Lo ngại thị trường bất động sản tắc thanh khoản nếu cấm chuyển nhượng nhà trên giấy
Các chuyên gia cho rằng, việc cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai có thể ảnh hưởng đến quyền lợi người mua, làm suy giảm sức hấp dẫn của thị trường sơ cấp và gây áp lực thanh khoản cho doanh nghiệp bất động sản.
Tại phiên thảo luận Quốc hội ngày 30/10 về dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, ông Lê Thanh Hoàn, Ủy viên chuyên trách Ủy ban Pháp luật và Tư pháp của Quốc hội, đề xuất bổ sung quy định cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Theo đại biểu, hoạt động giao dịch nhà ở trên giấy đang có dấu hiệu bị tài chính hóa quá mức, khiến nhà ở từ tài sản phục vụ nhu cầu an cư trở thành công cụ đầu cơ, lướt sóng.
Đề xuất này được đưa ra trong bối cảnh hoạt động mua bán, chuyển nhượng hợp đồng tại các dự án bất động sản diễn ra khá phổ biến. Theo ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property, trong quá trình phát triển dự án, từ giai đoạn nhận booking (quyền đặt mua) đến trước khi bàn giao, nhiều nhà đầu tư tham gia giao dịch mà không cần thanh toán toàn bộ giá trị căn nhà, nhưng vẫn có thể hưởng chênh lệch khi chuyển nhượng.
Ông Toản dẫn chứng, năm 2024, khi thị trường chung cư Hà Nội nóng lên do nguồn cung khan hiếm, nhiều dự án vừa ra mắt đã bị đẩy giá. Các sàn giao dịch, môi giới và nhà đầu tư sẵn sàng bỏ tiền mua quyền đặt mua sản phẩm rồi bán lại, thu về khoản chênh lệch hàng trăm triệu đồng. So với số vốn đặt cọc ban đầu, lợi nhuận có thể lên tới 50-100%.
Theo chuyên gia, hoạt động này góp phần đẩy giá nhà lên cao, khiến người mua ở thực phải trả mức giá vượt xa giá bán ban đầu của chủ đầu tư.
Siết chuyển nhượng có thể khiến người mua nhà chịu thiệt
Dù thừa nhận những bất cập từ hoạt động đầu cơ, ông Toản cho rằng việc cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai có thể ảnh hưởng đến quyền lợi của người mua, bởi không phải mọi giao dịch đều nhằm mục đích lướt sóng.
Theo ông, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là phương thức giao dịch hợp pháp, được Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành cho phép và đáp ứng nhu cầu thực tế của thị trường.
Thông thường, khoảng thời gian từ khi ký hợp đồng mua bán đến lúc bàn giao nhà kéo dài từ 1-2 năm. Trong giai đoạn này, người mua có thể gặp biến cố tài chính, thay đổi công việc hoặc không còn đủ khả năng tiếp tục thanh toán theo tiến độ.
“Nếu cấm chuyển nhượng, họ có thể buộc phải tiếp tục đóng tiền dù không còn nhu cầu hoặc năng lực tài chính”, ông Toản cho hay.
Trong trường hợp người mua đơn phương chấm dứt hợp đồng, họ có thể mất tiền đặt cọc, chịu phạt vi phạm hoặc phát sinh tranh chấp với chủ đầu tư. Vì vậy, theo chuyên gia, chính sách chống đầu cơ cần được thiết kế để không khiến những người có nhu cầu mua nhà thực sự trở thành đối tượng chịu thiệt.
Ở góc độ thị trường, ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, cảnh báo việc hạn chế chuyển nhượng nhà trên giấy có thể dẫn đến tình trạng tắc thanh khoản, khiến dòng tiền đầu tư rời khỏi thị trường bất động sản.
Theo ông Thắng, một trong những yếu tố khiến người mua tham gia thị trường sơ cấp là khả năng chuyển nhượng hợp đồng khi kế hoạch tài chính thay đổi. Nếu quyền này bị hạn chế, người mua sẽ cân nhắc kỹ hơn trước khi ký hợp đồng, qua đó có thể làm giảm sức hấp dẫn của thị trường sơ cấp, đặc biệt đối với các dự án có thời gian triển khai dài.
Không chỉ người mua, chủ đầu tư cũng có thể chịu ảnh hưởng. Theo ông Thắng, doanh nghiệp có nguy cơ chậm thu tiền, gia tăng tình trạng khách hàng vi phạm nghĩa vụ thanh toán và phát sinh thêm các hợp đồng cần xử lý.
Cần phối hợp nhiều công cụ để hạn chế đầu cơ
Cùng quan điểm, chuyên gia pháp lý bất động sản Phạm Thanh Tuấn cho rằng đầu cơ nhà đất chịu tác động của nhiều yếu tố, không chỉ xuất phát từ việc cho phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Để kiểm soát đầu cơ và hạn chế tình trạng giá bất động sản tăng cao, ông Tuấn đề xuất cần triển khai đồng bộ nhiều công cụ chính sách, bao gồm điều tiết tín dụng, lãi suất, thuế và tăng nguồn cung nhà ở.
Bên cạnh đó, hoạt động chuyển nhượng cần được quản lý theo hướng minh bạch giá giao dịch, bảo đảm thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thuế. Cơ quan quản lý cũng cần nghiên cứu các công cụ điều tiết phù hợp đối với những giao dịch mang tính đầu cơ ngắn hạn.
Theo các chuyên gia, việc kiểm soát đầu cơ cần được cân nhắc trên cơ sở bảo đảm quyền lợi của người mua, duy trì thanh khoản thị trường và hạn chế những tác động tiêu cực đến hoạt động kinh doanh của chủ đầu tư.
