Hạn mức vay mua căn nhà thứ 2 chỉ 50% giá trị hợp đồng
Bộ Xây dựng kiến nghị, hạn mức cho vay đối với các khoản vay mua nhà ở là không quá 50% giá trị của hợp đồng mua bán nhà ở đối với các khoản vay mua nhà ở thứ hai, không quá 30% giá trị của hợp đồng mua bán nhà ở đối với các khoản vay mua nhà ở từ thứ 3 trở lên.
Căn nhà thứ 3 chỉ vay 30%
Bộ Xây dựng vừa công bố dự thảo Nghị quyết 01 về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản (BĐS) để trình lên Chính phủ. Theo đó, với mục tiêu khắc phục những bất cập còn tồn tại và góp phần thúc đẩy thị trường BĐS phát triển bền vững, tại dự thảo Nghị quyết về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá BĐS, Bộ Xây dựng đã soạn thảo và trình Chính phủ 3 nội dung lớn.
Cụ thể, về chính sách kiểm soát, Bộ Xây dựng đề xuất thành lập Trung tâm giao dịch BĐS nhằm công khai, minh bạch các giao dịch BĐS. Trung tâm này là đầu mối liên thông điện tử giữa các cơ quan, tổ chức có liên quan trong việc thực hiện các giao dịch BĐS, có chức năng tổ chức, giám sát và xác thực các giao dịch BĐS, gồm mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua.
Về chính sách cho vay đối với người mua nhà ở, dự thảo Nghị quyết quy định kể từ thời điểm Nghị quyết này có hiệu lực thi hành, áp dụng hạn mức cho vay đối với các khoản vay mua nhà ở (trừ nhà ở xã hội) là không quá 50% giá trị của hợp đồng mua bán nhà ở đối với các khoản vay mua nhà ở thứ hai, không quá 30% giá trị của hợp đồng mua bán nhà ở đối với các khoản vay mua nhà ở từ thứ 3 trở lên.
Về chính sách phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, dự thảo Nghị quyết nêu, tùy theo tình hình thực tế của địa phương, UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định dành tối thiểu 20% trong tổng số dự án xây dựng nhà ở thương mại dự kiến phát triển trong giai đoạn 2026 - 2030 theo kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương để phát triển dự án nhà ở thương mại giá phù hợp.
Dự án nhà ở thương mại giá phù hợp được áp dụng cơ chế chính sách đặc thù như lựa chọn chủ đầu tư dự án không thông qua đấu giá, đấu thầu. Căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án là giá đất theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất theo quy định của pháp luật đất đai. Được hưởng lợi nhuận định mức tối đa bằng 20% tổng vốn đầu tư xây dựng dự án. Phương pháp xác định giá bán, giá thuê mua nhà ở được áp dụng tương tự như đối với xác định giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội. Không phải bố trí quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội trong phạm vi dự án xây dựng nhà ở thương mại theo quy định tại Luật Nhà 2023.
Dự thảo Nghị quyết cũng quy định, người mua nhà ở tại dự án đó không được chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản.
Chi phối bởi hoạt động đầu cơ
Bộ Xây dựng kỳ vọng, Nghị quyết sẽ thiết lập cơ chế pháp lý đặc thù để kiểm soát, điều tiết và từng bước kéo giảm giá nhà ở về mức phù hợp với thu nhập của đại bộ phận người dân, đặc biệt là nhóm thu nhập phù hợp và trung bình. Trọng tâm là điều tiết thị trường BĐS theo hướng công khai, minh bạch, kiểm soát chặt đầu cơ và thao túng giá.
Nghị quyết đặt mục tiêu hình thành hệ thống chính sách đồng bộ về đất đai, đầu tư, quy hoạch, tín dụng, thuế và lựa chọn nhà đầu tư để phát triển mạnh mẽ nhà ở giá phù hợp. Kiểm soát biên độ lợi nhuận doanh nghiệp trong phân khúc này là một giải pháp then chốt để hạ giá thành sản phẩm.
Chính sách sẽ góp phần tạo nguồn cung nhà ở thương mại giá phù hợp, điều chỉnh cơ cấu thị trường đang mất cân đối, từ đó kéo mặt bằng giá chung giảm xuống, tăng khả năng tiếp cận nhà ở của người dân có nhu cầu thực. Đồng thời, đây là công cụ quan trọng giúp ổn định thị trường, bảo đảm an sinh xã hội và ổn định kinh tế vĩ mô.
Hiện tại, Bộ Xây dựng đánh giá, tại các đô thị lớn như Hà Nội và TPHCM, giá nhà đã tăng mạnh, vượt xa tốc độ tăng thu nhập của người dân. Tại TPHCM, giá căn hộ trung bình đã tăng từ khoảng 35 triệu đồng/m2 năm 2018 lên 120 triệu đồng/m2 vào quý III/2025, tăng tới 47% so với cùng kỳ năm trước.
Tại Hà Nội, giá nhà biệt thự và liền kề tăng trung bình 22 - 29%/năm, cá biệt có dự án tăng tới 60% chỉ trong một năm. Trong khi đó, thu nhập bình quân đầu người chỉ tăng khoảng 6 - 7%/năm, khiến khả năng tiếp cận nhà ở ngày càng khó khăn.
“Giá bất động sản tăng cao bất thường, nhiều nơi vượt xa khả năng chi trả của đại bộ phận người dân, đặc biệt là nhóm thu nhập phù hợp và trung bình. Thực tế cho thấy, trong nhiều trường hợp, giá nhà đất không phản ánh đúng quy luật cung cầu thực tế mà chủ yếu bị chi phối bởi hoạt động đầu cơ, thông tin quy hoạch chưa minh bạch và tâm lý đám đông”, báo cáo Bộ Xây dựng nêu.
