô thị hóa tại Đài Loan (Trung Quốc).

Theo ông, ngay từ khi tiến hành cải cách ruộng đất, Đài Loan đã lựa chọn một cách làm đáng chú ý: lấy đất của địa chủ giao cho nông dân, đồng thời bồi hoàn cho địa chủ bằng cổ phiếu tại các doanh nghiệp công nghiệp.

Cách làm này không chỉ giải quyết vấn đề phân phối đất đai mà còn tạo điều kiện chuyển dịch nguồn lực từ sở hữu đất sang đầu tư công nghiệp, biến những địa chủ trước đây thành các nhà đầu tư trong lĩnh vực sản xuất.

“Địa chủ mà trả bằng cổ phiếu doanh nghiệp ở những doanh nghiệp công nghiệp và đã biến ông ta từ địa chủ thành tư sản”, GS Đặng Hùng Võ phân tích.

Ông cho rằng thành công của Đài Loan không chỉ nằm ở cải cách ruộng đất mà còn ở cách thức tổ chức nguồn lực trong suốt quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa.

Đáng chú ý, khi đô thị phát triển, Đài Loan đã xây dựng những cơ chế nhằm thu phần giá trị gia tăng hình thành từ đất đai.

“Trong quá trình đô thị hóa, họ cũng tính toán cách thức thu phần giá trị gia tăng từ đất sao cho hiệu quả nhất, không để nguồn giá trị này lọt vào tay tư nhân mà phải thuộc về Nhà nước”, ông nhấn mạnh.

Theo vị chuyên gia, cần nhìn nhận đúng nguồn gốc của phần giá trị gia tăng này. Giá đất tăng không đơn thuần là kết quả từ việc một chủ đầu tư bỏ vốn xây dựng dự án. Giá trị đó còn được hình thành nhờ sự phát triển đồng bộ của cả khu vực, từ hạ tầng giao thông, các dự án lân cận đến quá trình mở rộng không gian đô thị.

Nói cách khác, một dự án bất động sản có thể hưởng lợi từ những giá trị do toàn bộ khu vực tạo ra, trong khi phần đóng góp của riêng dự án không thể giải thích hết mức tăng giá đất.

“Giá trị gia tăng của đất không thuộc công sức riêng của một chủ đầu tư, mà được tạo nên bởi toàn bộ quá trình phát triển của khu vực”, ông phân tích.

Đây chính là cơ sở để Nhà nước nghiên cứu cơ chế thu hồi một phần giá trị gia tăng từ đất, thay vì để toàn bộ lợi ích phát sinh từ quá trình đầu tư hạ tầng và phát triển đô thị tập trung vào tay các chủ thể tư nhân sở hữu đất.

Việt Nam cần học Trung Quốc, Nhật Bản, Hàn Quốc nhưng không thể sao chép máy móc

Bên cạnh Đài Loan, GS Đặng Hùng Võ cho rằng Việt Nam cần nghiên cứu mô hình đô thị hóa của Trung Quốc, đồng thời chọn lọc kinh nghiệm từ Nhật Bản và Hàn Quốc.

Theo ông, Việt Nam và Trung Quốc có sự tương đồng về thể chế chính trị, do đó có thể tham khảo cách tổ chức và quản lý quá trình đô thị hóa của quốc gia này. Trong khi đó, kinh nghiệm của Nhật Bản và Hàn Quốc cũng có giá trị tham khảo, dù điều kiện thể chế khác biệt.

Theo GS Đặng Hùng Võ, bài toán không chỉ là phát triển các khu đô thị mới mà còn phải thiết kế được cơ chế để Nhà nước và xã hội cùng hưởng lợi từ giá trị đất đai tăng lên nhờ đầu tư phát triển.

Điều này đặc biệt quan trọng trong bối cảnh giá đất tại nhiều khu vực tăng mạnh khi được chuyển đổi từ đất nông thôn sang đất đô thị. Chỉ riêng sự thay đổi về quy hoạch, hạ tầng và định hướng phát triển đã có thể làm giá trị đất tăng lên nhiều lần.

Nếu không có cơ chế phù hợp, phần giá trị gia tăng hình thành từ quá trình phát triển chung có thể trở thành khoản lợi ích lớn cho những người nắm giữ đất từ trước, trong khi Nhà nước phải bỏ nguồn lực đầu tư hạ tầng.

Vì sao cần siết phân lô bán nền để tránh lãng phí đất đai?

Từ câu chuyện thu hồi giá trị gia tăng của đất, GS Đặng Hùng Võ cũng cho rằng cần nhìn lại cách thức phát triển đô thị và tình trạng phân lô bán nền kéo dài tại Việt Nam.

Theo ông, đô thị không thể phát triển đúng nghĩa nếu chỉ tập trung chia nhỏ đất đai để bán mà không hình thành công trình, không gian kiến trúc và các hoạt động kinh tế. Việc người dân mua đất rồi để không trong thời gian dài không chỉ gây lãng phí tài nguyên mà còn khiến dòng vốn xã hội bị mắc kẹt trong những tài sản không tạo ra giá trị.

GS Đặng Hùng Võ cho rằng kinh nghiệm quốc tế cũng cho thấy phân lô bán nền không nhất thiết phải bị loại bỏ hoàn toàn, nhưng cần được kiểm soát chặt chẽ và đặt đúng mục tiêu.

Tại một số quốc gia, mô hình này được sử dụng như giải pháp nhà ở giá thấp cho người thu nhập thấp ở nông thôn hoặc các khu vực mở rộng của đô thị. Người dân có thể tích lũy để mua đất trước, sau đó tiếp tục dành dụm để xây dựng nhà ở từng bước.

Tuy nhiên, khi chính sách này bị biến thành cơ hội để những người có tiền từ đô thị mua đất ở nông thôn nhằm đầu cơ, đẩy giá, mục tiêu ban đầu sẽ bị chệch hướng. Ông cho rằng Việt Nam cần phân biệt rõ nhu cầu đất ở thực tế với hoạt động mua đất để tích trữ, chờ tăng giá.

Đánh thuế bất động sản bỏ hoang để giải phóng nguồn lực

Một vấn đề khác được GS Đặng Hùng Võ đề cập là chính sách thuế đối với đất đai, bất động sản bỏ hoang hoặc chậm đưa vào sử dụng. Theo ông, chủ trương này đã được đặt ra từ Nghị quyết 18 năm 2022 và tiếp tục được nhấn mạnh tại Nghị quyết 21. Tuy nhiên, để triển khai hiệu quả, cần có công cụ pháp lý và cơ chế thuế cụ thể.

Ông cho rằng có thể nghiên cứu xây dựng một luật thuế riêng đối với bất động sản không được đưa vào sử dụng.

Về phương thức nhận diện, vị chuyên gia dẫn kinh nghiệm Trung Quốc sử dụng camera để xác định những căn nhà không có người đi lại, đồng thời có thể kiểm tra dữ liệu tiêu thụ điện, nước để đánh giá tình trạng sử dụng bất động sản.

Theo ông, bất động sản được đưa vào sử dụng phải có người ở hoặc có hoạt động kinh tế thực chất, chẳng hạn được doanh nghiệp thuê làm trụ sở phục vụ kinh doanh. Việc đánh thuế những tài sản bị bỏ không sẽ tạo thêm chi phí cho người sở hữu, qua đó khuyến khích đưa đất đai, nhà ở vào khai thác thay vì tiếp tục găm giữ chờ tăng giá.

Không chỉ là câu chuyện quản lý thị trường bất động sản, GS Đặng Hùng Võ cho rằng đây còn là vấn đề thay đổi cách nhìn nhận về tài sản và phân bổ dòng vốn trong nền kinh tế.

Ông nhận xét tại nhiều nước công nghiệp phương Tây, người dân đã chuyển từ tư duy tích trữ tiền trong bất động sản sang đầu tư vào chứng khoán, dự án sản xuất và kinh doanh dịch vụ.

“Chúng ta đừng coi bất động sản là nơi chứa tiền, tức là nơi giữ tiền, thì tự khắc bất động sản sẽ nhường chỗ cho đầu tư vào sản xuất và kinh doanh dịch vụ”, ông nói.

Theo GS Đặng Hùng Võ, muốn đất đai thực sự trở thành nguồn lực phát triển, Việt Nam không chỉ cần kiểm soát đầu cơ, hạn chế bỏ hoang mà còn phải xây dựng cơ chế thu hồi hợp lý phần giá trị gia tăng do quá trình đô thị hóa tạo ra. Đây là cách để lợi ích từ sự phát triển của hạ tầng và toàn bộ khu vực không chỉ tập trung vào một nhóm người sở hữu đất.