Dư nợ bất động sản vượt 5,1 triệu tỷ đồng, tăng nhanh hơn mức chung của nền kinh tế
Tín dụng bất động sản tăng 8,3% chỉ sau 6 tháng, cao hơn tốc độ tăng tín dụng chung của nền kinh tế, trong khi nợ xấu lĩnh vực này tiếp tục tăng 10,5%. NHNN yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt dòng vốn và hướng tín dụng vào những phân khúc phù hợp.
Dư nợ bất động sản vượt 5,1 triệu tỷ đồng
Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), đến cuối tháng 6/2026, tổng dư nợ cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản của hệ thống các tổ chức tín dụng đạt khoảng 5,14 triệu tỷ đồng, tăng 8,3% so với cuối năm 2025.
Đáng chú ý, tốc độ tăng tín dụng bất động sản cao hơn mức tăng trưởng tín dụng chung của toàn hệ thống. Dư nợ lĩnh vực này hiện chiếm khoảng 25,5% tổng dư nợ tín dụng đối với nền kinh tế.
Tuy nhiên, cùng với đà tăng của tín dụng, nợ xấu bất động sản cũng tiếp tục đi lên, tăng 10,5%.
Trong tổng dư nợ cấp tín dụng bất động sản, các khoản vay trung và dài hạn chiếm tới 94%, tăng 8,1% so với cuối năm 2025.
NHNN cho rằng tỷ trọng rất lớn của tín dụng trung và dài hạn trong lĩnh vực bất động sản tiềm ẩn rủi ro mất cân đối kỳ hạn, khi nguồn vốn huy động của các tổ chức tín dụng vẫn có tỷ trọng đáng kể ở kỳ hạn ngắn.
Rủi ro này có thể gia tăng khi thị trường bất động sản biến động. Giá trị tài sản bảo đảm suy giảm sẽ tác động trực tiếp tới khả năng thu hồi nợ của các ngân hàng.
Trước diễn biến trên, NHNN yêu cầu các tổ chức tín dụng tiếp tục kiểm soát chặt chẽ tín dụng bất động sản, đồng thời chủ động điều tiết dòng vốn vào những phân khúc phù hợp với chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước.
Hơn 61.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản sắp đáo hạn
Áp lực vốn của thị trường bất động sản không chỉ đến từ tín dụng ngân hàng.
Theo Viện Nghiên cứu & Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), khả năng tiếp cận vốn tiếp tục là một trong những yếu tố quyết định khả năng phục hồi của từng doanh nghiệp và dự án.
Sau giai đoạn 2019-2021 chứng kiến trái phiếu doanh nghiệp tăng trưởng nhanh, đến năm 2023, nhiều doanh nghiệp đã phải đàm phán tái cơ cấu, gia hạn kỳ hạn hoặc điều chỉnh phương án thanh toán trái phiếu.
Theo VBMA, trong nửa cuối năm 2026, khoảng 111.673 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp sẽ đáo hạn. Trong đó, trái phiếu bất động sản chiếm gần 55%, tương đương khoảng 61.000 tỷ đồng.
Khả năng thanh toán các khoản trái phiếu này phụ thuộc đáng kể vào tiến độ pháp lý của dự án, tốc độ bán hàng, khả năng thu hồi công nợ cũng như khả năng tái cấp vốn của doanh nghiệp.
Nếu dòng tiền không được cải thiện, doanh nghiệp có thể phải giãn tiến độ hoặc thậm chí tạm dừng triển khai dự án. Điều này không chỉ gây áp lực lên doanh nghiệp mà còn có thể tiếp tục ảnh hưởng đến nguồn cung bất động sản trong tương lai.
Khó khăn về dòng vốn cũng có thể lan sang hàng loạt lĩnh vực liên quan như vật liệu xây dựng, máy móc, thiết bị, thi công, nội thất, vận tải và dịch vụ.
Ở phía người mua nhà, khả năng tiếp cận tín dụng tiếp tục là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định xuống tiền. Vì vậy, sức hấp thụ của thị trường vẫn gắn chặt với mức độ thuận lợi của chính sách tín dụng.
Trong khi đó, dòng vốn ngân hàng đang có sự phân hóa rõ nét. Những doanh nghiệp có năng lực tài chính tốt, dự án đầy đủ pháp lý và tài sản bảo đảm vẫn có khả năng tiếp cận vốn. Ngược lại, doanh nghiệp quy mô nhỏ hoặc các dự án còn vướng mắc pháp lý tiếp tục gặp khó khăn trong huy động vốn.
Kênh trái phiếu doanh nghiệp đã có dấu hiệu phục hồi nhưng chủ yếu vẫn tập trung ở nhóm doanh nghiệp lớn. Trong khi đó, các nguồn vốn dài hạn khác như quỹ đầu tư bất động sản, quỹ tiết kiệm nhà ở, quỹ hưu trí và nguồn vốn từ các nhà đầu tư tổ chức chưa phát triển tương xứng.
Theo VARS IRE, đa dạng hóa các nguồn vốn trung và dài hạn là yêu cầu quan trọng để thị trường bất động sản từng bước giảm sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng, đồng thời tạo nền tảng ổn định hơn cho dòng vốn vào các dự án.
