'Kim chỉ nam' trong đầu tư bất động sản của 'nữ cá mập' Barbara Corcoran đã lỗi thời?

Với khởi điểm giống như nhiều nhà đầu tư, "nữ cá mập" đình đám Shark Tank Mỹ Barbara Corcoran cũng bắt đầu từ quy mô nhỏ khi xây dựng danh mục đầu tư của mình.

Trước đó, bà dường như không hề nghĩ tới hay có ý định trở thành "trùm bất động sản". Cuộc phiêu lưu của Corcoran bắt đầu sau khi bà vấp phải thất bại ở nhiều công việc khác nhau và quyết định thử sức với công việc quản lý bất động sản.

Được biết, bà đã vay 1.000 USD từ bạn trai lúc đó để bắt đầu công việc kinh doanh quản lý tài sản của mình tại một văn phòng nhỏ ở Thành phố New York. Chính trong thời kỳ này, Corcoran đã phát triển cái mà bà gọi là “quy tắc vàng” về đầu tư bất động sản.

Quy tắc này yêu cầu các nhà đầu tư đặt cọc trước 20% tài sản, sau đó thu hút những người thuê nhà và lấy tiền thu được từ khách thuê nhà để trang trải khoản vay thế chấp.

Theo thời gian, tài sản sẽ tăng giá và tiền thuê nhà mà người thuê phải trả sẽ chuyển thành thu nhập. Cuối cùng, khoản thế chấp được trả hết và tất cả tiền thuê nhà - trừ phí quản lý, bảo hiểm và thuế tài sản - trở thành lợi nhuận thuần túy hàng tháng cho chủ sở hữu. Lặp đi lặp lại phương pháp này sẽ mang lại cho bạn một danh mục tài sản với thu nhập hấp dẫn cho bạn trong khoảng một thập kỷ tới.

"Nữ cá mập" đình đám tại Shark Tank Mỹ Barbara Corcoran

Chính nữ triệu phú tự thân Corcoran là minh chứng sống cho quy tắc 20% nêu trên. Bà đã sử dụng phương pháp này để xây dựng công ty bất động sản Corcoran Group của mình trở thành một tập đoàn quyền lực trị giá 66 triệu USD, trước khi bán nó cho gã khổng lồ bất động sản NRT vào năm 2001.

Nhưng hiện tại nảy sinh một vấn đề nghiêm trọng khiến các nhà đầu tư không thể sao chép phương pháp của Corcoran.

Tính đến thời điểm hiện tại, nữ triệu phú đã ở độ tuổi 60, điều đó đồng nghĩa bà đã bắt đầu đế chế bất động sản của mình khoảng 4 thập kỷ trước, khi 1.000 USD là khoản trả trước 20% cho một bất động sản trị giá 5.000 USD.

Đến ngày hôm nay, ta có thể thấy 1.000 USD còn không đủ để mua một chiếc iPhone. Bạn sẽ phải quay ngược cỗ máy thời gian về thời cựu Tổng thống Jimmy Carter để tìm lần cuối cùng bạn có thể mua bất động sản ở Thành phố New York với giá 5.000 USD.

Ngày nay, 50.000 USD là khoản thanh toán trước 20% cho tài sản trị giá 250.000 USD. Nếu bạn đang nghĩ đến việc đầu tư vào New York, Los Angeles, Chicago hay bất kỳ thành phố lớn nào của Mỹ, chi phí cho những ngôi nhà dành cho một gia đình có thể lên tới hơn 1 triệu USD.

Bất động sản thu nhập hoặc bất động sản thương mại ở những khu vực đắc địa có thể sẽ có giá gấp nhiều lần số tiền đó.

Chỉ một tỷ lệ nhỏ các nhà đầu tư có đủ vốn cần thiết để trả trước 20% cho một bất động sản

Phải khẳng định việc tuân theo quy tắc vàng của Corcoran vẫn sẽ giúp bạn có được vị thế tốt với vốn chủ sở hữu trong tài sản và cho phép bạn nhận được khoản thế chấp hợp lý. Nhưng chỉ một tỷ lệ nhỏ các nhà đầu tư có đủ vốn cần thiết để trả trước 20% cho một bất động sản đầu tư theo mức giá hiện nay. Đây cũng là một trong những lý do chính khiến việc huy động vốn từ cộng đồng, quyền sở hữu theo tỷ lệ và quỹ tín thác bất động sản (REIT) trở nên phổ biến.

Ngay cả khi bạn chỉ có 1.000 USD để đầu tư, bạn vẫn có thể tìm thấy các dịch vụ trên nền tảng như Arrived và CityVest. Các nền tảng khác như Yieldstreet, RealtyMogul và EquityMultiple có khoản đầu tư tối thiểu 5.000 USD để chào bán trong nhiều lĩnh vực bất động sản.

Mặc dù điều này sẽ không giúp bạn có được 20% vốn chủ sở hữu trong các tài sản đó, nhưng đây vẫn là một cách tốt để bắt đầu với quy mô nhỏ và xây dựng danh mục đầu tư thành công gồm các tài sản tạo thu nhập thụ động.

Một cách khác để thích ứng là mua từng phần nhỏ của các tài sản khác nhau cho đến khi tất cả những phần nhỏ đó cộng lại thành một "chiếc bánh" đủ lớn, giúp bạn duy trì sức khỏe tài chính khi nghỉ hưu hoặc tăng thu nhập.

Hãy nhớ rằng thành Rome không được xây dựng trong một ngày và điều lớn lao đều có những khởi đầu nhỏ bé. Nếu bạn tiếp cận bất động sản hoặc bất kỳ hình thức đầu tư nào khác với tư duy này, cơ hội giành chiến thắng về lâu dài là rất cao.

>> 3 khoản đầu tư không bao giờ lỗ: Lãi cực “khủng”, càng đầu tư càng sinh lời to