ĐBQH đề xuất đánh thuế để 'đánh thức' bất động sản bỏ hoang

Khi đất bỏ hoang, dự án chậm triển khai vẫn có thể được nắm giữ trong thời gian dài với chi phí thấp, động lực đầu cơ và găm đất khó bị triệt tiêu. Từ nghị trường, các đại biểu Quốc hội đề xuất dùng thuế và công cụ tài chính để buộc nguồn lực này được đưa trở lại nền kinh tế.

Một nghịch lý của thị trường bất động sản được đặt lên bàn nghị trường vào chiều 19/8 vừa qua đó là hiện nay đất đai là nguồn lực hữu hạn nhưng một phần nguồn lực này vẫn có thể bị “đóng băng” trong suốt nhiều năm liền.

Trong phiên thảo luận tại tổ về định hướng sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, các đại biểu không chỉ bàn về quyền sử dụng đất hay thủ tục dự án, mà đi sâu vào câu hỏi: Làm thế nào để việc nắm giữ đất không còn là một lựa chọn có lợi nếu đất bị bỏ hoang, sử dụng lãng phí hoặc đầu cơ?

Khi giữ đất có thể rẻ hơn đưa đất vào sử dụng

Đại biểu Lê Hoàng Anh - Ủy viên chuyên trách Ủy ban Kinh tế và Tài chính cho rằng nếu chi phí nắm giữ đất thấp hơn đáng kể so với lợi ích kỳ vọng từ việc tăng giá, đầu cơ, găm giữ và chậm đưa đất vào sử dụng là hệ quả khó tránh. Đây cũng là lý do nhiều ý kiến đề nghị chính sách đất đai phải được đặt cùng hệ thống pháp luật về thuế. Thay vì chỉ kiểm soát bằng các thủ tục hành chính, Nhà nước có thể sử dụng công cụ tài chính để tạo ra sự khác biệt về chi phí giữa đất được khai thác hiệu quả và đất bị bỏ không trong thời gian dài.

Đại biểu Hoàng Văn Nghĩa (đại biểu đoàn Quảng Ngãi) đề nghị nghiên cứu cơ chế đánh thuế đối với những bất động sản, nhà ở không được đưa vào sử dụng hoặc không lưu thông trên thị trường trong thời gian hàng chục năm. Theo ông, thực tế này đã xuất hiện tại Quảng Ngãi.

Tuy nhiên, bài toán không nằm ở việc đánh thuế càng cao càng tốt. Đại biểu Lê Hoàng Anh lưu ý chính sách phải hướng đúng vào hành vi đầu cơ, sử dụng lãng phí, đồng thời không tạo thêm gánh nặng đối với những nhu cầu sử dụng đất, nhà ở chính đáng.

Không chỉ “đánh thuế”, phải nhìn thấy đất đang bị giữ ở đâu

Một điểm đáng chú ý khác là yêu cầu minh bạch hóa dữ liệu thị trường. Theo Đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn - Ủy viên chuyên trách Ủy ban Khoa học, Công nghệ và Môi trường, đoàn Hải Phòng, dự thảo Luật Đất đai đã đặt ra nguyên tắc điều tiết giá trị tăng thêm từ đất và chống tình trạng đất bỏ hoang, nhưng cần có cơ chế cụ thể để thực hiện.

Theo đó, Chính phủ được đề nghị định kỳ công bố các chỉ báo như giá nhà so với thu nhập, thời gian nắm giữ bất động sản trước khi bán lại, tỷ lệ căn hộ bỏ trống, dư nợ bất động sản của từng ngân hàng, tỷ lệ thu tiền sử dụng đất trong tổng thu ngân sách địa phương và diễn biến tồn kho cùng với giá bất động sản. Nếu như được xây dựng đầy đủ, đây có thể trở thành lớp dữ liệu giúp nhận diện sớm những khu vực có dấu hiệu đầu cơ, tích trữ hoặc mất cân đối giữa giá và nhu cầu thực.

Dự án "kẹt" cũng là một dạng lãng phí nguồn lực

Câu chuyện đất bị bỏ hoang không chỉ đến từ cá nhân hay nhà đầu tư nắm giữ bất động sản. Một phần nguồn lực còn có thể bị “khóa” trong những dự án không thể tiếp tục triển khai.

Đại biểu Lê Nữ Thùy Dương (đoàn Đồng Nai) đã đặt ra một tình huống đáng chú ý khi chủ đầu tư không còn đủ năng lực tài chính để hoàn thành nghĩa vụ về đất đai nhưng theo quy định lại không thể chuyển nhượng dự án cho một nhà đầu tư có năng lực hơn.

Khi đó, yêu cầu bảo đảm nguồn thu cho Nhà nước có thể vô tình trở thành một điểm nghẽn khiến dự án tiếp tục đình trệ. Đất chưa được đưa vào sử dụng, dự án không tạo ra sản phẩm và ngân sách cũng chưa thu được nguồn lực tương ứng.

Đại biểu đề xuất có thể cho phép chuyển nhượng dự án trong trường hợp này nếu nghĩa vụ tài chính được bảo đảm bằng bảo lãnh của tổ chức tín dụng, bên nhận chuyển nhượng nộp thay hoặc cam kết kế thừa toàn bộ nghĩa vụ và được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận. Cùng với đó, năng lực tài chính, kinh nghiệm và cam kết tiến độ của bên nhận chuyển nhượng phải được kiểm soát.

Thuế có thể trở thành “đòn bẩy” để đưa đất trở lại thị trường

Từ những vấn đề được đặt ra, hướng sửa đổi chính sách đang cho thấy một cách tiếp cận rộng hơn: không chỉ quản lý đất đai bằng quyền và nghĩa vụ, mà còn tác động vào hành vi thông qua chi phí tài chính. Theo thông tin được nêu tại phiên thảo luận, Chính phủ định hướng bổ sung các nội dung liên quan đến tài chính đất đai trong các luật về thuế, thay vì quy định cụ thể toàn bộ trong Luật Đất đai, Luật Nhà ở hay Luật Kinh doanh bất động sản. Mục tiêu là điều tiết phần thặng dư địa tô, chống lãng phí và thúc đẩy đất đai được đưa vào sử dụng, sản xuất.

Như vậy, trọng tâm của câu chuyện không đơn thuần là “có đánh thuế bất động sản hay không”, mà là thiết kế một cơ chế đủ rõ để phân biệt người sử dụng đất thực với hành vi đầu cơ, đồng thời khiến việc để đất nằm im trong thời gian dài không còn là lựa chọn có lợi. Đây sẽ là một trong những bài toán quan trọng khi các luật Đất đai, Nhà ở và Kinh doanh bất động sản sửa đổi dự kiến được trình Quốc hội xem xét, thông qua tại kỳ họp thứ 2 vào cuối năm nay.