Lệch pha về phân khúc, căn hộ dưới 50 triệu đồng tại TP. HCM dần 'tuyệt chủng'

Theo báo cáo nghiên cứu thị trường mới nhất của DKRA Group về thị trường bất động sản TP. HCM và các tỉnh lân cận phía Nam mới được công bố, trong tháng 8/2025, phân khúc căn hộ hiện ghi nhận lượng tiêu thụ trong tháng đạt gần 4.400 căn hộ, cao gấp 5,7 lần so với cùng kỳ năm trước.

Theo đó, TP. HCM hiện vẫn đang tiếp tục khẳng định vị thế dẫn dắt thị trường khi chiếm đến 96,3% tổng nguồn cung căn hộ tại khu vực với hơn 12.000 căn hộ được chào bán.

Ghi nhận cho thấy phân khúc hạng A (cao cấp) hiện đang chiếm lĩnh thị trường căn hộ với khoảng 42% nguồn cung, được tập trung chủ yếu tại TP. HCM. Trong khi đó, các tỉnh giáp ranh như Đồng Nai, Tây Ninh hiện đang là điểm đến của dòng sản phẩm hạng B và C, đáp ứng nhu cầu ở thực của người dân với mức giá vừa túi tiền hơn.

Hiện nay mặt bằng giá hiện cũng ghi nhận mức giá tăng nhẹ 2-6% so với tháng trước. Mức giá bán căn hộ sơ cấp tại TP. HCM hiện thấp nhất ở mức 37 triệu đồng/m2 và giá bán cao nhất lên mức 493 triệu đồng/m2. Khu vực Đồng Nai và Tây Ninh, mức giá dao động lần lượt ở ngưỡng 33-41 triệu đồng/m2 và 28-57 triệu đồng/m2.

Khu vực tại TP. HCM hiện dẫn đầu thị trường khi chiếm 42% tỷ trọng cung sơ cấp và 58% tổng lượng tiêu thụ. Mặc dù vậy, trái với việc nguồn cung đang hết sức dồi dào, thanh khoản trên thị trường hiện khá thấp.

Việc quỹ đất ngày càng thu hẹp cùng nhiều dự án chưa được tháo gỡ về mặt pháp lý, chi phí xây dựng tăng cao đã khiến phân khúc căn hộ bình dân có mức giá dưới 25 triệu đồng/m2 gần như biến mất hoàn toàn.

Theo khảo sát, từ năm 2021 đến nay, TP. HCM hiện không còn dự án căn hộ bình dân nào được chào bán, tình trạng lệch pha xảy ra chủ yếu giữa nguồn cung trung và cao cấp.

Thậm chí, phân khúc trung cấp cũng giảm dần, chủ yếu là căn hộ cao cấp, hạng sang, dành cho giới nhà giàu với mức giá lên tới 100-200 triệu đồng/m2.

Theo các chuyên gia, tình trạng lệch pha cung cầu này hiện đang là nỗi lo đối với bài toán an cư cho người dân tại TP. HCM. Thực tế, nhà ở cao cấp phải chiếm tỷ lệ nhỏ nhưng trong những năm gần đây, phân khúc này lại tăng lên nhanh chóng khi chiếm đến 70-80% nguồn cung. Điều này dẫn đến tình trạng đầu cơ, găm giữ và đẩy giá bất động sản lên cao

Dữ liệu thống kê của CBRE Việt Nam cho thấy, giá căn hộ TP. HCM (cũ) hiện đã cán mốc trung bình 82 triệu đồng/m2 vào quý II/2025, tăng gần 30% so với cùng kỳ năm ngoái.

Hiện mức giá này chưa có dấu hiệu hạ nhiệt. Trong khi đó, khu vực sáp nhập vào TP. HCM và Bình Dương (vũ), Bà Rịa Vũng Tàu (cũ) đang ghi nhận mức giá sơ cấp có xu hướng tăng. Các căn hộ với giá dưới 50 triệu đồng/m2 tại khu vực này gần như "tuyệt chủng".

Chính sự phát triển của hạ tầng giao thông và tốc độ di dân đã thúc đẩy xu hướng giãn dân từ lõi trung tâm TP. HCM ra các vùng lân cận.

Ghi nhận của CBRE cho thấy, nếu như giá căn hộ TP. HCM (cũ) tăng gần 30%/năm thì căn hộ tại Bình Dương (cũ) cũng ghi nhận mức tăng 14%.

Sau khi sáp nhập đơn vị hành chính, khoảng cách này càng được thu gọn.

Dự báo, giai đoạn từ cuối năm 2025 đến năm 2027, giá căn hộ sơ cấp tại TP. HCM và các khu vực lân cận sẽ tiếp tục tăng với mức tăng dự báo khoảng 10% tại TP. HCM (cũ).

Mặt bằng giá tăng sẽ khiến dự án tăng từ 40-50 triệu đồng/m2 ở thời điểm hiện tại trở thành nguồn hàng "hiếm" trong tương lai gần. Thậm chí đây cũng là cơ hội cuối cùng trên thị trường trước khi xuất hiện làn sóng tăng giá mới.

Nhìn từ bức tranh về thị trường bất động sản TP. HCM hiện nay cũng như nhiều đô thị lớn của cả nước như Hà Nội, Đà Nẵng... giữa bối cảnh giá nhà vẫn tiếp tục leo thang, nguồn cung căn hộ giá rẻ ngày càng trở nên khan hiếm,giấc mơ an cư của người dân càng trở nên xa vời.

việc thiếu hụt phân khúc bình dân không chỉ là bài toán chung của thị trường mà còn là thách thức chính sách cần được nhìn nhận một cách toàn diện và quyết liệt.

Xu hướng giãn dân về các đô thị vệ tinh được cho là tất yếu nhưng nếu không được quy hoạch đồng bộ, đầu tư hạ tầng cũng như tạo việc làm sẽ dẫn đến tình trạng "giãn cư nhưng không an cư".

Về dài hạn, việc mất cân bằng cung cầu không chỉ tác động đến thanh khoản của thị trường mà còn đặt ra nhiều nguy cơ về bất ổn xã hội.