Dự án đường Vành đai 4 tác động thế nào đến thị trường bất động sản Hà Nội?

Suốt thời gian vừa qua thông tin tuyến đường Vành đai 4 được triển khai đã thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư, khiến thị trường nhà đất ven khu vực quy hoạch trở nên sôi động. Nhiều nhà đầu tư bất động sản đã đi “săn đón” những quỹ đất có vị trí đẹp để ôm hàng tại các khu vực như Sóc Sơn, Hoài Đức… , bên cạnh đó là hàng loạt cò đất tung chiêu trò thổi giá đất lên cao.  

Giá giảm nhưng...ế

Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường bất động sản trầm lắng, giá bán đất nền xung quanh dự án này có xu hướng chững lại và có sự điều chỉnh giá.

Tại Sóc Sơn, các khu vực như Thanh Xuân, Minh Trí… trong giai đoạn 2019 – 2022 chỉ có giá đất dao động khoảng 3 – 4 triệu đồng/m2, đến giữa năm ngoái mức giá này đã lên đến 4 – 16 triệu đồng/m2, một số mảnh đất có lợi thế vị trí thuận lợi thậm chí sẽ còn cao giá hơn. Tuy nhiên, thời điểm hiện tại nhiều môi giới đang rao bán các lô đất nền với mức giá thấp hơn 15%.

Cụ thể, lô đất có tổng diện tích khoảng 150m2 tại Hiển Ninh có mức giá bán khoảng 4 tỷ đồng vào tháng 8 năm ngoái, đến nay đã giảm xuống chỉ còn 3,1 tỷ đồng, thậm chí khách mua nhà có thể thương lượng thêm về giá bán với chủ nhà.

Đối với huyện Hoài Đức, tại các khu vực như xã Đức Thượng, Dương Liễu… trong khoảng đầu năm ngoái mức giá đất dao động khoảng 40 – 50 triệu đồng/m2, tuy nhiên đối với các khu vực trung tâm có cơ sở hạ tầng đồng bộ, giá đất mặt phố lên đến 130 – 150 triệu đồng/m2. Đến nay, giá nhà đất trong ngõ cũng đã giảm xuống 15 – 20%.

Theo một môi giới bất động sản tại Sóc Sơn chia sẻ, thời gian vừa qua giá đất nền ven Vành đai 4 tại địa bàn này đã giảm đáng kể, nhưng các nhà đầu tư đang rao bán với mức giá “cắt lỗ” hầu hết đều là đối tượng giao dịch đất trong giai đoạn trong giai đoạn đầu năm ngoái và áp dụng phương thức đòn bẩy tài chính.

Ngược lại, những nhà đầu tư đã mua đất từ khoảng 3 năm trở lại đây đã hưởng lại nhiều và chỉ giảm lợi nhuận. Hơn nữa, đối với nhà đầu tư có thế mạnh về tài chính thì thời điểm này không có nhu cầu rao bán mà đợi thời điểm phù hợp hơn. 

Nguyên nhân khiến giá đất giảm sâu?

Nhiều chuyên gia cho rằng, việc dự án mở rộng cầu, đường đến đâu thì bất động sản sẽ sốt đến đó đã trở thành thực trạng của nhiều năm nay. Nhiều nhà đầu tư đã trúng đậm nhờ đón sóng thông qua các chính sách xây dựng hạ tầng. Nhưng đến thời điểm hiện tại, hàng loạt dự án hạ tầng đến giai đoạn khởi công lại không mang lại giá trị cao như các nhà đầu tư kỳ vọng bởi thời gian chuẩn bị kéo dài, đến khi chính thức thì giá trị cùng với mức giá “sốt đất” được kỳ vọng gia tăng. Từ đó, nhiều nhà đầu tư gặp tình trạng bị om vốn và lỗ nặng do đầu tư “ăn theo” hạ tầng.

Thực tế, giá bất động sản ven đường  Vành đai 4 đã liên tiếp tăng, nhưng đến nay với tình hình thị trường vẫn chưa có dấu hiệu phục hồi đã khiến nhiều nhà đầu tư phải rao bán đất để thu lại tiền về. Cùng với đó, lãi suất tuy đã giảm nhưng vẫn ở mức cao, nhiều khách mua đang trong trạng thái “chờ đợi” nên nhiều chủ nhà đất đã phải giảm giá bán ở mức sâu mới có thanh khoản.

Mặc dù mức lãi suất đã giảm đến 4 lần liến tiếp nhưng thị trường vẫn thanh khoản kém. Theo đó, lãi suất cho vay mua bất động sản mới đây đã hạ nhiệt nhưng cũng chỉ giảm 0,5 – 1%/năm, những năm sau đó sẽ để lãi suất thả nổi. Ngoài ra, một số ngân hàng vẫn đưa ra mức lãi suất cho vay trong năm đầu trên 10%/năm, có thể thấy đây chưa phải mức giảm để thu hút được các nhà đầu tư cũng như khách mua nhà xuống tiền.

Đánh giá về thị trường, ông Trần Mạnh – CEO của một công ty bất động sản tại Hà Nội cho biết, trước đó giá bất động sản đã tăng quá cao nên cần thời gian sàng lọc mới có thể quay lại giá trị thực. Mặt khác, để tạo ra “sức nóng” trên thị trường thì có 2 yếu tố chính là nỗi sợ và lòng tham.

Trong thời điểm sốt đất, các nhà đầu tư có lòng tham lớn sẽ bất chấp rót tiền, còn ở thời điểm hiện nay thì các nhà đầu tư lại mang tâm lý thận trọng bởi họ đang chịu gánh nặng của lượng hàng tồn hoặc lo ngại vì không tìm được mức lợi nhuận tốt khiến họ không dám xuống tiền.

TS. Nguyễn Văn Đính - Hội môi giới bất động sản (VARS) cho biết, thời điểm trước đó thị trường bất động sản đã xuất hiện tình trạng bùng nổ giá bán tại nhiều khu vực khi có thông tin quy hoạch Vành đai 4, tuy nhiên điều này chỉ mang tính chất lợi dụng thông tin nhằm đẩy giá thị trường lên cao.

Thực tế, những nhà đầu tư khi rót vốn mua bất động sản tại các khu vực này vào thời điểm trước đều mong muốn có lãi, sản phẩm thanh khoản tốt nhưng cuối cùng lại không thanh khoản được, tìm phương án cắt lỗ nên rơi vào tình cảnh khó khăn. Mặt khác, ông Đính cho biết những khu vực bị thổi cao giá bán sẽ nhanh chóng hạ giá, bởi hiện nay thị trường đang có xu hướng hướng đến giá trị thực.

Do vậy, trong thời điểm này, nhà đầu tư nên cân nhắc kỹ lưỡng đến nhiều yếu tố trước khi xuống tiền, tránh tình trạng giao dịch cắt lỗ bởi tồn tại nhiều rủi ro về cả pháp lỹ và giá bán.