Không ai dám vay thế chấp, người trẻ trì hoãn mua nhà: Chuyện gì đã xảy ra với nền kinh tế lớn nhất châu Á?

Trong suốt ba thập niên qua, Trung Quốc là một quốc gia của những người sở hữu nhà - xu hướng này góp phần thúc đẩy nền kinh tế lớn thứ hai thế giới, đồng thời hiện thực hóa giấc mơ của hàng triệu người.

Kể từ khi chính sách nhà ở phúc lợi suy giảm và cuối cùng chấm dứt vào thập niên 1990, quy hoạch của Chính phủ kết hợp với những chuẩn mực văn hóa ăn sâu đã tạo ra một tỷ lệ sở hữu nhà ở tư nhân mà các nước phương Tây khó có thể hình dung.

Trong khi hàng chục triệu người Mỹ phải gánh các khoản vay học phí - nhiều người vẫn mang khoản nợ này đến tận tuổi 30, khiến việc thuê nhà trở thành lựa chọn duy nhất - thì những người Trung Quốc cùng thế hệ thường bắt đầu lên kế hoạch mua căn nhà đầu tiên ngay sau khi tốt nghiệp Đại học.

Nhưng nền kinh tế tăng trưởng chậm lại và thị trường bất động sản chìm trong khủng hoảng có thể đảo ngược xu hướng này.

Theo số liệu thống kê chính thức, giá trị doanh số nhà ở mới trong năm ngoái giảm xuống mức thấp nhất kể từ năm 2014, chỉ đạt 7,3 nghìn tỷ nhân dân tệ (1,06 nghìn tỷ USD), so với 16,2 nghìn tỷ nhân dân tệ (2,3 nghìn tỷ USD) vào năm 2021, thời điểm thị trường bùng nổ.

Xét về khối lượng giao dịch, doanh số nhà mới giảm 8,7% trong năm ngoái, các nhà kinh tế thuộc tập đoàn tài chính Macquarie viết trong tháng 1, đồng thời nhận định “chưa thấy điểm kết thúc” cho xu hướng đi xuống này.

Nhiều người có ý định mua nhà hiện tỏ ra e ngại trước việc vay thế chấp. Trong số đó có Cai Youcheng, một nhà thiết kế đồ họa 36 tuổi ở Bắc Kinh, người hiện đã gác lại kế hoạch mua nhà.

Anh cho rằng thuê nhà tạo cảm giác như đang sống nay đây mai đó và không thích việc mình không thể tự do trang trí căn hộ theo ý muốn. Tuy nhiên, hiện tại anh vẫn sẽ tiếp tục thuê nhà.

“Với cá nhân tôi, nếu thực sự tính toán kỹ, thuê nhà thực ra hợp lý hơn. Nhưng sâu thẳm trong lòng, tôi vẫn thực sự muốn sở hữu một nơi của riêng mình”, anh chia sẻ.

Cảm giác đó khá phổ biến tại quốc gia 1,4 tỷ dân, nơi quyền sở hữu nhà mang ý nghĩa lớn hơn nhiều so với một giấy chứng nhận bất động sản.

Trong văn hóa Trung Quốc, sở hữu bất động sản không chỉ tượng trưng cho sự ổn định tài chính và địa vị xã hội. Nó còn cho thấy một người đang chăm lo cho gia đình mình, Eric Fong, Giáo sư danh dự ngành xã hội học tại Đại học Hong Kong, cho biết.

Những khuynh hướng truyền thống này có cơ hội phát triển mạnh từ thập niên 1980, khi Trung Quốc khởi động thời kỳ tự do hóa kinh tế với tốc độ chóng mặt.

Sự phụ thuộc vào nhà ở do người sử dụng lao động phân bổ được giảm xuống, trong khi quyền sở hữu tư nhân được khuyến khích mạnh mẽ. Động lực này được đẩy nhanh trong thập niên 1990 cùng với các khoản trợ cấp lớn.

“Chỉ sau một đêm, rất nhiều người trở thành chủ nhà với mức giá cực kỳ rẻ. Điều đó đã biến rất nhiều người từng là người thuê nhà thành chủ sở hữu”, Huang Youqin, Giáo sư Địa lý và Quy hoạch tại Đại học Albany, nói.

Xu hướng này cũng khai thác một đặc điểm quan trọng khác của văn hóa Trung Quốc: Thói quen tiết kiệm cao.

Huang cho biết, sở hữu nhà trở thành hình thức đầu tư phổ biến nhất khi giá bất động sản tăng vọt, trong bối cảnh có rất ít kênh khác để hấp thụ lượng tài sản tư nhân ngày càng lớn.

Các nghiên cứu cũng chỉ ra những lợi ích phi vật chất khác: Người di cư từ nông thôn cảm thấy được chấp nhận hơn nếu sở hữu nhà tại thành phố nơi họ đến sinh sống, trong khi các bậc cha mẹ sẽ mua căn hộ cho con để nâng cao cơ hội kết hôn.

Vượt xa tỷ lệ sở hữu nhà ở phương Tây

Tất cả những yếu tố này góp phần đưa Trung Quốc trở thành một trong những quốc gia có tỷ lệ sở hữu nhà cao nhất thế giới: Cứ 10 hộ gia đình thì có 9 hộ sở hữu nhà, theo nhiều cuộc khảo sát và các tạp chí học thuật.

Trong phần lớn hai thập niên qua tại Trung Quốc, những căn hộ có diện tích dễ dàng vượt quá 1.000 feet vuông (khoảng 93 m2), nằm trong các tòa chung cư cao tầng tại những khu vực cao cấp, thường nhanh chóng được bán hết.

Trong khi đó tại Mỹ, nơi nhà ở ngày càng trở nên khó mua và nhiều sinh viên tốt nghiệp Đại học phải gánh các khoản vay học phí, tỷ lệ sở hữu nhà chỉ ở mức 65%, theo Cơ sở dữ liệu Nhà ở giá phải chăng của OECD.

Tại nhiều quốc gia phương Tây khác, không ít người cảm thấy mình sẽ phải chấp nhận việc thuê nhà suốt đời và hầu như không còn hy vọng bước lên nấc thang sở hữu bất động sản như cha mẹ và ông bà của họ.

Nhưng đối với thị trường bất động sản Trung Quốc, cũng như mọi thị trường bất động sản khác, thời kỳ hoàng kim không thể kéo dài mãi.

Trong giai đoạn bùng nổ, nhiều nhà phát triển bất động sản tích lũy những khoản nợ khổng lồ. Tình trạng dư thừa nhà ở dẫn đến sự xuất hiện của cả những khu đô thị vắng bóng người và các dự án bỏ hoang ở nhiều nơi.

Các chính quyền địa phương vận hành yếu kém, vừa muốn làm đẹp số liệu vừa tìm đầu ra cho lượng bê tông và thép dư thừa khổng lồ, càng khiến vấn đề trở nên nghiêm trọng.

Kết quả là vào năm 2020, Chính phủ Trung Quốc đã thực hiện những biện pháp mạnh tay nhằm kiềm chế một lĩnh vực bất động sản từng chiếm tới 30% hoạt động kinh tế của đất nước.

Động thái này bắt đầu hạn chế những hoạt động xây dựng đầy rủi ro, nhưng đồng thời cũng giáng một đòn mạnh vào các chủ nhà, những người chứng kiến giá bất động sản lao dốc.

Người mua bị bỏ lại với những căn hộ chưa hoàn thiện hoặc bàn giao chậm khi nhiều nhà phát triển bất động sản lớn vỡ nợ hoặc sụp đổ.

Tập đoàn bất động sản khổng lồ Evergrande, từng là nhà phát triển lớn nhất Trung Quốc, đã bị một tòa án Hong Kong yêu cầu thanh lý vào năm 2024.

Nhiều nhà phát triển bất động sản lớn khác cũng cho thấy dấu hiệu khó khăn, trong đó có Country Garden, doanh nghiệp gần đây đã tránh được yêu cầu thanh lý và Vanke, công ty đang chờ một gói giải cứu trị giá 11,6 tỷ USD từ chính quyền địa phương.

Tất cả những yếu tố này càng trở nên nghiêm trọng bởi hàng loạt bất ổn kinh tế, từ tiêu dùng trong nước yếu đến nguy cơ xảy ra một cuộc chiến thương mại mang tính lịch sử với Mỹ. Điều đó khiến ngay cả những người háo hức mua nhà nhất, như Cai, cũng phải suy nghĩ kỹ trước khi bước vào thị trường.

“Tôi có dự định mua nhà vào một thời điểm nào đó, nhưng có lẽ không phải trong vài năm tới. Tôi không nghĩ mình sẽ mua trong thời gian gần”, anh nói với CNN.

“Không ai dám vay thế chấp”

Năm năm sau làn sóng vỡ nợ đầu tiên của các nhà phát triển bất động sản, lĩnh vực này vẫn mang đầy những vết sẹo. Giá nhà mới tiếp tục giảm trên toàn quốc trong tháng 3, dù một số thành phố lớn đã ghi nhận mức cải thiện theo tháng.

Ban lãnh đạo Trung Quốc đã đưa việc ổn định thị trường nhà ở vào chương trình nghị sự. Tuy nhiên, các nhà phân tích cho rằng Chính phủ trung ương - vốn đang tập trung thúc đẩy tiến bộ công nghệ - không muốn lĩnh vực bất động sản trở lại vị trí nổi bật như trước đây trong vai trò động lực kinh tế.

Zhang Xiaoduan, người đứng đầu bộ phận dịch vụ phát triển kinh doanh khu vực miền Nam và miền Trung Trung Quốc tại công ty bất động sản Cushman & Wakefield, nhận thấy có sự khác biệt giữa điều mà giới chức mong muốn và thực tế trên thị trường.

“Vẫn tồn tại khoảng cách giữa những tín hiệu này với sự phục hồi thực sự của sức mua trên toàn thị trường, hoặc một đà phục hồi nhanh chóng được thúc đẩy bởi nhu cầu đó”, bà nói.

Bất chấp những lời đe dọa áp thuế liên tục từ Mỹ, Trung Quốc đã ghi nhận mức thặng dư thương mại kỷ lục 1,2 nghìn tỷ USD trong năm ngoái, trong khi nền kinh tế đạt mục tiêu tăng trưởng 5%.

Tuy nhiên, theo các nhà phân tích, thành công trong xuất khẩu hầu như chưa lan tỏa xuống người dân bình thường và chuyển hóa thành sức mua đủ mạnh để đảo ngược tình trạng suy thoái kéo dài của thị trường bất động sản.

Mandy Feng, một người thuê nhà và muốn sử dụng tên giả, cho rằng các biện pháp kích thích mà Chính phủ đưa ra vẫn chưa đủ để xoa dịu tâm lý lo lắng của người dân trước triển vọng kinh tế bất định.

“Dù giá bất động sản thấp, nền kinh tế vẫn không hoạt động tốt”, người phụ nữ 30 tuổi, một nhiếp ảnh gia sống cùng chồng và con gái tại thành phố Côn Minh, miền Tây Nam Trung Quốc, nói.

“Không phải là mọi người không muốn mua. Nhưng khi thu nhập của tất cả mọi người đều bất ổn và không kiếm được nhiều tiền, không ai dám vay thế chấp”, cô nói.

Đối với một thế hệ chủ nhà, cuộc khủng hoảng bất động sản tại Trung Quốc cho thấy ngay cả đầu tư vào nhà đất cũng tiềm ẩn rủi ro.

“Người dân đã nhận ra rằng thị trường có thể trải qua những giai đoạn biến động, khiến họ thận trọng hơn nhiều đối với những khoản mua bất động sản mang động cơ đầu tư”, Zhang từ Cushman & Wakefield nói.

Thế hệ hiện nay cũng có cách nhìn khác với cha mẹ và ông bà họ về việc sở hữu nhà.

Zoe Zhang, một bà mẹ 35 tuổi, nói với CNN rằng cô “nhiều khả năng sẽ không” mua nhà cho các con, dù bản thân cô từng dựa vào sự hỗ trợ của cha mẹ để mua căn hộ hiện tại ở Bắc Kinh.

“Thị trường Trung Quốc đang dần trở nên giống các nước phương Tây hơn, nơi việc thuê nhà có thể trở nên phổ biến hơn trong tương lai”, nữ Giám đốc quan hệ công chúng nói

Tham khảo CNN