Khối bất động sản thế chấp trị giá cả nghìn tỷ 'ế khách': Bài toán đau đầu của ngân hàng
Các ngân hàng đối mặt bài toán xử lý nợ xấu khi tài sản đảm bảo bất động sản chiếm tỷ trọng lớn, trong bối cảnh thị trường bất động sản ảm đạm.
Gần đây, Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín (Sacombank, mã: STB) thông báo tin tổ chức đấu giá một khoản nợ thông qua Công ty Đấu giá Hợp danh Toàn Cầu.
Tài sản đấu giá là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất tại thửa đất số 2, tờ bản đồ số 21, địa chỉ số 28-30 Nguyễn Biểu, phường 1, quận 5, TP.HCM. Lô đất có diện tích 1.774m², là đất ở đô thị với thời hạn sử dụng lâu dài, được sang tên cho bà Nguyễn Thị Hồng từ tháng 9/2010 và thế chấp tại Ngân hàng Phương Nam một năm sau.
Số phận lô đất này gắn liền với những biến động lớn của Sacombank. Sau khi sáp nhập với Ngân hàng Phương Nam dưới thời ông Trầm Bê, Sacombank thừa hưởng cả tài sản và các khoản nợ liên quan.
Dưới sự lãnh đạo hiện tại của ông Dương Công Minh, ngân hàng đang nỗ lực xử lý khối lượng nợ xấu khổng lồ nhằm đáp ứng thời hạn tái cơ cấu. Đáng chú ý, Sacombank quyết định giữ nguyên giá khởi điểm lô đất ở mức 263 tỷ đồng (tương đương 148,2 triệu đồng/m²) so với giá hồi tháng 8. Trong khi đó, giá khởi điểm trong các lần đấu giá trước đó từng cao hơn, như mức 282 tỷ đồng vào cuối năm 2022.
Không riêng Sacombank, các ngân hàng lớn khác như BIDV (BID), MSB cũng đang ráo riết thanh lý tài sản bảo đảm.
BIDV thông báo đấu giá khoản nợ của Công ty TNHH Xây dựng Sản xuất Thương mại Tài Nguyên với giá khởi điểm hơn 4.419 tỷ đồng, trong khi MSB rao bán khoản nợ hơn 1.141 tỷ đồng liên quan đến dự án The Grand Sentosa, chủ đầu tư dự án chính là Công ty Tài nguyên.
Cả hai đều gặp khó khăn khi tài sản bảo đảm của các khoản vay đều là bất động sản, thị trường vốn đang chịu sức ép lớn từ tình trạng đóng băng kéo dài.
Ngoài ra nhiều ngân hàng cũng đang chật vật trong xử lý tài sản đảm bảo là bất động sản.
 |
| Đầu năm 2022, Novaland tham gia phát triển dự án Khu dân cư Phước Nguyên Hưng đổi tên thương mại thành The Grand Sentosa. Nguồn: Novaland |
>> Sacombank (STB) rao bán lô đất 1.800m2 tại quận 5, là nợ xấu dưới thời ông Trầm Bê
Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs), bất động sản chiếm tới 70% tổng tài sản bảo đảm tại các ngân hàng vào cuối tháng 10/2023. Dù tỷ lệ này đang giảm dần nhờ đa dạng hóa tài sản bảo đảm như tiền gửi, chứng từ có giá, vàng, hay hàng tồn kho, nhưng vẫn ở mức cao. Điều này đặt ra thách thức lớn trong xử lý nợ xấu, đặc biệt khi khung pháp lý còn thiếu rõ ràng.
Luật Các tổ chức tín dụng 2024 được kỳ vọng mở ra lối thoát khi cho phép ngân hàng xử lý cả các dự án bất động sản chưa hoàn thiện. Cụ thể, nếu như trước đây, ngân hàng chỉ có thể thu hồi nợ từ những dự án đã "sẵn sàng sử dụng hoặc bán ngay” còn những dự án dở dang hoặc chưa hoàn thiện không thể bán được.
Ngoài ra, ngân hàng nay đã có thể bán hoặc chuyển nhượng cả những dự án bất động sản chưa hoàn thiện nhưng phải đáp ứng một số điều kiện nghiêm ngặt.
Tuy nhiên, một số các quy định này chỉ có hiệu lực từ năm 2025 và vẫn cần thêm hướng dẫn chi tiết để đảm bảo tính minh bạch, quyền lợi các bên liên quan và giảm thiểu xung đột pháp lý.
Giới chuyên gia nhận định, để tháo gỡ áp lực nợ xấu, cần đồng thời cải thiện hệ thống pháp luật, ban hành các quy định hướng dẫn cụ thể liên quan và thúc đẩy thị trường bất động sản phục hồi.
Một thị trường bất động sản sôi động không chỉ giúp gia tăng tính thanh khoản tài sản bảo đảm mà còn tạo điều kiện tái tạo dòng vốn tín dụng, từ đó củng cố nền tảng tài chính của các ngân hàng.
Hiện nay, các tín hiệu tích cực từ thị trường đang dần xuất hiện với những tín hiệu tích cực từ các phân khúc như nhà ở, bất động sản công nghiệp và thương mại. Tuy nhiên, để đạt sự ổn định lâu dài, cần thêm các giải pháp đồng bộ.
Bên cạnh đó, sự có hiệu lực của Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 được kỳ vọng sẽ tạo cú hích lớn cho thị trường. Các quy định mới không chỉ tăng cường tính minh bạch và sự ổn định, mà còn mở ra hành lang pháp lý để xử lý hiệu quả các tài sản đảm bảo dở dang, vốn là "điểm nghẽn" lâu nay của ngành ngân hàng.
Những cải cách này được xem như tín hiệu tích cực, thu hút dòng vốn đầu tư, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, đồng thời giúp khơi thông các khó khăn trong xử lý tài sản đảm bảo bất động sản cho hệ thống ngân hàng.
