Lo ngại tái diễn tình trạng '2 giá' nếu Nhà nước quyết định giá đất

Báo VnExpress cho hay, mới đây, tại Dự thảo Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024 đang được lấy ý kiến, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã đề xuất bỏ yếu tố thị trường trong định giá sơ cấp.

Thay vào đó, giá đất sẽ do cơ quan Nhà nước ban hành, thông qua bảng giá đất 5 năm một lần hoặc được điều chỉnh bằng năm hệ số K.

Đài Phát thanh và Truyền hình Hà Nội cho rằng, việc sử dụng bảng giá đất 5 năm có thể giúp thị trường giảm được áp lực tài chính và ổn định tâm lý.

Mặc dù vậy, nếu bảng giá đất bỏ qua yếu tố thị trường sẽ dẫn đến nguy cơ làm giảm nguồn thu ngân sách, tạo ra sự mất bình đẳng trong các giao dịch, tái diễn cơ chế "hai giá" từng xảy ra trước đây.

Tình trạng "hai giá" đất là hiện tượng cùng một thửa đất nhưng tồn tại 2 mức giá khác nhau: Một là giá ghi trong hợp đồng, giấy tờ để tính nghĩa vụ tài chính; hai là giá giao dịch thực tế trên thị trường (thường cao hơn nhiều so với giá ghi trên hợp đồng).

Chia sẻ trên báo VnExpress, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam - ông Đinh Minh Tuấn đánh giá, việc sử dụng bảng giá đất 5 năm giúp thị trường giảm bớt áp lực về tài chính nhưng nếu bỏ qua yếu tố thị trường sẽ làm giảm nguồn thu của ngân sách.

Vị này cũng cho rằng, nếu trao toàn quyền định giá cho cơ quan Nhà nước mà thiếu đi sự tham gia của các tổ chức tư vấn độc lập, sẽ xảy ra tình trạng áp đặt giá một chiều, thiếu kiến thức cập nhật thực tiến, gây ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân, đặc biệt trong công tác đền bù, giải tỏa và định giá nhà đất.

Chung quan điểm, Phó Tổng Giám đốc DKRA Group Võ Hồng Thắng cho rằng không nên loại bỏ hoàn toàn nguyên tắc thị trường trong việc định giá đất.

Vị chuyên gia này cho rằng đây không chỉ là yếu tố về mặt kỹ thuật mà còn là thước đo khách quan nhằm đảm bảo công bằng giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp.

Ông Thắng cũng đưa ra cảnh báo rằng, việc Nhà nước vừa giao đất, vừa định giá, vừa thu tiền mà thiếu đi sự giám sát độc lập sẽ giống như việc vừa "đá bóng vừa thổi còi".

Lãnh đạo của DKRA Group đề xuất nên phân nhóm người sử dụng đất để áp dụng cơ chế cũng như chính sách phù hợp, giảm nghĩa vụ tài chính hoặc miễn nộp tiền sử dụng đất bổ sung sau khi chuyển mục đích.

Ở một góc nhìn khác, chia sẻ trên báo VTC News, TS. Phạm Viết Thuận - Viện trưởng Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TP. HCM bày tỏ, Luật Đất đai hiện hành có nguyên tắc giá đất theo thị trường, tuy nhiên, không có nghĩa bảng giá đất phải chạy theo giá thị trường - vốn biến động từng giờ.

TS. Phạm Viết Thuận cho rằng việc xác định giá thị trường cần một hệ thống thông tin minh bạch và cập nhật liên tục - điều hiện nay Việt Nam chưa làm được.

Vì thế, mặc dù đồng tình với đề xuất mới này nhưng vị chuyên gia này vẫn lo ngại rằng nếu bỏ hoàn toàn nguyên tắc thị trường, để Nhà nước tự định giá đất sơ cấp mà không dựa trên cung - cầu sẽ dẫn đến nguy cơ "cứng hóa", triệt tiêu động lực cạnh tranh và hiệu quả sử dụng đất.

Ông Thuận đề xuất nếu như bỏ định giá đất theo thị trường, giá đất cần được xác lập một mức cơ sở, do Nhà nước ban hành làm nền tảng cho các giao dịch liên quan đến giao đất và cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng.

Mức giá này sau đó có thể sẽ được điều chỉnh bằng hệ số K theo từng khu vực, vị trí, vừa tiệm cận với thị trường, vừa giữ được tính bình ổn.

Hiện nay, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đang xây dựng dự thảo luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024 và đang lấy ý kiến một số đơn vị trước khi hoàn thiện dự thảo để trình lên Quốc hội tại kỳ họp thứ 10.

Theo đó, một trong những điểm đáng chú ý của dự thảo lần này là việc định giá cần đảm bảo vai trò đại diện chủ sở hữu và quyền quyết định của Nhà nước về giá đất.

Kết quả xác định giá đất theo các phương pháp định giá đất là tài liệu để Nhà nước tham khảo khi quyết định giá đất.

Theo đề xuất của Bộ Nông nghiệp và Môi trường, sẽ có 2 phương án sửa đổi gồm: Chính phủ ban hành bảng giá đất 5 năm một lần thay vì hàng năm như hiện hành và hai là bỏ giá đất cụ thể áp dụng lại hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K).