M&A bất động sản tăng mạnh 30%: ‘Ông lớn’ nào đang gom hàng?

Vốn ngoại đổ bộ, M&A bất động sản tăng vọt gần 30%

Theo báo cáo mới nhất từ Cục Thống kê (Bộ Tài chính), tính đến hết ngày 30/6/2025, tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đăng ký vào Việt Nam đạt 21,52 tỷ USD, tăng 32,6% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, lĩnh vực bất động sản gây bất ngờ khi chiếm 24% tổng vốn FDI, tương đương 5,17 tỷ USD – tăng gấp đôi so với nửa đầu 2024.

Đây là tỷ lệ cao hiếm thấy trong nhiều năm qua, phản ánh sự quan tâm đặc biệt của các nhà đầu tư ngoại đối với thị trường Việt Nam, đặc biệt ở các phân khúc như bất động sản công nghiệp, nhà ở chuyên gia và các đô thị vệ tinh.

Lý giải cho xu hướng này, các chuyên gia cho rằng, hiệu lực của Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi từ đầu năm 2025 đã tạo ra một hành lang pháp lý minh bạch, ổn định hơn, tăng độ an toàn cho các thương vụ đầu tư và mua bán – sáp nhập (M&A).

Song song đó, hạ tầng trọng điểm tiếp tục là chất xúc tác. Dự án cao tốc Bắc – Nam, sân bay Long Thành, tuyến vành đai 3 TP.HCM, vành đai 4 Hà Nội được thúc đẩy giải ngân và tiến độ xây dựng đã mở rộng không gian phát triển, tạo ra những tọa độ mới cho làn sóng M&A.

Theo JLL Việt Nam, giá trị các thương vụ M&A bất động sản trong nửa đầu năm 2025 đạt khoảng 1,8 tỷ USD, tăng gần 30% so với cùng kỳ 2024. Trong khi các nhà đầu tư trong nước chiếm ưu thế về số lượng, thì các thương vụ quy mô lớn lại do khối ngoại dẫn dắt.

Một số thương vụ nổi bật có thể kể đến: CapitaLand (Singapore) mua dự án từ Becamex IDC tại Bình Dương trị giá 553 triệu USD; Nhóm liên doanh Nhật Bản gồm Sumitomo Forestry, Kumagai Gumi và NTT Urban Development hợp tác cùng Kim Oanh Group triển khai dự án The One World; Nishi Nippon Railroad mua 25% cổ phần dự án Paragon Đại Phước từ Nam Long Group; Keppel Land (Singapore) thoái vốn khỏi dự án Palm City, thu về hơn 2.600 tỷ đồng từ thương vụ chuyển nhượng cho CTCP Gateway Thủ Thiêm.

Không chỉ châu Á, các nhà đầu tư từ Mỹ và châu Âu cũng đang nhập cuộc mạnh mẽ. CapitaLand cam kết rót 5–7 tỷ USD vào thị trường Việt Nam trong những năm tới. Trong khi đó, một tập đoàn Thụy Điển đã công bố kế hoạch đầu tư 1 tỷ USD vào một nhà máy công nghệ cao tại Bình Định – một điểm sáng mới nổi sau khi địa giới hành chính được sáp nhập.

Đáng chú ý, hình thức M&A đang có sự dịch chuyển linh hoạt hơn, thay vì mua đứt bán đoạn, các bên ưu tiên hợp tác phát triển, mua theo giai đoạn hoặc chuyển nhượng từng phần, giúp tối ưu hóa dòng tiền và chia sẻ rủi ro giữa các đối tác.

Trong bối cảnh dòng vốn FDI vào bất động sản tăng vọt, các thương vụ thâu tóm – hợp tác phát triển cũng bùng nổ mạnh, đặc biệt tại các địa bàn sáp nhập và vùng đô thị vệ tinh có quỹ đất lớn, hạ tầng đang hoàn thiện.

Địa giới hành chính sáp nhập 'mở khóa' không gian M&A

Bên cạnh cải cách pháp lý, nhân tố có tính chất “cú hích” mạnh nhất đối với thị trường bất động sản năm 2025 là việc sáp nhập địa giới hành chính. Theo Nghị quyết sắp xếp đơn vị hành chính cấp tỉnh của Quốc hội, số lượng tỉnh/thành trên cả nước đã được giảm từ 63 xuống còn 34, hướng đến tinh gọn bộ máy, đồng bộ quy hoạch và tăng hiệu quả quản lý.

Tác động của sáp nhập không chỉ nằm ở hệ thống hành chính, mà còn tạo lực đẩy rõ rệt cho thị trường bất động sản, đặc biệt thông qua hoạt động M&A. Bà Giang Huỳnh, Giám đốc Dịch vụ Nghiên cứu & S22M của Savills TP.HCM nhận định: “Việc sáp nhập địa giới hành chính là cú hích thực sự, mở ra không gian phát triển đồng bộ hơn, kích thích đầu tư, nhất là các thương vụ M&A bất động sản".

Các địa bàn giáp ranh hành chính cũ đang nổi lên như những “điểm vàng” mới: An Dương, Thủy Nguyên, Chí Linh, Kinh Môn trở thành tâm điểm sau khi Hải Phòng và Hải Dương sáp nhập. Những khu vực này sở hữu quỹ đất lớn, vị trí chiến lược, cơ sở hạ tầng đang hoàn thiện, đảm bảo cho phát triển đô thị giãn dân, khu công nghiệp và logistics.

Bà Trịnh Thị Kim Liên, Giám đốc Kinh doanh tại Dat Xanh Services cho biết: “Sáp nhập địa giới giúp quy hoạch được thống nhất hơn, phá vỡ hiện trạng đất đai manh mún. Các chủ đầu tư đang đẩy mạnh gom quỹ đất thông qua M&A để hình thành các cụm đô thị lớn, tập trung".

Thêm vào đó, nhu cầu nhà ở, dịch vụ, văn phòng cũng được kích hoạt mạnh bởi làn sóng điều chuyển cán bộ, công chức, người lao động giữa các tỉnh/thành sau khi sáp nhập.

Dù triển vọng tươi sáng, các chuyên gia vẫn cảnh báo một số rào cản cần tháo gỡ để thị trường M&A bất động sản phát triển bền vững: Khung giá đất và chính sách tiền sử dụng đất mới còn nhiều ẩn số, gây khó trong việc dự báo hiệu quả đầu tư; M&A vẫn nghiêng về nhà ở đô thị, trong khi các phân khúc văn phòng, khách sạn, nghỉ dưỡng, bất động sản công nghiệp vẫn chuyển động chậm.

“M&A bất động sản không thể là quyết định ngắn hạn. Doanh nghiệp cần xác định từ sớm trong chiến lược phát triển dài hơi, tính toán từ tầm nhìn, giá trị cốt lõi cho đến văn hóa doanh nghiệp, đặc biệt khi làm việc với các đối tác Nhật, Hàn, châu Âu", ông Phạm Đình Đoàn, Chủ tịch Phú Thái Holdings, nhấn mạnh.