Sếp CBRE: Bất động sản Việt Nam trong 5-10 năm tới vẫn có mức độ tăng trưởng rất tốt

Chia sẻ tại talkshow “Bất động sản khó bán: Giữ tiếp, cắt lỗ hay chờ cơ hội?”, mới đây, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt cho rằng triển vọng dài hạn của thị trường bất động sản Việt Nam vẫn tích cực nhờ những thay đổi về hạ tầng và cơ cấu phát triển kinh tế.

Theo ông Kiệt, trong 5-10 năm tới, bất động sản Việt Nam vẫn là thị trường có mức độ tăng trưởng rất tốt. Tuy nhiên, triển vọng dài hạn không đồng nghĩa nhà đầu tư có thể dễ dàng vượt qua những khó khăn trước mắt.

“Để trụ nổi qua giai đoạn khó khăn này hay không thì đó là một bài kiểm tra”, ông Kiệt nhấn mạnh.

Vị chuyên gia cho rằng nhà đầu tư cần đánh giá thực tế năng lực tài chính, khả năng huy động dòng tiền và sức chịu đựng của bản thân trước khi quyết định tiếp tục nắm giữ tài sản. Việc quá tự tin vào kỳ vọng giá bất động sản tăng trong tương lai mà không nhìn nhận đúng áp lực hiện tại có thể đẩy nhà đầu tư vào rủi ro lớn.

Lãi suất tăng, nhà đầu tư đối diện phép thử dòng tiền

Theo ông Kiệt, thị trường bất động sản đang trải qua giai đoạn phân hóa và sàng lọc mạnh. Từ cuối năm 2025, diễn biến thị trường trở nên phức tạp hơn khi có những khu vực, dự án duy trì thanh khoản tương đối tốt, trong khi nhiều phân khúc khác có tốc độ hấp thụ chậm.

Một trong những nguyên nhân quan trọng là mặt bằng lãi suất tăng cao từ giữa năm 2026, tác động trực tiếp đến tâm lý người mua và nhà đầu tư.

Dù lượng tiền mặt trên thị trường vẫn còn tương đối lớn, nhiều người có xu hướng lựa chọn gửi ngân hàng thay vì đầu tư bất động sản do lãi suất huy động hấp dẫn và triển vọng ngắn hạn của thị trường chưa rõ ràng.

Đáng chú ý, những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính đang chịu áp lực lớn khi các khoản vay hết thời gian ưu đãi và chuyển sang lãi suất thả nổi. Mức lãi suất vay được đề cập tại talkshow hiện phổ biến khoảng 13-15%, thậm chí cao hơn tùy trường hợp.

Theo phân tích tại chương trình, chi phí trả nợ hàng tháng của một số người vay có thể tăng hơn 50%. Chẳng hạn, khoản trả lãi từ hơn 20 triệu đồng có thể tăng lên 30-40 triệu đồng, tạo thêm sức ép lên ngân sách gia đình.

Ông Kiệt cho rằng nếu chi phí vay và sinh hoạt vượt quá khả năng thu nhập, nhà đầu tư sẽ phải đối diện với những hệ lụy lớn, không chỉ liên quan đến tài sản mà còn ảnh hưởng đến công việc và đời sống.

Trong bối cảnh đó, việc cắt lỗ hay thoát hàng không đơn thuần là quyết định về lợi nhuận bất động sản mà còn là một phần trong chiến lược bảo đảm an toàn tài chính.

Vị chuyên gia cũng lưu ý nhà đầu tư không nên kỳ vọng lãi suất sẽ nhanh chóng quay về mức thấp như trước đây. Trong 3-6 tháng tới, lãi suất có thể điều chỉnh giảm nhưng khó có khả năng giảm mạnh và thị trường cũng không thể phục hồi quá nhanh.

“Đảm bảo an toàn tài chính là việc quan trọng hơn so với việc tập trung vào kỳ vọng về lợi nhuận”, ông Kiệt nhấn mạnh.

Bất động sản bước vào cuộc sàng lọc, sản phẩm thực sẽ được ưu tiên

Không chỉ nhà đầu tư cá nhân, các chủ đầu tư cũng đang chịu áp lực sàng lọc. Theo ông Kiệt, những doanh nghiệp có pháp lý dự án rõ ràng, năng lực tài chính tốt, khả năng huy động vốn và quản lý quỹ đất sạch sẽ có lợi thế hơn trong giai đoạn khó khăn.

Trong đó, pháp lý là yếu tố tiên quyết để đánh giá một dự án có đáng mua hay đầu tư hay không. Sau những bài học từ các dự án vướng mắc pháp lý, người mua ngày càng thận trọng hơn thay vì chỉ quan tâm đến tiềm năng tăng giá như trước.

Đặc biệt, thị trường đang chuyển dần sự chú ý sang những sản phẩm có giá trị sử dụng thực tế. Người mua không chỉ quan tâm đến giá bán mà còn xem xét khả năng kết nối hạ tầng, tiện ích, chất lượng thi công, quản lý và vận hành dự án.

Ông Kiệt đưa ra một lời khuyên đáng chú ý: “Nên mua những sản phẩm nào mà khi chúng ta không bán được nó, chúng ta vẫn sẵn sàng dọn về đó ở thì đó mới là sản phẩm đầu tư an toàn”.

Theo chuyên gia, ngay cả người mua để đầu tư cuối cùng cũng phải tính đến khả năng bán lại cho người có nhu cầu sử dụng thực. Vì vậy, một sản phẩm có thể đáp ứng nhu cầu ở thực, có chất lượng và khả năng khai thác sử dụng sẽ có lợi thế về giá trị dài hạn.

Với các chủ đầu tư, việc phát triển sản phẩm phù hợp nhu cầu thực tế, có khả năng triển khai và đưa vào sử dụng sẽ là yếu tố quan trọng để duy trì sức cạnh tranh.

Nhìn chung, ông Kiệt đánh giá bất động sản Việt Nam vẫn có triển vọng trong dài hạn, nhưng cơ hội sẽ không còn chia đều cho mọi nhà đầu tư và mọi dự án. Trong giai đoạn hiện nay, khả năng quản trị dòng tiền, lựa chọn sản phẩm và kiểm soát rủi ro sẽ quyết định ai có thể trụ lại để đón đầu chu kỳ tiếp theo.