Giữa lúc căn hộ chững lại, phân khúc nào đang "hái ra tiền"?

Văn phòng tiếp tục là "thị trường của khách thuê"

Theo Knight Frank, phân khúc văn phòng tại TP.HCM và Hà Nội tiếp tục chịu áp lực trong quý II/2026 khi các doanh nghiệp ưu tiên tối ưu chi phí, gia hạn hợp đồng thay vì mở rộng diện tích hoặc chuyển địa điểm.

Xu hướng chuyển sang các tòa nhà chất lượng cao (flight-to-quality) vẫn diễn ra, song khách thuê ngày càng cân nhắc kỹ lưỡng hơn trước khi đưa ra quyết định.

Tại TP.HCM, giá thuê văn phòng hạng A đạt trung bình 59 USD/m2/tháng, giảm 3% so với cùng kỳ năm trước, trong khi văn phòng hạng B ở mức 33 USD/m2/tháng. Tỷ lệ lấp đầy đạt 87,4%, chủ yếu nhờ nhu cầu dịch chuyển sang các dự án cao cấp ngoài khu vực trung tâm.

Trong khi đó, tại Hà Nội, nguồn cung mới tiếp tục tạo sức ép lên thị trường. Giá thuê văn phòng hạng A giảm còn khoảng 34 USD/m2/tháng, còn hạng B duy trì quanh mức 20 USD/m2/tháng. Việc dự án IFC Hanoi đưa gần 60.000 m2 văn phòng hạng A ra thị trường khiến tỷ lệ trống tăng lên, dù nhu cầu vẫn tập trung ở các tòa nhà mới tại khu vực phía Tây.

Ông Sơn Hoàng, Phó Giám đốc Nghiên cứu và Tư vấn Knight Frank Việt Nam, nhận định thị trường nhiều khả năng sẽ tiếp tục nghiêng về phía khách thuê đến đầu năm 2027 khi nguồn cung tiếp tục gia tăng trong bối cảnh doanh nghiệp vẫn thận trọng trước những biến động của kinh tế toàn cầu.

Căn hộ chững lại vì giá cao và lãi suất

Đối với phân khúc căn hộ, Knight Frank cho biết nhu cầu mua nhà tại cả TP.HCM và Hà Nội đều giảm tốc trong quý II do mặt bằng giá sơ cấp neo ở mức cao cùng chi phí vay mua nhà tăng lên.

Tại TP.HCM, giá bán sơ cấp trung bình duy trì ở mức 4.088 USD/m2. Nguồn cung mới đạt hơn 2.100 căn nhưng sức hấp thụ giảm so với cùng kỳ do phần lớn sản phẩm thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang. Ngược lại, các dự án có mức giá phù hợp vẫn ghi nhận lượng giao dịch khả quan nhờ chính sách bán hàng linh hoạt.

Ở Hà Nội, thị trường bước vào giai đoạn cân bằng hơn sau chu kỳ tăng nóng giai đoạn 2024-2025. Giá bán trung bình đạt 4.356 USD/m2, tăng 33% so với cùng kỳ năm trước, trong khi tỷ lệ hấp thụ giảm còn 48%. Người mua ngày càng ưu tiên các sản phẩm trung cấp và cận cao cấp, phù hợp với khả năng tài chính.

Khách sạn là điểm sáng của thị trường

Trong bức tranh nhiều gam màu của thị trường bất động sản, khách sạn là phân khúc ghi nhận kết quả tích cực nhất trong nửa đầu năm.

Theo Knight Frank, sự phục hồi mạnh mẽ của du lịch quốc tế cùng nhu cầu tổ chức hội nghị, hội thảo (MICE) đã giúp công suất khai thác và giá phòng khách sạn 5 sao tại hai thành phố lớn tiếp tục tăng.

Tại TP.HCM, công suất phòng đạt 74%, tăng 4 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước. Giá phòng bình quân đạt khoảng 154 USD/phòng/đêm. Thành phố đón hơn 6,4 triệu lượt khách quốc tế trong 6 tháng đầu năm, chủ yếu đến từ ASEAN và Trung Đông.

Trong khi đó, Hà Nội ghi nhận công suất phòng đạt 73%, giá phòng bình quân khoảng 142 USD/phòng/đêm, với 4,6 triệu lượt khách quốc tế. Khoảng 720 phòng khách sạn 5 sao mới dự kiến gia nhập thị trường vào cuối năm, trong khi các dự án hạ tầng giao thông mới được kỳ vọng sẽ tạo thêm động lực phát triển cho phân khúc này.

Knight Frank đánh giá du lịch tiếp tục là một trong những động lực tăng trưởng mạnh nhất của nền kinh tế Việt Nam. Chính sách thị thực cởi mở, môi trường chính trị ổn định và sự phát triển của du lịch MICE đang tạo nền tảng thuận lợi cho thị trường khách sạn trong những năm tới.

Bất động sản công nghiệp tiếp tục hút vốn

Bên cạnh khách sạn, bất động sản công nghiệp và logistics vẫn là phân khúc duy trì nền tảng tăng trưởng vững chắc nhất của thị trường.

Theo Knight Frank, bất chấp những biến động kinh tế và địa chính trị toàn cầu, Việt Nam vẫn được các nhà đầu tư quốc tế đánh giá là điểm đến hấp dẫn cho hoạt động sản xuất và logistics dài hạn.

Tại khu vực phía Nam, giá thuê đất công nghiệp tăng lên 177 USD/m2/kỳ thuê, trong khi tỷ lệ lấp đầy đạt gần 90%. Nhu cầu tập trung tại các khu vực cửa ngõ logistics và các địa bàn hưởng lợi từ hạ tầng giao thông.

Đối với nhà xưởng và nhà kho xây sẵn, tỷ lệ lấp đầy đều duy trì trên 90%, chủ yếu nhờ nhu cầu của các doanh nghiệp điện tử và các nhà cung cấp dịch vụ logistics bên thứ ba (3PL). Các dự án chất lượng cao do nhà phát triển quốc tế vận hành ghi nhận mức tăng giá thuê từ 5-15%.

Tại miền Bắc, giá thuê đất công nghiệp đạt khoảng 140 USD/m2/kỳ thuê. Thị trường ghi nhận hơn 200.000 m2 diện tích nhà kho xây sẵn được hấp thụ trong nửa đầu năm. Mặc dù nguồn cung mới khiến tỷ lệ lấp đầy nhà xưởng giảm nhẹ, nhu cầu vẫn được hỗ trợ bởi làn sóng dịch chuyển sản xuất theo chiến lược "China Plus One" và sự mở rộng của các doanh nghiệp điện tử, công nghệ cao.

Theo Knight Frank, sức chống chịu của bất động sản công nghiệp tiếp tục được củng cố nhờ dòng vốn FDI ổn định và xu hướng mở rộng sản xuất của các tập đoàn công nghệ. Đây sẽ tiếp tục là phân khúc giữ vai trò đầu tàu của thị trường bất động sản trong trung và dài hạn, tạo động lực cho nhu cầu đất công nghiệp, nhà xưởng và hệ thống logistics hiện đại.