Đề xuất thu hồi 25% đất còn lại khi 75% đã đạt thỏa thuận: Chuyên gia cảnh báo nguy cơ khiếu kiện

Chiều 23/9 tại Hà Nội, Cơ quan Ủy ban Trung ương MTTQ Việt Nam tổ chức Hội nghị phản biện xã hội đối với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Hội nghị do bà Hà Thị Nga - Ủy viên Trung ương Đảng, Phó Chủ tịch - Tổng Thư ký Ủy ban Trung ương MTTQ Việt Nam và bà Nguyễn Thị Phương Hoa - Thứ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường chủ trì.

Theo Tờ trình Dự án Luật Đất đai (sửa đổi), dự thảo bước đầu gồm 13 chương, giảm 3 chương so với Luật Đất đai năm 2024. Các nội dung trọng tâm gồm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; tài chính, giá đất; quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.

Dự thảo đồng thời đặt trọng tâm vào cải cách hành chính, chuyển đổi số, phân cấp, phân quyền, thanh tra, kiểm tra, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo và phòng, chống tham nhũng, lãng phí, tiêu cực.

“Nút thắt” 25% diện tích đất còn lại

Góp ý tại hội nghị, GS.TS Trần Ngọc Đường - Ủy viên Đoàn Chủ tịch, Chủ nhiệm Hội đồng tư vấn về Dân chủ và Pháp luật, Ủy ban Trung ương MTTQ Việt Nam, đánh giá dự thảo đã thể chế hóa khá rõ nhiều định hướng lớn của Nghị quyết số 21-NQ/TW, nhất là về đổi mới quy hoạch, chuyển đổi số, phân cấp quản lý giá đất và khai thác nguồn lực đất đai.

Tuy nhiên, ông đặc biệt lưu ý quy định liên quan đến các dự án nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Theo đó, trường hợp nhà đầu tư đã thỏa thuận được trên 75% diện tích và trên 75% số người sử dụng đất thì HĐND cấp tỉnh xem xét, thông qua việc thu hồi 25% diện tích đất còn lại để giao cho nhà đầu tư.

GS.TS Trần Ngọc Đường cho rằng đây là vấn đề cần được cân nhắc kỹ. Theo ông, việc sử dụng quyết định hành chính để thu hồi phần đất còn lại có nguy cơ chuyển một giao dịch dân sự thành thu hồi bắt buộc, từ đó dễ phát sinh khiếu kiện.

“Dự thảo Luật cần cân nhắc ngưỡng và cơ chế bảo đảm quyền lợi cho 25% hộ dân còn lại trong dự án thỏa thuận chuyển nhượng”, GS.TS Trần Ngọc Đường kiến nghị.

Vấn đề đặt ra không chỉ nằm ở tỷ lệ 75% hay 25%, mà còn ở cơ chế bảo vệ quyền và lợi ích của những người không đồng thuận khi dự án đã đạt ngưỡng thỏa thuận theo quy định.

Không để tinh gọn quy hoạch thành “nới” kiểm soát

Một nội dung khác được các chuyên gia lưu ý là cơ chế kiểm soát quyền lực trong quản lý đất đai.

PGS.TS Phạm Hữu Nghị - Ủy viên Hội đồng tư vấn về Dân chủ và Pháp luật, Ủy ban Trung ương MTTQ Việt Nam, cho rằng việc tinh gọn quy hoạch không thể đồng nghĩa với tinh giản cơ chế kiểm soát quyền lực.

Theo ông, chỉ một thay đổi về ranh giới hoặc mục đích sử dụng đất cũng có thể làm thay đổi rất lớn giá trị kinh tế.

“Quy hoạch phải đủ ổn định để người dân và nhà đầu tư có thể tin cậy; đủ linh hoạt để đáp ứng yêu cầu phát triển; nhưng việc điều chỉnh phải đủ chặt chẽ để không thể dễ dàng ‘bẻ’ quy hoạch theo lợi ích riêng”, PGS.TS Phạm Hữu Nghị nêu ý kiến.

Nhận định này đặt ra yêu cầu phải cân bằng giữa hai mục tiêu: tạo dư địa để quy hoạch thích ứng với nhu cầu phát triển nhưng vẫn bảo đảm tính ổn định, minh bạch và khả năng kiểm soát trong quá trình điều chỉnh.

Bảng giá đất cần tính đến nhiều yếu tố

Bên cạnh cơ chế thu hồi đất và quy hoạch, bảng giá đất cũng là nội dung nhận được nhiều góp ý.

GS.TS Trần Ngọc Đường đề nghị hạn chế độ trễ của bảng giá đất trong giai đoạn chuyển tiếp đến năm 2028, đồng thời tăng công khai dữ liệu, phương pháp xác định giá và giám sát độc lập.

PGS.TS Nguyễn Thị Nga - Phó trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội, cho rằng khi xây dựng bảng giá đất, ngoài các yếu tố về loại đất, khu vực và vị trí, cần xem xét thêm điều kiện hạ tầng, khả năng tiếp cận, đặc điểm không gian và những hạn chế pháp lý ảnh hưởng đến khả năng khai thác đất.

Theo hướng này, việc xác định giá đất cần phản ánh đầy đủ hơn các yếu tố thực tế tác động đến khả năng sử dụng và khai thác giá trị của từng khu đất, thay vì chỉ dựa trên một số tiêu chí về vị trí hay loại đất.

Phát biểu tại hội nghị, bà Hà Thị Nga cho biết Ban Thường trực Ủy ban Trung ương MTTQ Việt Nam sẽ tổng hợp đầy đủ, nghiêm túc các ý kiến; nghiên cứu, chắt lọc và kiến nghị cơ quan có thẩm quyền xem xét trong quá trình tiếp thu, chỉnh lý, hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Trong đó, cơ chế xử lý phần diện tích đất còn lại sau khi nhà đầu tư đạt tỷ lệ thỏa thuận 75%, cơ chế kiểm soát điều chỉnh quy hoạch và phương pháp xác định giá đất là những nội dung tiếp tục được đặt ra trong quá trình hoàn thiện dự thảo.