Chuyên gia cảnh báo: Lãi vay có thể lên đến 14%, bất động sản nửa cuối năm bước vào cuộc 'thanh lọc'

Theo báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản Việt Nam 6 tháng đầu năm và dự báo 6 tháng cuối năm của DXS-FERI, thị trường đang bước vào giai đoạn "từ phân hóa đến chọn lọc", chịu tác động đồng thời từ biến động địa chính trị, lãi suất cao và quá trình siết chặt tính minh bạch của thị trường.

Bà Trịnh Thị Kim Liên, Phó Tổng Giám đốc Kinh doanh Tiếp thị Dat Xanh Services, Phụ trách Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản DXS-FERI, cho biết mặt bằng lãi suất vay mua bất động sản nhiều khả năng tiếp tục duy trì ở mức 12-14%/năm trong nửa cuối năm. Điều này khiến người mua và nhà đầu tư thận trọng hơn, đồng thời làm tỷ lệ hấp thụ khó phục hồi mạnh trong ngắn hạn.

Theo đó, dòng tiền sẽ tập trung vào những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, vị trí thuận lợi, khả năng khai thác dòng tiền và đáp ứng nhu cầu ở thực. Ngược lại, các sản phẩm thiếu pháp lý, nằm ở khu vực chưa có động lực phát triển hoặc mang tính đầu cơ sẽ đối mặt với áp lực thanh khoản lớn.

DXS-FERI dự báo trong 6 tháng cuối năm, nguồn cung mới sẽ tăng thêm khoảng 33.000 sản phẩm, nâng tổng nguồn cung sơ cấp lên hơn 100.000 sản phẩm. Tuy nhiên, nguồn cung sẽ tập trung chủ yếu tại TP.HCM, Hà Nội, Hải Phòng, Quảng Ninh, Bắc Ninh, Đồng Nai, Đà Nẵng, Khánh Hòa và Cần Thơ, trong đó căn hộ tiếp tục là phân khúc chủ đạo.

Đơn vị nghiên cứu cũng dự báo tỷ lệ hấp thụ chỉ dao động khoảng 20-30%, giao dịch chủ yếu đến từ nhu cầu ở thực và đầu tư trung, dài hạn. Giá bán sơ cấp nhiều khả năng đi ngang hoặc giảm nhẹ, trong khi giá thứ cấp có thể chịu áp lực giảm ở một số dự án sử dụng đòn bẩy tài chính lớn.

Đưa ra ba kịch bản cho thị trường, DXS-FERI đánh giá kịch bản có khả năng xảy ra cao nhất là thị trường tiếp tục phục hồi nhưng theo hướng chọn lọc. Nguồn cung dự kiến tăng 20-30%, lãi suất duy trì ở mức 11-13%, giá bán nhìn chung đi ngang hoặc tăng nhẹ và tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 25-40%. Trong khi đó, kịch bản phục hồi mạnh với giá tăng 5-10% chỉ có thể xảy ra nếu lãi suất giảm về 9-11% và niềm tin thị trường cải thiện rõ rệt, song đây được đánh giá là khó xảy ra trong bối cảnh hiện nay.

Theo DXS-FERI, sau giai đoạn suy giảm và phục hồi từ năm 2023 đến 2025, bất động sản Việt Nam đang bước sang một chu kỳ mới, nơi thị trường không còn tăng đồng đều mà phân hóa mạnh theo phân khúc, khu vực và chất lượng dự án. Những dự án có pháp lý sạch, chủ đầu tư uy tín, hạ tầng kết nối tốt sẽ tiếp tục thu hút dòng tiền, trong khi các sản phẩm đầu cơ, đất nền xa trung tâm và dự án thiếu minh bạch sẽ ngày càng khó tiếp cận khách hàng.