Đưa giá đất tiệm cận thị trường

Trao đổi tại hội thảo “Định giá đất phù hợp để khai thông dự án” do Báo Đầu tư tổ chức mới đây, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA cho biết, trong 8 năm qua, TP.HCM đã áp dụng phương pháp thặng dư chủ yếu trong 280/320 dự án nhà ở thương mại, khu đô thị ở địa phương.

Nút thắt trong định giá đất

Tuy nhiên, việc áp dụng phương pháp thặng dư tiềm ẩn rủi ro lớn liên quan đến vấn đề pháp lý với cán bộ công chức và những người liên quan. Lấy ví dụ mà Bộ TNMT đã từng đưa ra như trường hợp cơ quan thẩm quyền ở một tỉnh tính tiền sử dụng đất một dự án là 900 tỷ đồng, nhưng khi cơ quan kiểm tra tính lại thì tiền sử dụng đất tăng lên 1.800 tỷ đồng, kiểm tra lần tiếp theo là hơn 3.000 tỷ đồng.

Lý do gây ra sai số lớn như vậy là do phương pháp thặng dư đòi hỏi các cơ sở dữ liệu đầu vào phải chính xác và được cập nhật thường xuyên. Nếu không có dữ liệu chính xác và cập nhật, sẽ không thể xác định được chỉ số giá trung bình.

Bên cạnh đó, GSTS. Hoàng Văn Cường - Ủy viên Ủy ban Tài chính – Ngân sách của Quốc hội cho rằng, trong nhiều năm qua, đã xuất hiện nhiều dự án đầu tư không được phê duyệt. Vấn đề chính gây vướng mắc là do việc xác định giá đất không rõ ràng, làm cản trở quyết định thu tiền của cơ quan chính quyền địa phương và yêu cầu nhà đầu tư phải nộp tiền trước khi được cấp đất. Điều này làm cho việc ra quyết định giao đất trở nên khó khăn và phức tạp.

Khơi thông dự án

Từ những vướng mắc đã nêu trên, theo TS. Trần Xuân Lượng – Chuyên ngành Bất động sản, Đại học Kinh tế Quốc dân, không phải phương pháp định giá mà chính các thông tin dữ liệu đầu vào mới quyết định việc xác định giá đất có sát với thị trường hay không.

Về giải pháp thực hiện, ông Lượng đề xuất Việt Nam nên xây dựng một trung tâm đăng ký và quản lý các giao dịch đất đai, đảm bảo từ chủ đầu tư, người dân cho đến cơ quan quản lý đều phải đăng ký và khai báo đầy đủ và chính xác thông tin.

Theo ông Lượng, dữ liệu sạch là điều kiện cần thiết để đưa ra quyết sách và chính sách đúng, hiệu quả. Từ đó, quy hoạch sẽ được xây dựng một cách đúng đắn, giá đất sẽ tiệm cận thị trường và việc bồi thường cũng sẽ công bằng hơn.

Hơn nữa, việc có giá đất chuẩn sẽ giúp đánh thuế, thu được tiền sử dụng đất và cho thuê đất đầy đủ và công bằng, đồng thời tạo nguồn thu ngân sách tối đa để tái đầu tư cho lợi ích của cộng đồng.

Dù đồng quan điểm với Bộ TNMT về việc áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (dựa trên bảng giá đất nhân với hệ số) cho các dự án bất động sản thương mại, đô thị,... Tuy nhiên, ông Lê Hoàng Châu không tán thành mức trần 200 tỷ đồng bởi điều này sẽ khiến các nhà đầu tư lựa chọn làm dự án ở dưới mức trần thay vì các dự án hàng trăm hecta.