Đề xuất bỏ quy định bảo lãnh ngân hàng khi mua nhà

Chỉ “làm lợi” cho ngân hàng thương mại

Theo ý kiến phản ánh của Hiệp hội Bất động sản TPHCM, sau 7 năm thực hiện quy định này đã bộc lộ một số bất cập, hạn chế như làm tăng giá thành, làm tăng giá bán nhà ở mà người mua nhà phải gánh chịu.

Bởi khi thực hiện bảo lãnh, chủ đầu tư phải trả phí bảo lãnh ngân hàng thường bằng khoảng 2% tổng giá trị tài sản bảo lãnh. Trong khi một dự án nhà ở thương mại có giá trị rất lớn, nên phí bảo lãnh cũng rất cao.

Hiện nay, các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đang rất nỗ lực tìm kiếm các giải pháp để kéo giảm giá nhà ở.

Do vậy, rất cần thiết xem xét bỏ quy định bảo lãnh ngân hàng trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai để góp phần kéo giảm giá bán nhà ở, có lợi cho người mua nhà.

Theo Hiệp hội bất động sản TPHCM (HOREA), có “dấu hiệu” quy định “bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai” hầu như chỉ “làm lợi” cho ngân hàng thương mại.

Vì hầu hết ngân hàng thương mại thực hiện “bảo lãnh” cũng chính là ngân hàng đã cho chủ đầu tư vay tín dụng để đầu tư xây dựng, phát triển dự án đó và đã nhận thế chấp chính dự án đó để bảo đảm khoản vay.

Ngân hàng thương mại vừa được chủ đầu tư trả lãi vay ngân hàng, vừa được lấy “phí bảo lãnh” thường bằng khoảng 2% tổng giá trị tài sản bảo lãnh là dự án nhà ở thương mại có giá trị rất lớn nên “phí bảo lãnh” cũng rất cao mà rất ít bị “rủi ro”.

Trong khi đó, các doanh nghiệp gặp khó khăn khi tài sản bảo đảm này gần như bị “phong tỏa” nên chủ đầu tư không thể khai thác, sử dụng hiệu quả. Các doanh nghiệp đã kiến nghị Chính phủ chỉ đạo và ban hành cơ chế tháo gỡ vấn đề này cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Có thể để doanh nghiệp và khách hàng tự thỏa thuận về nội dung này, hoặc bỏ quy định bảo lãnh và thay vào đó một quy định khác mà chủ đầu tư có thể thực hiện trong thực tiễn áp dụng, chẳng hạn như bổ sung quy định một cách hợp lý về ký quỹ đối với nhà ở thương mại. Hoặc bổ sung các tiêu chí điều kiện phân loại, xếp hạng uy tín, tín nhiệm cao sẽ không phải thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh.

Tuy nhiên, theo quan điểm của luật sư Nguyễn Thanh Nhã, văn phòng luật DBS thì cần phải bàn kỹ trước khi yêu cầu bỏ quy định vì bảo lãnh là bảo đảm cho người mua nhà và quan trọng hơn là chủ đầu tư phải có năng lực thì ngân hàng mới bảo lãnh.

Quy định này đã làm giảm năng lực cho vay tín dụng của ngân hàng thương mại và làm tăng khối tài sản bảo đảm của doanh nghiệp cho khoản bảo lãnh nên không được khai thác sử dụng hiệu quả khối tài sản bảo đảm này.

Sử dụng vốn vay tín dụng, vốn huy động của khách hàng đúng mục đích

Người đứng đầu HoREA cho biết, quy định này có mục đích nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người mua nhà hình thành trong tương lai trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng theo cam kết trong hợp đồng.

Theo quy định mới, Ngân hàng thương mại xem xét, quyết định cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư khi chủ đầu tư đáp ứng đủ các yêu cầu quy định; dự án của chủ đầu tư đáp ứng đủ các điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh theo quy định tại điều 55 luật Kinh doanh bất động sản và quy định của pháp luật có liên quan.

Số tiền bảo lãnh cho một dự án nhà ở hình thành trong tương lai tối đa bằng tổng số tiền chủ đầu tư được phép nhận ứng trước của bên mua theo quy định tại điều 57 luật Kinh doanh bất động sản và các khoản tiền khác (nếu có) theo hợp đồng mua, thuê mua nhà ở.

Số dư bảo lãnh trong bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai được quy định: số dư bảo lãnh đối với chủ đầu tư hoặc bên bảo lãnh đối ứng được xác định chính bằng số tiền thuộc nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư.

Về mức phí thì Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài thỏa thuận mức phí bảo lãnh đối với khách hàng và các bên liên quan (nếu có).

Trong trường hợp bảo lãnh đối ứng hoặc xác nhận bảo lãnh, mức phí bảo lãnh do các bên thỏa thuận. Trường hợp thực hiện đồng bảo lãnh, các bên tham gia đồng bảo lãnh thỏa thuận mức phí bảo lãnh cho mỗi bên đồng bảo lãnh.

Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người mua nhà trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng theo cam kết trong hợp đồng, ông Lê Hoàng Châu đề nghị Ngân hàng Nhà nước tập trung chỉ đạo ngân hàng thương mại tăng cường giám sát chặt chẽ chủ đầu tư dự án nhà ở phải sử dụng vốn vay tín dụng đúng mục đích theo quy định tại Thông tư 39 của Ngân hàng Nhà nước.

Đồng thời, Bộ Xây dựng phối hợp với Ngân hàng Nhà nước và UBND cấp tỉnh có biện pháp giám sát chặt chẽ chủ đầu tư dự án nhà ở phải sử dụng vốn huy động của khách hàng đúng mục đích và bàn giao nhà đúng tiến độ cam kết theo hợp đồng.