HoREA kiến nghị không thu khoản tiền bổ sung với người sử dụng đất không vi phạm pháp luật

Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) mới đây đã có văn bản góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), gửi Ủy ban Kinh tế và Tài chính Quốc hội, Ủy ban Pháp luật và Tư pháp Quốc hội, Bộ Nông nghiệp và Môi trường, Bộ Tư pháp.

Trong số 12 nhóm kiến nghị, một nội dung đáng chú ý là đề xuất không áp dụng khoản tiền phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với trường hợp người sử dụng đất không vi phạm pháp luật về đất đai.

Theo HoREA, quy định này nhằm bảo đảm công bằng đối với người sử dụng đất tuân thủ pháp luật. Hiệp hội cho rằng việc buộc các trường hợp không có lỗi phải nộp khoản tiền bổ sung có tính chất áp dụng trở về trước bất lợi cho người sử dụng đất, trong khi đây là trường hợp Nhà nước thay đổi chính sách mà người sử dụng đất không thể tiên lượng trước.

HoREA cũng đề nghị bổ sung quy định chuyển tiếp về thời điểm xác định giá đất đối với quỹ đất thanh toán cho hợp đồng BT. Theo đề xuất, đối với các hợp đồng BT thực hiện trước khi Luật mới có hiệu lực, thời điểm xác định giá đất có thể là thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất, hoặc thời điểm ký (ký tắt) hợp đồng BT, hoặc bàn giao công trình dự án BT cho cấp có thẩm quyền. Việc xử lý trường hợp Nhà nước chậm giao đất, cho thuê đất để thanh toán hợp đồng BT được đề nghị thực hiện theo quy định của Chính phủ về đầu tư theo phương thức đối tác công tư.

Đề nghị thay đổi cách xác định hệ số giá đất

Một nhóm kiến nghị khác tập trung vào bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất. HoREA đề nghị bổ sung các yếu tố gồm hệ số điều chỉnh mức biến động thị trường, hệ số điều chỉnh theo quy hoạch và hệ số điều chỉnh theo yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất; đồng thời giao Chính phủ quy định chi tiết.

Lý do được Hiệp hội đưa ra là việc áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong thực tế còn phức tạp. HoREA dẫn trường hợp quy định hệ số điều chỉnh giá đất năm 2026 của TP. HCM không áp dụng để tính tiền sử dụng đất đối với tổ chức khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất và tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê.

Theo tính toán được HoREA nêu trong văn bản, nếu áp dụng máy móc bảng giá đất và hệ số điều chỉnh, tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất trả một lần có thể tăng 2-2,6 lần so với cách tính bằng phương pháp thặng dư; tiền thuê đất trả hàng năm cũng có thể tăng 2-3 lần so với số tiền thuê đất năm 2020. Hiệp hội cho rằng điều này có thể làm tăng giá thành, giá bán sản phẩm, trong đó có giá nhà, giá thuê kho bãi, nhà xưởng.

Đề xuất cơ chế bồi thường bằng đất liền kề

Đối với trường hợp Nhà nước thu hồi đất, HoREA đề nghị bổ sung cơ chế cho phép người có đất bị thu hồi hoán đổi diện tích đất tương đương từ thửa đất khác liền kề, đồng thời được chuyển mục đích sử dụng phần đất này sang mục đích của đất bị thu hồi và không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính nếu có đối với phần diện tích được hoán đổi.

Hiệp hội cho rằng cơ chế này phù hợp với thực tế một số trường hợp người có đất bị thu hồi vẫn còn đất liền kề và có nhu cầu hoán đổi để ổn định cuộc sống. Văn bản đưa ví dụ người có 200m2 đất ở bị thu hồi nhưng còn 2.000m2 đất nông nghiệp liền kề có thể được hoán đổi 200m2 và chuyển mục đích thành đất ở, qua đó có thể tái định cư tại chỗ và tiếp tục sử dụng 1.800m2 đất nông nghiệp còn lại.

Bên cạnh đó, HoREA kiến nghị cho phép người sử dụng đất được Nhà nước cho thuê đất thu tiền hàng năm thế chấp cả quyền thuê trong hợp đồng thuê đất, nhằm đồng bộ với các quyền bán, cho thuê tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất đã được quy định tại các khoản khác của Điều 26.

Hiệp hội cũng đề xuất bổ sung trường hợp Nhà nước thu hồi đất để tạo quỹ đất thanh toán cho dự án theo hợp đồng BT, đồng thời bổ sung cơ chế xử lý khi Nhà nước chậm giao đất, cho thuê đất để thanh toán cho dự án BT.

Ngoài các nội dung trên, HoREA còn kiến nghị mở rộng trường hợp chuyển đất trồng lúa sang một số loại đất nông nghiệp khác như đất trồng cây ngắn ngày, cây lâu năm hoặc nuôi trồng thủy sản; bổ sung trường hợp thu hồi, hủy giấy chứng nhận khi thửa đất bị tiêu hủy và người sử dụng đất không có khả năng phục hồi nguyên trạng; đồng thời đề nghị miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với dự án nhà ở cho thuê được đầu tư xây dựng không bằng vốn Nhà nước theo quy định của pháp luật về nhà ở.

HoREA cho biết dự thảo Luật Đất đai nếu được Quốc hội thông qua sẽ có hiệu lực từ ngày 1/3/2027. Hiệp hội đồng thời lưu ý Chính phủ, các Bộ, ngành và địa phương sẽ chỉ có 3 tháng chuẩn bị để ban hành các văn bản dưới luật theo thẩm quyền.