Hơn 4.500 dự án BĐS vướng mắc, 3,3 triệu tỷ bị kẹt: Khi dòng tiền khổng lồ tương đương 1/4 GDP chưa thể 'chảy' vào nền kinh tế

Hơn 4.500 dự án vướng mắc, 3,3 triệu tỷ đồng bị kẹt: Khi dòng vốn lớn chưa thể “chảy” vào nền kinh tế

Theo số liệu từ Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản Việt Nam đang đối mặt với một thực trạng đáng báo động khi có khoảng 4.500 dự án vướng mắc, khiến nguồn lực khổng lồ lên tới hơn 3,3 triệu tỷ đồng bị đình trệ trong nền kinh tế. Con số này tương đương khoảng 1/4 GDP của cả nước, cho thấy một lượng vốn rất lớn thay vì được luân chuyển để tạo ra giá trị thì lại đang nằm bất động.

Nghịch lý là trong khi dòng tiền bị kẹt trong các dự án đắp chiếu, giá nhà tại các đô thị lớn vẫn không ngừng tăng cao, vượt xa khả năng chi trả của đại bộ phận người lao động, thậm chí biến giấc mơ an cư của những người trẻ có thu nhập khá thành điều không tưởng.

Phân tích về bức tranh toàn cảnh này trong talkshow "3,3 triệu tỷ đang ở đâu khi 4.500 dự án bất động sản đồng loạt tắc nghẽn", GS.TS Hoàng Văn Cường, Phó Chủ tịch Hội Khoa học kinh tế Việt Nam, Đại biểu Quốc hội Khóa XV, nhận định thị trường đang ở trong một trạng thái rất đặc trưng, đó là sự tắc nghẽn về thể chế. Những vướng mắc về khung khổ pháp lý đã làm ảnh hưởng nguồn cung, khiến hàng hóa trên thị trường trở nên khan hiếm và dồn cục bộ vào một số phân khúc nhất định.

Theo ông, thị trường hiện đang ở giai đoạn chuyển tiếp đầy biến động, từ tình trạng ách tắc sang giai đoạn chuẩn bị cho sự bùng nổ của các đại dự án, đồng thời cũng là thời điểm diễn ra quá trình tái cấu trúc mạnh mẽ nhằm sàng lọc những nhà đầu tư và dự án thực sự có năng lực.

Hệ lụy của việc hàng nghìn dự án bị đình trệ là vô cùng nặng nề đối với nền kinh tế và xã hội. Đại biểu Hoàng Văn Cường cho rằng sự lãng phí nguồn lực đất đai là hiện hữu và xót xa nhất, khi nhiều dự án ở các vùng ngoại thành như Mê Linh, Sóc Sơn (Hà Nội), hay những khu "đất vàng" ngay trung tâm Quận 1 (TP.HCM) và khu vực cạnh tòa nhà Keangnam đều đang bị bỏ hoang hoặc xây dựng dở dang rồi đắp chiếu.

Việc các dự án không thể triển khai đã gây ra ảnh hưởng nhất định đến tăng trưởng kinh tế do không tạo ra được sản phẩm và giá trị mới, đồng thời làm mất đi cơ hội của các nhà đầu tư tiềm năng khác. Đặc biệt, tình trạng này còn bào mòn niềm tin của người dân vào chính sách và thị trường, nhất là đối với những người đã đóng tiền mua nhà nhưng nhiều năm vẫn chưa nhận được sản phẩm, rơi vào cảnh "đi không được, trở lại cũng không xong".

Đi sâu vào nguyên nhân dẫn đến tình trạng này, ông Hoàng Văn Cường cho rằng đó là sự tổng hòa của nhiều yếu tố, trong đó quan trọng nhất là vấn đề pháp lý và thực thi thể chế. Khuôn khổ pháp lý chưa hoàn thiện, chính sách đất đai thay đổi thường xuyên khiến các dự án phải dừng lại để điều chỉnh hoặc bị thanh tra do phát sinh sai phạm trong quá trình thực thi.

Tái cấu trúc thị trường và gỡ điểm nghẽn thể chế: Hướng đi để khơi thông nguồn lực bất động sản

Bên cạnh đó, năng lực của nhiều chủ đầu tư còn yếu kém, tình trạng "tay không bắt giặc" hoặc sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn dẫn đến việc khi gặp khó khăn về dòng vốn thì dự án ngay lập tức bị bỏ dở. Ngoài ra, việc quy hoạch thiếu đồng bộ, xây dựng nhà ở nhưng thiếu hạ tầng kỹ thuật và các hoạt động kinh tế - xã hội đi kèm cũng khiến nhiều đô thị mới trở nên hoang lạnh, không thu hút được người dân đến ở.

Đại biểu Hoàng Văn Cường cũng chỉ ra sự mất cân đối giữa các phân khúc của thị trường bất động sản. Hiện nay, nguồn cung chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp, chiếm khoảng 60-70%, riêng tại Hà Nội là trên 80%. Trong khi đó, nguồn cung nhà ở bình dân ngày càng khan hiếm và nhà ở xã hội vẫn chưa đáp ứng đủ được nhu cầu thực tế của người dân.

Ông đánh giá rằng dù đã có chiến lược và mục tiêu phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp, việc triển khai vẫn chưa đạt được kỳ vọng do còn thiếu những giải pháp cụ thể và cơ chế điều tiết đủ hiệu quả. Theo ông, thị trường hiện đang nghiêng nhiều về tâm lý đầu tư và kỳ vọng tăng giá trong tương lai hơn là nhu cầu sử dụng thực tế, vì vậy cần có những điều chỉnh phù hợp để hướng tới sự phát triển bền vững hơn.

Theo Đại biểu Hoàng Văn Cường, cần phân biệt rạch ròi giữa "tháo gỡ" và "giải cứu". Việc tháo gỡ là để khơi thông các dự án vướng mắc do nguyên nhân khách quan về pháp lý và quy hoạch, còn những nhà đầu tư yếu kém về năng lực cần được sàng lọc hoặc chuyển nhượng dự án theo cơ chế thị trường để nhường chỗ cho các đơn vị mạnh hơn.

Về rủi ro đối với nền kinh tế, ông Cường cho biết nhiều cuộc khủng hoảng tài chính trên thế giới từng bắt nguồn từ bất động sản khi dòng vốn đổ vào lĩnh vực này vượt ngưỡng an toàn.

Theo ông, một số chỉ báo cần lưu ý là tỷ trọng đầu tư xã hội vào bất động sản vượt 30-35%, tỷ lệ tồn kho dài hạn trên 30% hoặc lượng nhà bỏ không chiếm khoảng 10% tổng nền kinh tế. Tại Việt Nam, dư nợ tín dụng dành cho bất động sản hiện chiếm khoảng 25,5% tổng dư nợ, là con số cần được theo dõi chặt chẽ.

Ông cũng lưu ý rằng việc sử dụng nguồn vốn ngân hàng chủ yếu mang tính ngắn hạn để cho vay dài hạn vào bất động sản có thể tạo ra rủi ro cho hệ thống tài chính. Bên cạnh đó, nếu lợi nhuận từ bất động sản quá hấp dẫn, dòng vốn có thể dịch chuyển khỏi các lĩnh vực sản xuất và công nghệ, ảnh hưởng đến động lực đổi mới sáng tạo và mục tiêu phát triển bền vững của nền kinh tế.

Để giải quyết vấn đề, Đại biểu Hoàng Văn Cường đề xuất ba nhóm giải pháp trọng tâm.

- Thứ nhất là ưu tiên hoàn thiện pháp lý để tháo gỡ ách tắc cho các dự án hiện hữu, đồng thời xây dựng các công cụ chống đầu cơ và điều tiết giá trị gia tăng từ đất đai. Theo ông, thuế bất động sản là công cụ quan trọng để thay đổi hành vi của người sử dụng, khiến việc tích trữ đất đai trở nên tốn kém hơn và thúc đẩy dòng tiền đi vào sản xuất, kinh doanh.

- Thứ hai là gắn kết chặt chẽ quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội với quy hoạch bất động sản, phát triển theo mô hình đô thị TOD (giao thông dẫn dắt phát triển đô thị) để mở rộng không gian và đa dạng hóa nguồn cung.

- Thứ ba là tái cấu trúc nguồn vốn cho thị trường, giảm sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng bằng cách phát triển các quỹ đầu tư bất động sản chuyên nghiệp và thị trường vốn dài hạn.

Ông Cường kỳ vọng, việc khơi thông hơn 3,3 triệu tỷ đồng đang bị đình trệ sẽ tạo thêm động lực tăng trưởng, việc làm và góp phần ổn định thị trường bất động sản. Bất động sản không chỉ là câu chuyện nhà đất mà còn là bài toán sử dụng hiệu quả nguồn lực quốc gia cho tương lai.