Khi chung cư mini ‘núp bóng’ nhà ở riêng lẻ

“Dứt khoát không hợp thức hoá chung cư mini trong Luật Nhà ở”, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ hôm qua đã nêu rõ quan điểm trong phiên họp Ủy ban Thường vụ Quốc hội; ông giao Ủy ban Pháp luật rà soát dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) để không hợp thức hóa loại hình nhà ở này.

Đây là chỉ đạo cần thiết, kịp thời của lãnh đạo cơ quan lập pháp. Trong bài viết này, tôi sẽ phân tích về những hiểm họa đe dọa từ “chung cư mini”; sự bất cập của việc “chung cư mini” liên quan đến sinh mạng của nhiều người, giống như dự án chung cư thông thường nhưng lại “ẩn nấp” dưới diện mạo, quy chế quản lý của loại hình nhà ở riêng lẻ.

“Chung cư mini” là nhà ở riêng lẻ hay nhà chung cư?

Trong vài năm trở lại đây, đã có sự nhập nhằng, không minh định rõ bản chất pháp lý của “chung cư mini” (tên gọi khác là “nhà ở nhiều tầng nhiều hộ ở của hộ gia đình, cá nhân”). Câu hỏi lớn nhất: Đây là “nhà ở riêng lẻ” hay “nhà chung cư”?

Luật Nhà ở năm 2014 quy định hai loại hình nhà ở: “Nhà ở riêng lẻ” (bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập) và “Nhà chung cư” (là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung...).

Điều 43 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP trước đây gọi tên đây là “nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân” nhưng Điều 46 Luật Nhà ở năm 2014 lại chỉ quy định đây là “nhà ở của hộ gia đình, cá nhân” (bỏ cụm từ “riêng lẻ”). Tương tự, Điều 57 dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) cũng ghi chung là “nhà ở nhiều tầng nhiều hộ ở của hộ gia đình, cá nhân”. Cụm từ “riêng lẻ” biến mất có thể dẫn đến cách hiểu sai lệch: trong một số trường hợp, đây là nhà chung cư!?

Cách hiểu sai lệch này hết sức nguy hiểm và bắt nguồn từ Thông tư số 12/2012/TT-BXD của Bộ Xây dựng ban hành Quy chuẩn QCVN 03:2012/BXD về phân loại, phân cấp công trình. Quy chuẩn QCVN 03 đã phân loại “Nhà chung cư” bao gồm: Chung cư cao tầng; Chung cư nhiều tầng; Chung cư thấp tầng; Chung cư mi ni; Chung cư hỗn hợp, mà không làm rõ nội hàm, bản chất của từng loại hình (không có định nghĩa thế nào là “Chung cư mi ni”).

Hay ở cấp địa phương, tại Quyết định số 24/2014/QĐ-UBND, UBND thành phố Hà Nội còn ban hành quy định cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà ở chung cư mini (hiện Quyết định 24 này đã hết hiệu lực).

Tuy nhiên theo nguyên tắc tại Điều 156 Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật: “Trong trường hợp các văn bản quy phạm pháp luật có quy định khác nhau về cùng một vấn đề thì áp dụng văn bản có hiệu lực pháp lý cao hơn”. Như vậy, do Luật Nhà ở năm 2014 chỉ quy định hai loại hình nhà ở: “Nhà ở riêng lẻ” và “Nhà chung cư”, không quy định loại nhà ở “chung cư mini” nên phải áp dụng quy định của Luật Nhà ở. Khái niệm “chung cư mini” tại các văn bản dưới luật trích dẫn ở trên mặc nhiên hết hiệu lực kể từ thời điểm Luật Nhà ở năm 2014 phát sinh hiệu lực.

“Lỗ hổng” quản lý

Gần đây, có một luồng quan điểm cho rằng nên luật hóa “chung cư mini” bằng cách ban hành một bộ tiêu chuẩn về xây dựng, quản lý vận hành giống như chung cư thông thường mà nếu hộ gia đình, cá nhân nào đáp ứng được thì sẽ được phép đầu tư xây dựng, kinh doanh loại hình này. Quan điểm này liệu có thực sự thấu đáo?

Xuất phát từ kinh nghiệm nghiên cứu, thực thi pháp luật về đầu tư xây dựng, tôi cho rằng loại hình chung cư có tính chất phức tạp về kỹ thuật, yêu cầu cao về an toàn và liên quan trực tiếp sinh mệnh của nhiều người nên không thể tùy tiện cho phép các hộ gia đình, cá nhân cũng được đầu tư xây dựng, kinh doanh, vận hành.

Do hoạt động đầu tư xây dựng luôn tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn mà Nhà nước có riêng một đạo luật để điều chỉnh (hiện tại là Luật Xây dựng năm 2014).

Để quản lý chặt chẽ hoạt động xây dựng, đảm bảo tuân thủ yêu cầu về quy hoạch, chất lượng, an toàn công trình, Điều 52, Luật Xây dựng quy định chủ đầu tư phải lập dự án đầu tư dưới hình thức Báo cáo nghiên cứu khả thi, chỉ trừ trường hợp quy định tại khoản 3 (quy định chỉ cần lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật cho công trình tôn giáo; công trình quy mô nhỏ) và khoản 4 (quy định Nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân không phải lập dự án).

Như vậy, Luật Xây dựng chỉ cho phép công trình tôn giáo; công trình quy mô nhỏ và nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân không phải lập dự án đầu tư trình cơ quan nhà nước. Nghị định số 15/2021/NĐ-CP quy định các tòa nhà chung cư, nhà ở tập thể quy mô từ cấp III trở lên thuộc nhóm loại “công trình ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng”.

Nghị định số 15/2021/NĐ-CP cũng quy định nếu dự án có công trình ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng thì phải được cơ quan chuyên môn về xây dựng thuộc Bộ quản lý công trình chuyên ngành (Bộ Xây dựng quản lý công trình nhà ở) hoặc thuộc UBND cấp tỉnh thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi, bao gồm cả thiết kế cơ sở.

Đây là vòng “tiền kiểm” trước khi cấp giấy phép xây dựng và việc thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi của cơ quan nhà nước sẽ đánh giá tổng thể sự tuân thủ về quy hoạch, an toàn, phòng cháy, chữa cháy và bảo vệ môi trường.

Sau khi hoàn thành xây dựng, ở bước “hậu kiểm” thì theo quy định tại Điều 24 Nghị định số 06/2021/NĐ-CP về quản lý chất lượng công trình, với công trình có ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng lại phải có “văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu” của cơ quan chuyên môn về xây dựng thuộc Bộ quản lý công trình chuyên ngành (Bộ Xây dựng quản lý công trình nhà ở hoặc thuộc UBND cấp tỉnh).

Đối chiếu với quy định về phân cấp công trình xây dựng tại Thông tư 06/2021/TT-BXD, với công trình “Nhà, Kết cấu dạng nhà” thì:

- Công trình cấp IV có: Chiều cao ≤ 6m, số tầng cao: 1 tầng, tổng diện tích sàn <>

- Công trình cấp III có: Chiều cao 6m - 28m, số tầng cao: 2 - 7 tầng, tổng diện tích sàn từ 1.000m2 - 10.000m2;

- Công trình cấp II có: Chiều cao 28m - 75m, số tầng cao: 8 - 24 tầng, tổng diện tích sàn từ 10.000m2 - 30.000m2...

Với tòa “chung cư mini” bị cháy gây ra thảm họa thương tâm vừa qua, theo giấy phép xây dựng cấp năm 2015 (cao 6 tầng, diện tích sàn 1.165,9m2), áp dụng vào pháp luật hiện nay, tương ứng công trình cấp III. Nếu không “núp bóng” dưới hình hài nhà ở riêng lẻ mà thực hiện theo dự án đầu tư chung cư của doanh nghiệp BĐS thì công trình phải được Sở Xây dựng thẩm định thiết kế (tiền kiểm) và chấp thuận kết quả nghiệm thu (hậu kiểm).

Khâu hậu kiểm chắc chắn sẽ loại bỏ việc công trình xây sai phép sờ sờ (từ 6 tầng nâng lên 9 tầng) được đưa vào vận hành (có thể liên hệ với việc “cắt ngọn” công trình xây vượt tầng tại 8B Lê Trực).

Tuy nhiên, điều đáng tiếc là thủ tục thẩm định thiết kế (tiền kiểm) và chấp thuận kết quả nghiệm thu (hậu kiểm) của cơ quan nhà nước lại chỉ được áp dụng cho “công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng” (theo Điều 109 Nghị định số 15/2021/NĐ-CP, Điều 52 Nghị định số 06/2021/NĐ-CP).

Đây là một lỗ hổng lớn của pháp luật về xây dựng, dẫn đến các công trình “chung cư mini” quy mô rất lớn, có cấp công trình là cấp III, thậm chí cấp II (nếu cao hơn 7 tầng) những vẫn bị bỏ lọt hoàn toàn khỏi thủ tục tiền kiểm, hậu kiểm về chất lượng của cơ quan chuyên môn.

Bịt lỗ hổng pháp lý “chung cư mini”

Lỗ hổng nêu trên chỉ rõ con đường, phương thức xây dựng khung pháp lý cho “chung cư mini”: Không thể cho phép các hộ gia đình, cá nhân xây dựng “chung cư mini” dưới tên gọi “nhà ở nhiều tầng nhiều hộ ở”. “Núp bóng” dưới danh nghĩa là nhà ở riêng lẻ, “chung cư mini” được miễn hoàn toàn trách nhiệm lập dự án và cũng đồng nghĩa với việc bị bỏ lọt khỏi thủ tục tiền kiểm, hậu kiểm của cơ quan chuyên môn.

Với quy định hiện nay, nếu một hộ gia đình có thửa đất chỉ vài trăm mét vuông thì có thể xây dựng chung cư mini để bán, thủ tục chỉ đơn giản là xin cấp giấy phép xây dựng cho nhà ở riêng lẻ thông thường. Thẩm quyền cấp phép thường chỉ là UBND cấp quận trong thời hạn khoảng 2 tháng.

Trong khi đó, doanh nghiệp kinh doanh BĐS muốn đầu tư, kinh doanh sản phẩm chung cư thì phải lập dự án, phải thực hiện thủ tục đầu tư theo Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản (gồm các thủ tục: chấp thuận chủ trương đầu tư, giao đất/cho thuê đất, định giá đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất, thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi/thiết kế cơ sở, thẩm duyệt PCCC, cấp giấy phép xây dựng, nghiệm thu PCCC, nghiệm thu công trình đủ điều kiện đưa vào vận hành...). Trên thực tế, một dự án chung cư thường mất tối thiểu 2 năm để hoàn thiện thủ tục pháp lý trước khi khởi công.

Sau vụ cháy chung cư mini ở quận Thanh Xuân, Hà Nội, cần khắc phục nhanh các điểm nghẽn để thúc đẩy chương trình 1 triệu căn nhà ở xã hội, đáp ứng nhu cầu cấp bách của người dân.

Cuộc “cạnh tranh không bình đẳng” về thủ tục pháp lý này dẫn đến các hộ gia đình đầu tư “chung cư mini” nắm giữ lợi thế lớn so với doanh nghiệp BĐS chuyên nghiệp (“chung cư mini” đã được cấp phép, đã xây xong và bán xong mà “chung cư xịn” còn chưa thể khởi công).

Dĩ nhiên, mối nguy hiểm cho người dân sinh sống trong “chung cư mini” và cho xã hội cũng lớn hơn.

Từ những căn cứ nêu trên, tôi tán thành với ý kiến của Chủ tịch Quốc hội về việc không hợp thức hoá “chung cư mini” trong Luật Nhà ở.

Hộ gia đình, cá nhân chỉ được phép xây dựng nhà ở riêng lẻ để giải quyết nhu cầu ở của gia đình; không cho phép xây dựng nhà ở nhiều tầng, nhiều phòng, cấp sổ cho từng phòng và bán cho nhiều người.

Quy định này cũng hoàn toàn phù hợp với quy định về điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản. Cụ thể, Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản yêu cầu: Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, chỉ trừ trường hợp bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS quy mô nhỏ, không thường xuyên.

Việc đầu tư một tòa “chung cư mini” với hàng chục căn hộ để bán, cho thuê khó có thể coi là “quy mô nhỏ, không thường xuyên” để bỏ lọt khỏi điều kiện kinh doanh BĐS.

Việc loại bỏ hình thức “chung cư mini” do hộ gia đình, cá nhân đầu tư còn giúp loại bỏ các chủ thể kém năng lực; khâu tạo lập, kinh doanh BĐS chỉ dành cho các doanh nghiệp, tập đoàn BĐS. Đây là động lực để giúp thị trường BĐS phát triển theo chiều sâu, định hướng chuyên nghiệp.

Nguyễn Văn Đỉnh