Ông Nguyễn Anh Quê: Xây lại chung cư, tiền bán diện tích tăng thêm phải được tính vào quyền lợi cư dân

Tại talkshow “Niên hạn chung cư: Hết hạn, quyền lợi ra sao?”, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch G6 Group, Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho rằng một trong những vấn đề cần làm rõ khi cải tạo, xây dựng lại chung cư là cách phân chia giá trị tăng thêm của dự án và trách nhiệm tài chính của người dân.

Theo ông Quê, với các chung cư xây dựng sau năm 1994, có thể xảy ra hai trường hợp khi xây dựng lại. Nếu phương án xây dựng không làm thay đổi kết cấu công trình, không phát sinh thêm diện tích sàn thương mại để khai thác, người dân có trách nhiệm đóng toàn bộ chi phí xây dựng.

Ngược lại, nếu dự án phát sinh thêm diện tích sàn có thể bán hoặc kinh doanh, phần giá trị tăng thêm cần được tính toán trước khi xác định số tiền cư dân phải đóng góp.

“Người dân chỉ phải đóng số tiền sau khi trừ cái thặng dư đó”, ông Quê nêu quan điểm.

Xây lại chung cư, không thể bỏ qua giá trị tăng thêm

Lý giải đề xuất này, ông Quê cho rằng cư dân không chỉ sở hữu căn hộ mà còn có quyền lợi gắn với khu đất nơi chung cư được xây dựng. Khi dự án được tái phát triển, phần diện tích thương mại tăng thêm có thể tạo ra nguồn thu đáng kể, vì vậy cần có quy định rõ ràng về việc phân bổ giá trị này.

Ông dẫn tình huống người dân bỏ tiền mua căn hộ với giá trị ban đầu, nhưng sau khi xây dựng lại, dự án tạo ra giá trị lớn hơn nhờ diện tích thương mại được bổ sung. Nếu không có cơ chế phân chia minh bạch, cư dân có thể phải đóng tiền xây dựng lại nhưng không được hưởng tương xứng phần giá trị tăng thêm.

“Tránh tình trạng là họ bỏ tiền ra mua hai nhưng mà khi nhà nước bán được năm, chủ đầu tư bán được năm mà người dân người ta vẫn chỉ có hai”, ông Quê nói.

Theo vị chuyên gia, quy định pháp luật cần làm rõ nguyên tắc tính toán chi phí xây dựng lại và phần giá trị thặng dư phát sinh từ việc gia tăng diện tích sàn thương mại. Đây là cơ sở để xác định nghĩa vụ tài chính của cư dân, đồng thời hạn chế những tranh chấp về quyền lợi khi dự án được cải tạo, tái thiết.

Vấn đề này càng đáng chú ý khi phương án xây dựng lại có thể tạo ra công trình cao tầng hơn, kết hợp căn hộ ở với không gian thương mại, dịch vụ. Tuy nhiên, việc phân bổ giá trị tăng thêm cần được xác định theo phương án dự án và quy định pháp luật cụ thể, không thể mặc nhiên coi toàn bộ phần giá trị đó thuộc về một bên.

Hết niên hạn chưa đồng nghĩa phải phá dỡ

Bên cạnh bài toán chi phí xây dựng lại, ông Quê nhấn mạnh cần hiểu đúng ý nghĩa của niên hạn công trình. Theo ông, niên hạn trước hết là mốc để đánh giá lại mức độ an toàn của chung cư, không đồng nghĩa cứ hết thời hạn thiết kế là tòa nhà phải phá dỡ.

Công trình cần được kiểm định khi hết niên hạn hoặc khi xuất hiện dấu hiệu bất thường về chất lượng, an toàn. Nếu kết quả kiểm định cho thấy công trình vẫn bảo đảm an toàn và đáp ứng các điều kiện sử dụng, việc tiếp tục sử dụng có thể được xem xét theo quy định.

Ngược lại, một chung cư chưa hết niên hạn thiết kế nhưng đã xuống cấp, có nguy cơ mất an toàn vẫn phải được kiểm định và xử lý. Khi công trình thuộc trường hợp phải phá dỡ, cư dân phải thực hiện việc di dời theo yêu cầu.

Như vậy, tuổi thọ thiết kế không phải căn cứ duy nhất để quyết định tương lai của một tòa nhà. Chất lượng thực tế và kết quả kiểm định mới là những yếu tố quan trọng để xác định công trình có thể tiếp tục sử dụng hay phải cải tạo, xây dựng lại.

Ông Quê cũng lưu ý tâm lý lâu nay của một bộ phận người dân là khi chung cư bị phá dỡ, di dời thì đương nhiên được đền bù với hệ số cao hơn căn hộ cũ. Tuy nhiên, không thể mặc định mọi dự án đều có cơ chế bồi thường giống nhau.

Quyền lợi của cư dân cần được xác định trên cơ sở quy định pháp luật, phương án cải tạo, xây dựng lại và các điều kiện cụ thể của từng dự án.

Đề xuất công khai niên hạn từng chung cư

Một vấn đề khác được ông Quê đề cập là khả năng tiếp cận thông tin về thời hạn sử dụng và chất lượng công trình. Theo ông, việc tìm kiếm hồ sơ thiết kế kỹ thuật của chủ đầu tư không phải lúc nào cũng dễ dàng, đặc biệt với những chung cư đã được xây dựng từ nhiều năm trước.

Vì vậy, ông đề xuất Sở Xây dựng cần có phần mềm công khai thời hạn sử dụng của từng dự án chung cư, bao gồm cả các công trình cũ và dự án mới.

Theo ông, công khai thông tin trên môi trường điện tử sẽ giúp người mua nhà dễ dàng tra cứu, thay vì phụ thuộc hoàn toàn vào hồ sơ do chủ đầu tư cung cấp.

Bên cạnh đó, người mua cần tìm hiểu lịch sử xây dựng của chung cư, từ chủ đầu tư, tiến độ thi công đến quá trình xây dựng phần móng. Đây là những thông tin cần được quan tâm khi đánh giá chất lượng công trình và rủi ro có thể phát sinh trong quá trình sử dụng.

Thực tế tại nhiều quốc gia cho thấy quản lý vòng đời chung cư không chỉ bắt đầu khi tòa nhà xuống cấp nghiêm trọng. Singapore thúc đẩy cơ chế bán tập thể, tạo điều kiện tái phát triển các dự án cũ; Hàn Quốc cho phép một số chung cư trên 30 năm tuổi bắt đầu các bước chuẩn bị tái thiết sớm hơn; trong khi bang New South Wales của Australia có cơ chế bán tập thể hoặc tái phát triển dự án khi đáp ứng điều kiện đồng thuận và các yêu cầu bảo vệ quyền lợi chủ sở hữu.

Dù cách tiếp cận khác nhau, điểm chung là cần có cơ chế để các chủ sở hữu đưa ra quyết định về tương lai công trình, đồng thời bảo đảm tính minh bạch và quyền lợi của những người liên quan.

Đối với Việt Nam, khi chung cư bước vào giai đoạn cần cải tạo hoặc xây dựng lại, bài toán không chỉ nằm ở việc kiểm định an toàn hay lựa chọn phương án tái thiết. Chi phí xây dựng, khả năng đóng góp của cư dân và cách phân bổ giá trị tăng thêm cũng cần được tính toán rõ ràng.

Theo đó, công khai thông tin về niên hạn, kiểm định định kỳ và hoàn thiện cơ chế xác định quyền lợi tài chính sẽ giúp người dân chủ động hơn khi mua nhà cũng như khi chung cư cần được xây dựng lại.