Đầu tư căn hộ cho thuê: Đã qua thời hoàng kim

Trong một chia sẻ mới đây, chuyên gia kinh tế, TS Đinh Thế Hiển cho biết, hiện nay, khả năng khai thác sinh lời làm chùn tay nhà đầu tư chứ không phải niềm tin.

Giá cao, bào mòn lợi nhuận

Theo vị chuyên gia, trong đầu tư niềm tin là yếu tố chủ yếu để nhà đầu tư xuống tiền, và theo đó tạo vòng xoáy đi lên của thị trường là: “nhiều người mua - giá tăng - giá tăng khiến nhà đầu tư có lời lại nhảy vào - tạo nhiều người mua - giá tăng”.

Tuy nhiên, vòng xoáy này cũng sẽ có điểm dừng lại, trong thị trường chứng khoán là khi hệ số giá trên lợi nhuận (P/E) vượt qua 20 (hay cao hơn 100% P/E của đầu tư trái phiếu) là lúc thị phải điều chỉnh. Còn trong bất động sản, khi mua nhà cho thuê chỉ đạt 1% lợi nhuận là lúc chuẩn bị quay đầu.

Việc chỉ số P/E hay hiệu suất khai thác thực sự của bất động sản là biểu hiện, còn nền tảng của nó chính là các quy luật của kinh tế học về cung - cầu, về chi phí vốn và lợi suất, về thu nhập và rủi ro.

Một khi các nhà đầu tư bất động sản bỏ qua điều này, không còn quan tâm bao nhiêu năm lương của chuyên viên trung cấp có thể mua được một căn hộ để ở (chưa nói tới đất nền) thì khi thị trường suy thoái, họ sẽ không hiểu và không chịu tìm hiểu.

Trở lại thị trường bất động sản hiện nay, vị chuyên gia cho rằng dường như thị trường đang như ở giai đoạn cần sự đổi mới, dứt khoát thay đổi về cách kinh doanh bất động sản.

Theo ghi nhận, bước sang năm 2023, lượng thông tin chào thuê căn hộ chung cư cao cấp liên tục tăng nhưng nhu cầu tìm thuê loại hình này lại có xu hướng giảm mạnh do ảnh hưởng bởi lạm phát, người dân thắt chặt chi tiêu.

Theo đó, trên các trang tin rao vặt bất động sản, nhiều căn hộ chung cư cao cấp có giá bán từ 3 - 4 tỉ đồng nhưng hiện nay mức giá thuê lại chỉ rơi vào khoảng 8 - 12 triệu đồng/tháng, căn hộ chung cư cao cấp từ 4 - 5 tỉ đồng giá thuê  dao động khoảng 15 - 30 triệu/tháng.

Trước đó, báo cáo IV/2022 của Colliers Việt Nam cũng cho biết, khách hàng đã có sự điều chỉnh nhu cầu thuê chỗ lưu trú ở mức giá hợp lý hơn. Do đó, giá thuê căn hộ cao cấp (hạng A) đang có xu hướng giảm giá nhằm thu hút lượng khách trong nước và các chuyên gia nước ngoài quay trở lại.

 Tránh tình trạng rủi ro

Theo ghi nhận của các đơn vị nghiên cứu thị trường trong giai đoạn 2014-2018, gần như 100% nhà đầu tư căn hộ cho thuê ít nhiều đều thắng, bởi giá cho thuê ổn định với với tỷ suất sinh lời bình quân 6-8% (tương đương lãi gửi ngân hàng), mặt khác có thể chờ đợi vào các đợt tăng giá tài sản.

Báo cáo trước đó của Batdongsan.com.vn cho biết trong giai đoạn 2017 – 2018, tỷ suất lợi nhuận của căn hộ cho thuê luôn ở ngưỡng cao từ 6 – 8% (tính theo công thức giá thuê 12 tháng/giá bán căn hộ).

Giá thuê căn hộ đã xuất hiện đà giảm từ cuối năm 2019 và bắt đầu “rơi tự do” trong giai đoạn 2020-2021 khi đại dịch ập đến. Năm 2019, tỷ suất lợi nhuận chỉ còn khoảng 5,2%, con số này tiếp tục hạ xuống mức 4,5% vào năm 2020 và rơi xuống điểm thấp kỷ lục chỉ còn khoảng 4% ở năm 2021. Thấp hơn rất nhiều so với mức lãi suất gửi ngân hàng.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, trong năm 2023, thị trường cho thuê dự kiến sẽ ngày càng sôi động hơn. Nguyên nhân là khi giá bán căn hộ, nhà phố vẫn còn tăng cao, trong khi thu nhập của nhiều người bị sụt giảm do kinh tế khó khăn buộc họ phải hoãn kế hoạch mua nhà và tiếp tục tìm thuê nhà dài hạn.

Người dân cho rằng, giá tiền thuê căn nhỏ vừa phải, thấp hơn 25 - 35% mà vẫn có các tiện ích cơ bản thu hút hơn các căn chung cư có diện tích lớn.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam nhiều khách hàng chưa có đủ tiền mua nhà nên sẽ đi thuê. Hoặc một số nhóm đi thuê rồi cho thuê lại phục vụ du lịch trong nước.

Bên cạnh đó, một số đơn vị thu gọn mô hình làm việc trong năm 2022 thì ở năm 2023 họ quay lại thị trường chung cư thuê những mặt bằng với diện tích nhỏ từ 50-70m2 ở các trung tâm để làm việc.

“Ngoài ra, xu hướng đô thị hoá ngày càng cao nên dân nhập cư vào trung tâm nhiều dẫn đến nhu cầu thuê chung cư, nhà trọ cũng gia tăng và thị trường cho thuê trở nên sôi động hơn” – ông Tuấn nhận định.

Thận trọng hơn, một số chuyên gia cũng đưa ra lời khuyên nhà đầu tư cần tính toán kỹ trước khi đưa ra bất cứ phương thức đầu tư vào bất động sản để tránh tình trạng rủi ro.

Bởi thị trường bất động sản còn đang trong quá trình hoàn thiện, xu hướng kinh doanh liên tục thay đổi, nếu nhà đầu tư cứ chạy theo thời cuộc mà không có sự tính toán lâu dài sẽ nhận hậu quả rất nặng. Và dù có chiêu thức thoát ế nào đi nữa cũng vẫn tồn tại những rủi ro lớn.