HoREA: Nhiều quy định cấm cho vay như "rào chắn" ngăn tín dụng bất động sản

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản gửi Ngân hàng Nhà nước (NHNN) về tín dụng bất động sản. Theo đó, để triển khai Nghị quyết 97 của Chính phủ, có thể đẩy mạnh bơm tín dụng ra thị trường, HoREA đề nghị NHNN sửa 3 Thông tư gồm Thông tư 06/2023/TT-NHNN, 03/2023/TT-NHNN và 08/2020/TT-NHNN.

Cụ thể, về Thông tư số 06 có hiệu lực thi hành kể từ ngày 1/9/2023, HoREA cho rằng, việc bổ sung thêm nhiều quy định cấm cho vay trong Thông tư giống như dựng thêm “rào chắn”, khiến việc tiếp cận tín dụng khó khăn hơn so với trước đây, dẫn đến tình trạng một số doanh nghiệp thuộc các lĩnh vực của nền kinh tế có nhu cầu vay vốn.

Trong đó có các doanh nghiệp bất động sản, người mua nhà, nhà đầu tư bất động sản, mà việc tiếp cận vốn tín dụng là “phao cứu sinh” để vượt qua khó khăn hiện nay, bởi lẽ thị trường trái phiếu doanh nghiệp đang rất khó khăn. Tuy nhiên, Thông tư 06 sẽ khiến doanh nghiệp không thể vay vốn.

Đơn cử, Thông tư 06 quy định cấm tổ chức tín dụng cho vay “để thanh toán tiền góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng phần vốn góp của công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh”. Hiệp hội cho rằng, quy định trên không đúng, không phù hợp thực tế, không bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất với khoản 2 Điều 5 Nghị định số 153/2020/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 2 Điều 1 Nghị định 65/2022/NĐ-CP).

Ảnh minh họa.

Ngoài ra, quy định tổ chức tín dụng không được cho vay “để thanh toán tiền góp vốn để thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật tại thời điểm tổ chức tín dụng quyết định cho vay” cũng chưa đồng bộ, thống nhất với Điều 55 và Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định phải đảm bảo “điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh” thì mới được giao dịch và thực hiện “thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai”.

Nếu dự án “đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh” thì chủ đầu tư “không dại gì” đi vay tín dụng ngân hàng với lãi suất cao, bởi lẽ tại thời điểm này thì chủ đầu tư đã được phép “mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai”, được huy động vốn từ khách hàng là nguồn vốn “rẻ nhất, hiệu quả nhất” do không bị áp lực phải trả lãi, trả vốn gốc, mà chỉ cần sớm hoàn thành dự án để bàn giao nhà cho khách hàng…

Do đó, Hiệp hội kiến nghị NHNN sửa đổi Thông tư 06 trên cơ sở hủy bỏ nhiều quy định về những nhu cầu vốn không được cho vay.

Bên cạnh đó, HoREA cũng đề nghị NHNN xem xét gia hạn thêm 12 tháng đối với quy định các tổ chức tín dụng phải tuân thủ tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung hạn và dài hạn đến 01/10/2024 thay vì thời hạn 01/10/2023 (sửa Thông tư 08/2020/TT-NHNN) để tạo điều kiện cho các tổ chức tín dụng thực hiện Nghị quyết 97/NQ-CP.

HoREA đề nghị NHNN tiếp tục xem xét theo hướng “bãi bỏ” điểm a khoản 8 Điều 4 Thông tư số 16/2021/TT-NHNN, cũng có nghĩa cho phép các tổ chức tín dụng được mua TPDN để đảo nợ.

Đồng thời, Hiệp hội đề nghị NHNN xem xét bổ sung Thông tư 03 để quy định cho phép các tổ chức tín dụng được xem xét từng trường hợp doanh nghiệp phát hành trái phiếu sắp đến hạn đáp ứng đầy đủ các điều kiện quy định tại Điều 4 Thông tư 02, có tài sản bảo đảm, có dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất được vay để tái cấu trúc các khoản nợ trái phiếu sắp đến hạn với khoản vay có thể xem xét không vượt quá 70% giá trị gói trái phiếu đã phát hành và tổ chức tín dụng được phép nhận thế chấp bằng chính trái phiếu này và có tài sản bảo đảm theo phương thức tổ chức tín dụng giải ngân trực tiếp đến các “trái chủ”.

Đối với phần 30% giá trị gói trái phiếu đã phát hành còn lại thì doanh nghiệp và các “trái chủ” thỏa thuận đàm phán theo quy định tại Nghị định 08/2023/NĐ-CP.

Hiệp hội nhận thấy, nếu thực hiện cơ chế này thì sẽ tác động tích cực ngay lập tức và cùng với cơ chế, chính sách của Nghị định 08/2023/NĐ-CP sẽ tháo gỡ được khó khăn cho các doanh nghiệp phát hành trái phiếu sắp đến hạn và hỗ trợ cho các “trái chủ” giúp cho thị trường bất động sản phục hồi trở lại theo hướng an toàn, lành mạnh, bền vững.