GS. TS Nguyễn Đức Thuận chỉ ra 5 chuyển động lớn định hình chu kỳ mới của thị trường bất động sản

Phát biểu tại Diễn đàn Bất động sản 2026 với chủ đề "Kích hoạt chu kỳ mới: Xu hướng mới - Chiến lược mới" do TheLEADER tổ chức, diễn ra chiều 11/11 tại Hà Nội, GS. TS Nguyễn Đức Thuận, đại diện Hội các Nhà quản trị doanh nghiệp Việt Nam (VACD), nhận định thị trường bất động sản đang đứng trước một giai đoạn chuyển đổi quan trọng, sau nhiều chu kỳ tăng trưởng và điều chỉnh.

Nhìn lại diễn biến thị trường, ông Thuận cho biết bất động sản Việt Nam từng trải qua giai đoạn tăng nóng 2006-2008, khủng hoảng 2009-2013, phục hồi 2014-2018 và điều chỉnh sâu trong giai đoạn 2019-2023. Mỗi chu kỳ đều để lại những bài học về quan hệ cung - cầu, dòng vốn, pháp lý và năng lực quản trị doanh nghiệp.

Từ năm 2024, thị trường bắt đầu phục hồi, song đến năm 2026 tiếp tục bước vào một đợt điều chỉnh và tái cân bằng mới. Nguồn cung được cải thiện, giá bất động sản tại một số khu vực có sự điều chỉnh, thanh khoản phân hóa, trong khi chi phí vốn vẫn tạo áp lực đáng kể.

Thực tế này khiến bức tranh doanh nghiệp ngày càng phân hóa. Một số đơn vị có tiềm lực đang tăng tốc, trong khi nhiều doanh nghiệp phải cơ cấu lại tài chính và danh mục dự án để thích ứng với điều kiện thị trường.

"Sau bốn chu kỳ phát triển, thị trường sẽ không trở về trạng thái cũ; những lợi thế từng làm nên thành công trước đây có thể không còn đủ cho giai đoạn tiếp theo", ông Thuận nhận định.

Theo vị chuyên gia, một chu kỳ mới không đơn thuần được nhận diện bằng việc giá bất động sản tăng trở lại, mà phải được đánh giá thông qua sự thay đổi của những động lực tạo lập giá trị. Đây cũng là yêu cầu đặt ra đối với doanh nghiệp trong bối cảnh Việt Nam hướng tới mục tiêu trở thành quốc gia phát triển có thu nhập cao vào năm 2045.

Năm chuyển động định hình chu kỳ mới

Từ góc nhìn của Hội các nhà quản trị doanh nghiệp Việt Nam, GS.TS Nguyễn Đức Thuận chỉ ra 5 chuyển động lớn đang tác động trực tiếp đến cấu trúc và triển vọng của thị trường bất động sản.

Thứ nhất là cải cách thể chế. Những thay đổi trong hệ thống pháp luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản đang tạo điều kiện khai thông nguồn lực, tháo gỡ vướng mắc trong triển khai dự án, đồng thời thiết lập môi trường cạnh tranh minh bạch và kỷ luật hơn.

Tuy nhiên, cơ hội này cũng đi kèm yêu cầu cao hơn về tuân thủ pháp luật, trách nhiệm và năng lực thực thi. Doanh nghiệp không thể tiếp tục dựa chủ yếu vào lợi thế quỹ đất hoặc kinh nghiệm quản trị từ những giai đoạn trước.

Thứ hai là hạ tầng và quy hoạch đang mở rộng không gian phát triển bất động sản. Hàng loạt dự án sân bay, đường sắt đô thị, cao tốc, đường vành đai, cảng biển cùng các quy hoạch đô thị lớn đang góp phần hình thành những cực tăng trưởng mới.

Theo ông Thuận, giá trị của hạ tầng không chỉ nằm ở khả năng thúc đẩy giá đất, mà quan trọng hơn là tạo ra kết nối giữa dân cư, việc làm và các hoạt động kinh tế. Một khu vực chỉ có thể chuyển hóa tiềm năng hạ tầng thành giá trị bền vững khi hình thành được nhu cầu sử dụng thực.

Thứ ba là cấu trúc dòng vốn phải được tổ chức đa dạng và an toàn hơn. Tín dụng ngân hàng vẫn giữ vai trò quan trọng nhưng cần được phân bổ có chọn lọc. Các dự án quy mô lớn không thể phụ thuộc quá mức vào vốn vay hoặc tiền ứng trước của khách hàng.

Thay vào đó, doanh nghiệp cần củng cố vốn chủ sở hữu, thúc đẩy liên doanh, liên kết và tiếp cận các quỹ đầu tư phù hợp. Theo chuyên gia, khả năng huy động vốn không phải yếu tố duy nhất quyết định sức khỏe tài chính. Hiệu quả sử dụng vốn, khả năng trả nợ và dòng tiền thực mới là những yếu tố tạo nên sức bền của doanh nghiệp.

Thứ tư là nhu cầu thực sẽ định hình lại cơ cấu sản phẩm bất động sản. Người mua ngày càng quan tâm đến tính pháp lý, khả năng chi trả, chất lượng sống và hiệu quả khai thác thay vì chỉ kỳ vọng vào khả năng tăng giá.

Những phân khúc có nền tảng nhu cầu thực như nhà ở phù hợp với thu nhập, nhà ở cho thuê, bất động sản công nghiệp - logistics và các đô thị tích hợp được đánh giá có nhiều dư địa phát triển. Ông Thuận cho rằng một dự án chỉ thực sự có sức sống khi thu hút được người đến ở, làm việc, kinh doanh và tạo ra dòng tiền. Nếu chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá ngắn hạn, dự án sẽ khó duy trì giá trị trong dài hạn.

Thứ năm là năng lực quản trị doanh nghiệp trở thành yếu tố quyết định khả năng nắm bắt cơ hội.

Theo GS.TS Nguyễn Đức Thuận, doanh nghiệp cần kết hợp khả năng nhận diện xu hướng với việc lựa chọn đúng dự án, xây dựng cơ cấu vốn phù hợp và kiểm soát rủi ro. Năng lực thực thi, ứng dụng công nghệ số, dữ liệu và trí tuệ nhân tạo (AI) có thể hỗ trợ nghiên cứu thị trường, bán hàng và vận hành, nhưng không thể thay thế chiến lược cũng như kỷ luật quản trị.

Đặc biệt, trách nhiệm và năng lực ra quyết định của người lãnh đạo vẫn giữ vai trò then chốt trong quá trình điều hành doanh nghiệp.

Doanh nghiệp phải thay đổi để đi đường dài

Từ 5 chuyển động trên, đại diện Hội các Nhà quản trị doanh nghiệp Việt Nam cho rằng chu kỳ mới vừa mở ra cơ hội tăng trưởng, vừa tạo ra quá trình sàng lọc mạnh mẽ đối với thị trường.

Quỹ đất lớn và quy mô dự án vẫn có thể tạo lợi thế cạnh tranh, nhưng không còn là điều kiện đủ để bảo đảm thành công. Vị thế bền vững của doanh nghiệp phải được xây dựng trên nền tảng sản phẩm phù hợp khả năng chi trả, dòng tiền lành mạnh và năng lực quản trị hiệu quả.

Trong bối cảnh giá nhà tại nhiều khu vực đã vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người dân, áp lực vốn và thanh khoản vẫn hiện hữu, việc điều chỉnh chiến lược sản phẩm và tài chính trở thành yêu cầu cấp thiết.

"Chu kỳ mới yêu cầu doanh nghiệp không chỉ đi nhanh mà phải đi đúng hướng và đủ sức đi đường dài", ông Thuận nhấn mạnh.

Theo chuyên gia, cơ hội từ cải cách thể chế, đầu tư hạ tầng và quá trình phát triển kinh tế đất nước là rất lớn. Tuy nhiên, những cơ hội này không tự động chuyển hóa thành sức mua bất động sản hay lợi nhuận cho doanh nghiệp. Khả năng nắm bắt cơ hội phụ thuộc vào việc doanh nghiệp có thích ứng được với nhu cầu thị trường, kiểm soát được rủi ro và tạo ra giá trị thực hay không.