Nhiều dự án bất động sản (BĐS) ở TP.HCM đã và đang gặp nhiều vướng mắc về mặt nghĩa vụ tài chính và pháp lý, nên không được triển khai, hoặc chờ chấp thuận chủ trương đầu tư.
Theo báo cáo của Sở Kế hoạch và Đầu tư TP. HCM gửi UBND TP.HCM về tình hình xử lý dự án đầu tư có sử dụng đất, đến nay có 62 dự án không đáp ứng đủ điều kiện làm chủ đầu tư và 55 dự án đang chờ chấp thuận chủ trương đầu tư.
Nguyên nhân vướng mắc
Kể từ khi Thủ tướng Chính phủ ban hành công văn số 342/TTg-V.I năm 2017 đối với việc tạm dừng thực hiện thủ tục bán tài sản trên đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Quyết định số 09/20017/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ, 62 dự án BĐS, nhà ở thương mại, nhà ở tái định cư ở TP.HCM sử dụng đất có nguồn gốc từ đất công. Đây là những trường hợp liên quan đến việc sắp xếp lại, xử lý tài sản công, di dời nhà xưởng ô nhiễm hoặc cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước.
Bên cạnh đó, có những dự án gặp khó khăn do việc điều chỉnh quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 để thực hiện chủ trương ưu đãi và được chấp thuận đầu tư, cùng với đó là việc chấp thuận nhà đầu tư đối với các dự án nhà ở xã hội và dự án nhà ở thương mại; hoặc thực hiện nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại có quy mô dưới 10ha, yêu cầu dành 20% diện tích đất trong dự án để triển khai nhà ở xã hội được thực hiện qua việc nộp tiền thay cho diện tích đất đó.
Có thể kế đến, Dự án Lotus Residence (quận 7, TP.HCM) do Công ty CP Đầu tư Anh Tuấn làm chủ đầu tư dù được chấp thuận chủ trương đầu tư từ hơn 10 năm trước, nhưng dự án lại gặp vướng mắc liên quan đến nghĩa vụ tài chính, khiến khách mua đất tại đây không thể xây dựng.
Theo ông Dương Tuấn Tú - Tổng giám đốc Công ty Anh Tuấn, để triển khai dự án, chủ đầu tư đã vay mượn từ nhiều nguồn nhưng đến nay, khách hàng đã mua đất mà không được phép xây dựng. Tình trạng này đã gây bức xúc cho khách mua đất, thậm chí có những cáo buộc về việc lừa đảo đối với chủ đầu tư. Trong đó, doanh nghiệp đã nhiều lần nộp hồ sơ lên Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM để xin thực hiện nghĩa vụ tài chính cho dự án, đồng thời liên hệ với các sở, ban ngành khác nhằm mong muốn được giải quyết vướng mắc và thực hiện nghĩa vụ nhưng chưa có giải pháp nào được triển khai kịp thời.
Những trường hợp này hiện chưa hoàn tất các thủ tục dựa theo quy định pháp luật và thuộc diện cần được rà soát lại về mặt pháp lý, do đó đã bị tạm dừng triển khai thi công, xác định chi phí sử dụng đất và chi phí sử dụng đất bổ sung, cấp giấy chứng nhận (sổ hồng) dành cho chủ đầu tư và người mua nhà. Điều này đã gây ra nhiều khó khăn đối với các chủ đầu tư cũng như người mua nhà tại các dự án này.
Giải pháp nào tháo gỡ?
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA), cho biết dự án BĐS được chấp thuận thủ tục đầu tư tại TP. HCM trong 3 năm qua là vô cùng nhỏ giọt. Cụ thể, năm 2021 có 7 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư; năm 2022 có 2 dự án và gần nửa đầu năm 2023 chỉ có thêm 2 dự án nhận được chủ trương. Như vậy trong hai năm rưỡi vừa qua sau khi Luật Đầu tư 2020 có hiệu lực, chỉ có 11 dự án tại TP. HCM qua được bước thủ tục này.
Nhiều doanh nghiệp do bị vướng quy định phải có 100% đất ở mới được chấp thuận đầu tư dự án hoặc do vướng đất kênh rạch, đường đi nên nhiều doanh nghiệp không hoàn thành được thủ tục xin chấp thuận đầu tư. “Vướng mắc hiện nay chủ yếu tại Nghị định 31/2021 hướng dẫn về Luật Đầu tư. Do đó, cần phải nhanh chóng sửa Nghị định 31/2021 nhằm khơi thông pháp lý, thúc đẩy tiến độ các dự án”, ông Châu kiến nghị.
HoREA cũng yêu cầu “Tổ công tác của Chính phủ” khẩn trương tháo gỡ “nút thắt” cho một số doanh nghiệp và dự án điển hình nhằm tạo tiền lệ xử lý các trường hợp tương tự, đồng thời tạo niềm tin đối với doanh nghiệp cũng như thị trường BĐS. Bên cạnh đó, cần xem xét chủ trương không hình sự hóa các quan hệ kinh tế, dân sự và thực hiện thu hồi triệt để tài sản nhà nước bị thất thoát do tham nhũng, với mục tiêu khiến các doanh nghiệp liên quan có trách nhiệm nộp nghĩa vụ tài chính, bao gồm cả nghĩa vụ tài chính bổ sung (nếu có) vào ngân sách nhà nước theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Điều này giúp đảm bảo việc triển khai dự án cũng như góp phần phát triển kinh tế và gia tăng nguồn cung dự án nhà ở trên thị trường.
Đồng quan điểm, ông Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao Bộ phận Tư vấn đầu tư Savills Việt Nam cho biết, Nhà nước cần tạo môi trường thuận lợi đối với các doanh nghiệp cũng như đảm bảo hành lang pháp lý để thúc đẩy dự án triển khai nhanh chóng. Điều này sẽ giúp giảm chi phí đầu vào cho doanh nghiệp và gia tăng lợi ích cho người tiêu dùng.
Ngoài ra, đối với các doanh nghiệp nước ngoài mới gia nhập thị trường, việc thực hiện dự án chỉ được tiến hành sau khi đã thanh toán tiền sử dụng đất và có giấy phép xây dựng. Do đó, thủ tục pháp lý đóng vai trò rất quan trọng và cần được xem xét kỹ lưỡng trước khi tiến hành đầu tư.
