Loạt chính sách 'mở khóa' nguồn cung bất động sản, hàng chục tỷ USD sắp trở lại thị trường

SSI Research vừa công bố báo cáo phân tích thị trường bất động sản nửa cuối năm 2025, đưa ra cái nhìn tích cực đối với phân khúc nhà ở.

Theo CBRE, nguồn cung căn hộ mới tại TP. HCM (trước sáp nhập) và Hà Nội trong năm 2025 ước đạt 40.200 căn, tăng 11% so với cùng kỳ và 43.000 căn vào năm 2026, tăng thêm 7%. Riêng TP. HCM dự kiến cung cấp khoảng 9.000 căn trong năm nay (tăng 74% so với cùng kỳ) và 10.550 căn vào năm 2026 (tăng 17% so với cùng kỳ), cho thấy tín hiệu phục hồi rõ nét của thị trường phía Nam.

SSI kỳ vọng nguồn cung có thể vượt dự báo nhờ tiến trình tháo gỡ pháp lý tiếp tục tích cực, đặc biệt tại TP. HCM và các khu vực sáp nhập. Bên cạnh đó, nhiều thị trường cấp 1 và cấp 2 như Hải Phòng, Hưng Yên, Đồng Nai, Long An, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu (2 khu vực đã sáp nhập với TP. HCM)… cũng ghi nhận nguồn cung mới tăng nhanh nhờ loạt dự án quy mô lớn chuẩn bị mở bán, được hỗ trợ bởi quy trình pháp lý đơn giản hơn và làn sóng đầu tư hạ tầng sau sáp nhập tỉnh.

Đáng chú ý, 2 chính sách được kỳ vọng tạo ra bước chuyển đáng kể cho thị trường là Nghị quyết 171 - tháo gỡ vướng mắc trong chuyển đổi mục đích sử dụng đất cho chủ đầu tư và Nghị quyết 201 - cơ chế thí điểm nhằm thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội.

Ngoài ra, Chính phủ hiện đang chỉ đạo các Bộ, ngành khẩn trương phân loại và xử lý dứt điểm các dự án bị “treo” với tổng vốn đầu tư lên đến hàng chục tỷ USD, đồng thời chuẩn bị trình Quốc hội sửa đổi đồng loạt các luật liên quan trong kỳ họp tháng 10 tới. Nếu các điểm nghẽn này được khai thông, nền kinh tế sẽ có thêm nguồn lực lớn để bứt tốc trong những năm tới.

Về phía cầu, nhu cầu nhà ở được kỳ vọng cải thiện nhờ lãi suất cho vay mua nhà duy trì ở mức thấp (khoảng 5,5 - 7,9% trong 1 - 3 năm đầu), cùng với đó là tiến trình phát triển hạ tầng, giúp tăng kết nối giữa Hà Nội, TP. HCM và các vùng phụ cận.

Nguồn cung bất động sản được kỳ vọng sẽ bứt tốc nhờ loạt cơ chế tháo gỡ vướng mắc (Ảnh: SSI Research)

Trong ngắn hạn, giá nhà có thể tăng chậm lại do nguồn cung tăng mạnh trong giai đoạn 2025 - 2027. Tuy nhiên, chi phí triển khai dự án đang đối mặt với áp lực ngày càng lớn khi phí sử dụng đất, chi phí giải phóng mặt bằng tăng theo khung giá đất mới, cùng với chi phí xây dựng leo thang do thiếu hụt vật liệu chính như cát và đá. Điều này có thể ảnh hưởng đến dòng tiền và biên lợi nhuận của các chủ đầu tư.

Về dài hạn, SSI đánh giá thị trường nhà ở vẫn có nhiều dư địa tăng trưởng, nhờ vào các yếu tố hỗ trợ như cơ cấu dân số vàng, tỷ lệ đô thị hóa còn thấp (dự kiến đạt 50% vào năm 2030 với khoảng 1.000 - 1.200 khu đô thị) và sự gia tăng tầng lớp trung lưu. Với nguồn cung dự kiến cải thiện, tỷ lệ hấp thụ có thể quay lại mức 85% như giai đoạn 2018 - 2019, thay vì tình trạng cầu vượt cung như năm 2024.

Loạt cổ phiếu bất động sản tăng mạnh trong phiên ngày 14/7

Trên thị trường chứng khoán, phiên chiều 14/7 bất ngờ ghi nhận dòng tiền đổ mạnh vào nhóm bất động sản, đẩy nhiều mã tăng trần như DXG, LDG, HDC, DXS, NHA, IDJ, API, HAR. Ngoài ra, PDR (+4,8%), TCH (+4,2%), DIG (+3,9%), NTL (+3,3%), KDH (+3,1%), SZC (+2,9%)... góp phần dẫn dắt nhịp tăng thị trường trong phiên.

Với loạt động thái quyết liệt từ các cơ quan quản lý, việc đẩy mạnh tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý được kỳ vọng sẽ tạo cú hích khơi thông dòng chảy bất động sản, cải thiện thanh khoản thị trường và mở ra chu kỳ tăng trưởng mới cho các doanh nghiệp địa ốc.

>> Phó Thủ tướng Nguyễn Chí Dũng: Khơi thông gần 3.000 dự án BĐS vướng mắc để kích hoạt nguồn vốn 235 tỷ USD