Kiến nghị không quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư

Không còn quy định sở hữu chung cư vĩnh viễn, tại dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi mới nhất, Chính phủ đề xuất phương án duy nhất về sở hữu chung cư có thời hạn.

Dự kiến ngày 17/3, tại phiên họp thứ 21, Ủy ban Thường vụ Quốc hội sẽ cho ý kiến về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi). Mới đây, Chính phủ đã có tờ trình dự thảo luật gửi đến Ủy ban Thường vụ Quốc hội, trong đó có một số điểm mới đáng lưu ý.

Quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư vẫn gây ra nhiều ý kiến trái chiều

Về quy định sở hữu nhà ở, những dự thảo trước đó đưa ra hai phương án về sở hữu nhà chung cư. Một là sở hữu nhà chung cư có thời hạn. Hai là không quy định niên hạn (phương án trong luật hiện hành).

Tuy nhiên, trong dự thảo mới nhất, Chính phủ chỉ đưa ra phương án duy nhất về sở hữu chung cư có thời hạn. Theo lý giải của Chính phủ, Luật Nhà ở năm 2014 đã có quy định cụ thể về thời hạn sử dụng nhà chung cư, hết thời hạn sử dụng nhà chung cư mà không còn đủ điều kiện an toàn sử dụng thì phải phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại.

Tuy nhiên, trong thời gian qua, việc phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư tại các địa phương, nhất là hai thành phố lớn là Hà Nội, TP Hồ Chí Minh vẫn còn rất chậm, còn gặp nhiều khó khăn.

Một trong những nguyên nhân dẫn đến tồn tại, hạn chế trong công tác phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư là do pháp luật về nhà ở không có quy định về việc chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư nên các chủ sở hữu đều cho rằng quyền sở hữu nhà chung cư là vĩnh viễn. Do đó các chủ sở hữu không thực hiện việc di dời, phá dỡ nhà chung cư, ngay cả khi nhà chung cư không còn đủ điều kiện cho an toàn sử dụng.

Vì vậy, Chính phủ cho rằng cần thiết phải bổ sung quy định cụ thể việc xác lập, chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư trong trường hợp nhà chung cư không còn đủ điều kiện bảo đảm an toàn cho người sử dụng và quy định cụ thể quyền, trách nhiệm của chủ sở hữu nhà chung cư khi chấm dứt quyền sở hữu để phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư.

Theo dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế do cơ quan có thẩm quyền thẩm định, ra kết luận. Chủ sở hữu phải chấm dứt quyền sở hữu khi nhà chung cư thuộc diện bị phá dỡ. Chủ sở hữu được tiếp tục sử dụng phần diện tích đất có nhà chung cư nhưng phải nộp kinh phí xây dựng khu mới.

Đây cũng là nội dung nhận nhiều ý kiến trái chiều trong các hội thảo góp ý về dự án Luật Nhà ở sửa đổi. Trong đó nhiều chuyên gia không đồng tình quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư.

Chuyên gia lo ngại, việc quy định sở hữu chung cư có thời hạn sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi của chủ sở hữu

Lý giải việc không đồng tình với đề xuất áp dụng thời hạn sở hữu nhà chung cư trong dự thảo Luật Nhà ở, một số chuyên gia cho rằng, điều này không đảm bảo quyền sở hữu tài sản của chủ sở hữu, không đảm bảo sự ổn định trên thị trường bất động sản cũng như chính sách khuyến khích phát triển nhà chung cư - mô hình hiện đại vừa giúp giải quyết nhu cầu nhà ở của người dân vừa tiết kiệm được quỹ đất.

Theo thông tin từ báo Dân Trí, Phó Tổng thư ký kiêm Trưởng Ban Pháp chế Liên đoàn Thương mại & Công nghiệp Việt Nam (VCCI) Đậu Anh Tuấn cho rằng cơ quan soạn thảo cần đánh giá cẩn trọng tác động từ quy định này.

Theo ông Tuấn, thời hạn sở hữu nhà chung cư là quy định can thiệp đến quyền sở hữu, tác động rất lớn đến quyền lợi của người dân và kinh doanh của doanh nghiệp, thị trường bất động sản. Vị chuyên gia này đề nghị không quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư.

GS.TS Trần Ngọc Đường, Chủ nhiệm Hội đồng Tư vấn về dân chủ và pháp luật (Ủy ban Trung ương MTTQ Việt Nam) cũng phản đối quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư.

Theo phân tích của ông, nhà chung cư hiện nay được xác lập quyền sở hữu dựa trên mua bán sòng phẳng theo cơ chế thị trường và được Nhà nước công nhận quyền sở hữu hợp pháp. Ông Đường nhận định đây là khối tài sản rất lớn của người dân, Nhà nước không thể ra mệnh lệnh chấm dứt quyền sở hữu.

Horea kiến nghị bỏ quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn

Hiệp hội Bất động sản TP HCM (Horea) có văn bản gửi Bộ Xây dựng phản đối đề xuất chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư khi có thông báo phá dỡ nhà chung cư hoặc UBND cấp tỉnh thông báo về việc phá dỡ nhà chung cư thì quyền sở hữu ghi trong giấy chứng nhận đã cấp cho các chủ sở hữu nhà chung cư không còn giá trị trong dự thảo luật Nhà ở (sửa đổi).

Hiện tại, Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) vẫn giữ quan điểm sở hữu nhà chung cư có thời hạn nên cần phải được tiếp tục xem xét thận trọng các quy định này để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của các quy định pháp luật. Đồng thời đáp ứng đúng nhu cầu, tâm tư, nguyện vọng của đa số người dân mong muốn được sở hữu nhà chung cư không xác định thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định lâu dài và để cho các chủ sở hữu nhà chung cư yên tâm, không làm phát sinh tâm lý bất an trong xã hội.

Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người dân sống trong các chung cư, Horea kiến nghị không quy định chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư khi UBND cấp tỉnh thông báo phá dỡ nhà chung cư. Trong trường hợp chung cư được đập đi xây lại, vẫn cần thiết phải quy định xác lập quyền sở hữu đất cho người dân. Điều này nhằm bảo đảm sự phù hợp với Hiến pháp 2013, pháp luật về dân sự, pháp luật về đất đai và phù hợp với tâm tư nguyện vọng của đa số người dân và để cho các chủ sở hữu nhà chung cư yên tâm, không làm phát sinh tâm lý bất an trong xã hội.

Theo Horea, hiện nay cả nước có hơn 4.500 khu nhà chung cư tại các đô thị. Riêng TP HCM có hơn 1.569 khu nhà chung cư, với hơn 2.550 tòa nhà với hàng trăm ngàn căn hộ nhà chung cư. Trong đó có 474 khu nhà chung cư xây dựng trước 1975. Do vậy, nếu ban hành quy định chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư khi UBND cấp tỉnh thông báo phá dỡ nhà chung cư và quy định xử lý nhà chung cư khi chấm dứt quyền sở hữu sẽ tác động bất lợi đến sự nghiệp đô thị hóa của đất nước.

Nếu quy định này được thông qua sẽ không đáp ứng được nhu cầu, nguyện vọng của đa số người dân mua căn hộ nhà chung cư gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định lâu dài muốn được sở hữu nhà chung cư không xác định thời hạn và cũng chưa phù hợp với các quy định pháp luật hiện hành.