Đề xuất cho đặt cọc nhà từ sớm, tiền của khách phải được 'khóa' tại ngân hàng

Góp ý tại phiên thảo luận tổ ngày 22/10 về dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), ông Bùi Xuân Hải, Hiệu trưởng Trường Đại học Hải Phòng, cho rằng các quy định hiện nay về điều kiện đưa bất động sản hình thành trong tương lai vào kinh doanh còn khá thận trọng.

Theo dự thảo, trước khi mở bán nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải đáp ứng các điều kiện pháp lý liên quan, trong đó có yêu cầu về khởi công hoặc giấy tờ xây dựng, đồng thời thông báo cho cơ quan quản lý.

Trong vòng 8 ngày kể từ khi nhận thông báo, cơ quan quản lý sẽ kiểm tra và phản hồi. Dự thảo cũng giữ quy định chủ đầu tư chỉ được nhận tiền đặt cọc tối đa 5% giá bán hoặc giá thuê mua bất động sản.

Tuy nhiên, ông Hải cho rằng quy định này chưa thực sự hợp lý. Khi dự án đã đủ điều kiện kinh doanh, chủ đầu tư có thể ký hợp đồng và nhận tiền thanh toán từ khách hàng, nên việc chỉ cho phép nhận đặt cọc ở giai đoạn muộn chưa tạo thêm nhiều ý nghĩa.

Theo ông, doanh nghiệp bất động sản có nhu cầu thăm dò thị trường trước khi triển khai dự án. Việc nhận đặt cọc sớm giúp chủ đầu tư đánh giá nhu cầu, xây dựng kế hoạch đầu tư và xác định chiến lược phát triển phù hợp.

Đại biểu đồng tình với việc duy trì mức đặt cọc tối đa 5%, nhưng đề xuất cho phép chủ đầu tư nhận khoản tiền này sau khi hoàn tất các thủ tục pháp lý cơ bản, gồm được chấp thuận chủ trương đầu tư, phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 và cấp giấy phép xây dựng.

Để bảo vệ người mua, ông Hải kiến nghị số tiền đặt cọc phải được chuyển vào tài khoản phong tỏa tại ngân hàng, không để doanh nghiệp tự ý sử dụng. Theo ông, cơ chế này vừa giúp chủ đầu tư xác định khả năng tiêu thụ sản phẩm, vừa bảo đảm an toàn cho khách hàng, qua đó tạo thuận lợi hơn cho các giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai.

Trước đó, một số tổ chức và doanh nghiệp cũng kiến nghị cho phép nhận đặt cọc sớm hơn. Hiệp hội Ngân hàng cho rằng nhu cầu đặt cọc thường xuất hiện từ trước khi nhà ở đủ điều kiện mở bán. Với người có nhu cầu ở thực, việc đặt cọc sớm có thể giúp tăng khả năng tiếp cận và bảo đảm cơ hội mua nhà. Tuy nhiên, quy định hiện hành khiến chủ đầu tư chưa thể nhận khoản tiền này khi dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh.

Vingroup cũng đề xuất hai phương án liên quan đến tiền đặt cọc đối với bất động sản hình thành trong tương lai, trong đó có phương án cho phép nhận đặt cọc khi nhà ở, công trình xây dựng đã có báo cáo nghiên cứu khả thi được phê duyệt.

Cần kiểm soát dòng tiền và ngăn lách luật đặt cọc

Bên cạnh thời điểm nhận đặt cọc, ông Bùi Xuân Hải lưu ý tình trạng một số doanh nghiệp thành lập các công ty liên quan để ký hợp đồng đặt cọc với khách hàng, hoặc sử dụng các hình thức như “văn bản thỏa thuận” nhằm né tránh quy định pháp luật.

Theo ông, nguồn tiền thu được trong những trường hợp này có thể không được sử dụng để phát triển dự án mà chuyển sang trả nợ hoặc thâu tóm dự án khác. Vì vậy, ông kiến nghị xây dựng cơ chế kiểm soát chặt chẽ dòng tiền giữa các doanh nghiệp trong cùng hệ sinh thái.

Đồng quan điểm, bà Trần Lan Phương, Ủy viên Ủy ban Văn hóa và Xã hội, cho rằng cần phân biệt rõ các khoản giữ chỗ, phí ưu tiên với những thỏa thuận có bản chất huy động vốn khi chưa đáp ứng điều kiện pháp luật. Trách nhiệm của chủ đầu tư và đơn vị phân phối cần được xác định theo hành vi thực tế, tránh tình trạng đổi tên khoản thu để né quy định.

Trong khi đó, đại biểu Phạm Hùng Hưng, đoàn Phú Thọ, đề xuất bổ sung quy định bắt buộc công chứng đối với giao dịch đặt cọc bất động sản hình thành trong tương lai. Theo ông, pháp luật hiện hành chưa có cơ chế kiểm soát đầy đủ về hình thức của loại hợp đồng này.

Ông Hưng cảnh báo một số đối tượng có thể lợi dụng hợp đồng đặt cọc viết tay, không công chứng để thu tiền lớn từ khách hàng, sau đó bán cùng một căn hộ cho nhiều người hoặc chiếm giữ tiền rồi bỏ trốn. Do đó, việc hoàn thiện quy định về đặt cọc cần vừa tạo điều kiện cho giao dịch hợp pháp, vừa tăng khả năng kiểm soát và bảo vệ quyền lợi người mua.