Mua đất sau thông báo thu hồi để chờ đền bù? Chuyên gia cảnh báo không nên nhìn vào 'giá trị gia tăng mang tính ảo'

Siết đầu cơ đất đón quy hoạch, ngăn trục lợi tiền đền bù từ thu hồi đất

Tình trạng đầu cơ, gom đất nông nghiệp quanh các dự án hạ tầng lớn như đường cao tốc, đường vành đai để chờ đền bù với giá cao đang đứng trước những quy định siết chặt mới từ cơ quan quản lý.

Bộ Nông nghiệp và Môi trường vừa trình Chính phủ đề xuất nhằm ngăn chặn tình trạng trục lợi chính sách. Theo đó, những người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất sau thời điểm đã có thông báo thu hồi đất sẽ chỉ được hưởng quyền lợi bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tương ứng với hiện trạng và quyền lợi của chủ sử dụng đất trước đó.

Trên thực tế, việc xác định giá đất sát với giá thị trường theo Luật Đất đai 2024 đã vô tình kích hoạt làn sóng thu gom đất nông nghiệp ngắn hạn tại các khu vực có quy hoạch lớn. Điều này làm giá đất bị đẩy lên cao hơn giá trị thực, khiến chi phí giải phóng mặt bằng tăng mạnh và ảnh hưởng đến tiến độ nhiều dự án đầu tư công.

Dự thảo luật sửa đổi quy định các giao dịch dân sự sau khi có thông báo thu hồi đất vẫn được thực hiện. Tuy nhiên, quyền lợi bồi thường của người nhận chuyển nhượng sẽ được xác định theo hiện trạng của chủ sử dụng đất cũ, qua đó triệt tiêu động cơ "lướt sóng" của giới đầu cơ khi khoản chênh lệch lợi nhuận không còn.

Ví dụ, nếu tại thời điểm có thông báo thu hồi, thửa đất của chủ cũ chỉ đủ điều kiện nhận tiền bồi thường đất nông nghiệp và không thuộc diện được bố trí tái định cư, thì người nhận chuyển nhượng sau đó, dù tìm cách tách hộ, xây dựng công trình hay áp dụng các hình thức lách luật khác, cũng không được phát sinh thêm bất kỳ quyền lợi nào.

Đánh giá về đề xuất này trong talkshow "Gom đất quanh dự án chờ đền bù – Cú sập bẫy của giới đầu cơ?" do VTC News thực hiện, GS. Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng đây là giải pháp tác động trực diện vào yếu tố lợi ích, buộc các bên phải tính toán lợi ích một cách đơn giản và thực chất hơn, thay vì chỉ nhìn vào sự gia tăng giá trị mang tính ảo.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, chỉ có đầu tư phát triển mới thực sự tạo ra giá trị gia tăng đáng kể cho đất đai, trong khi những biến động giá xuất phát từ thông tin quy hoạch hoặc hoạt động quảng bá dự án thường không tạo ra giá trị tương lai bền vững.

Ông nhấn mạnh rằng giá trị kỳ vọng trong kinh tế học chỉ thể hiện rõ khi có sự đầu tư thực chất, làm cho giá đất thực tế tăng lên cao hơn mức giá thị trường đang tồn tại.

GS. Đặng Hùng Võ cũng chỉ ra sự khác biệt giữa cơ chế bao cấp và cơ chế thị trường, nơi đất đai từ chỗ không có giá trở thành có giá, từ đó hình thành những cách thức phát triển hoàn toàn khác nhau. Theo ông, việc tập trung quá nhiều nguồn lực vào thị trường bất động sản nhà ở, đặc biệt là phân khúc giá cao, đang khiến dòng vốn bị lệch khỏi khu vực sản xuất hàng hóa và dịch vụ, làm gia tăng xung đột lợi ích và tiềm ẩn những rủi ro cho nền kinh tế.

Trong bức tranh tổng thể về giải phóng mặt bằng, GS. Đặng Hùng Võ cho rằng cần phân biệt rõ giữa các dự án đầu tư công phục vụ lợi ích quốc gia với các dự án thương mại nhằm mục tiêu kinh doanh.

Đối với các dự án thương mại, ông cho biết theo Nghị quyết 18 và Luật Đất đai 2024, nhà đầu tư phải tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc thực hiện cơ chế góp quyền sử dụng đất, tái điều chỉnh đất đai.

Ông cũng lưu ý đến quy định khi có 70% người dân đồng thuận thì Nhà nước sẽ thu hồi phần diện tích còn lại. Tuy nhiên, theo ông, việc đạt được tỷ lệ đồng thuận 70% là rất khó nếu không có nền tảng văn hóa đồng thuận cao trong xã hội.

Theo ông, khi cộng đồng cùng hướng tới mục tiêu phát triển chung, người dân sẽ có thêm cơ sở để cân nhắc hài hòa giữa lợi ích cá nhân và lợi ích cộng đồng, qua đó tạo điều kiện thuận lợi hơn cho việc triển khai các dự án phục vụ phát triển kinh tế - xã hội.

Bài toán bồi thường, tái định cư và yêu cầu đổi mới quản trị đất đai

Nhìn ra thế giới, ông cho biết việc phát triển đô thị thường được thực hiện thông qua nâng cấp hạ tầng, cải thiện dịch vụ công và tạo ra mật độ kinh tế cao để thu hút cư dân cũng như tạo việc làm. Theo GS. Đặng Hùng Võ, khi đô thị phát triển, giá đất tăng lên sẽ trở thành nguồn lực để tiếp tục tái thiết đô thị và nâng cao thu nhập của người dân.

Tuy nhiên, theo GS. Đặng Hùng Võ, tại Việt Nam, quá trình hoàn thiện khung pháp luật đất đai vẫn cần tiếp tục được nghiên cứu, cập nhật để đáp ứng tốt hơn yêu cầu của quá trình đô thị hóa và phát triển các mô hình đô thị hiện đại.

Ông cho biết tại nhiều quốc gia phát triển, cơ chế thu hồi hoặc sử dụng đất phục vụ mục đích công cộng vẫn được áp dụng nhưng thường được cân nhắc rất kỹ do chi phí bồi thường lớn. Khoản chi phí này không chỉ bao gồm giá trị tài sản bị ảnh hưởng mà còn tính đến các yếu tố như tác động tinh thần, hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và ổn định cuộc sống cho người dân sau khi thu hồi đất.

Trong khi đó, tại Việt Nam, các mô hình phát triển hiện đại như TOD (phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng) đã được đưa vào Luật Thủ đô, nhưng Luật Đất đai vẫn còn lúng túng trước các cơ chế tái phát triển đô thị đang diễn ra trên thực tế tại Hà Nội và TP.HCM.

Một điểm sáng đáng chú ý gần đây là việc nhà đầu tư dự án Khu đô thị Thể thao Quốc tế Hà Nội tại Thanh Oai (Hà Nội) chủ động đưa ra mức bồi thường cao hơn để đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng.

GS. Đặng Hùng Võ đánh giá đây là minh chứng cho sự chuyển đổi tư duy từ quản lý hành chính sang tư duy tài chính. Ông phân tích rằng việc chậm giải phóng mặt bằng có thể gây thiệt hại lớn cho nhà đầu tư do trượt giá đồng tiền và chi phí lãi vay ngân hàng khi nguồn vốn đã được huy động nhưng không thể đưa vào sử dụng.

Theo ông, khi mức bồi thường hợp lý và thỏa đáng, người dân sẽ đồng thuận hơn, dự án được triển khai nhanh hơn, từ đó tạo lợi ích cho Nhà nước, nhà đầu tư và người dân. GS. Đặng Hùng Võ cho rằng cách làm này cần được nhân rộng để công tác giải phóng mặt bằng không còn là gánh nặng lên các dự án phát triển.

Tuy nhiên, bên cạnh câu chuyện bồi thường, vấn đề hậu tái định cư và sinh kế bền vững của người dân cũng cần được quan tâm sâu sắc.

GS. Đặng Hùng Võ cảnh báo về nguy cơ "tái nghèo" của những "tỷ phú nông dân" sau khi nhận khoản tiền bồi thường lớn nhưng thiếu kỹ năng quản lý tài chính. Ông đề xuất cần có cơ chế chi trả tiền bồi thường theo từng giai đoạn, kết hợp với việc hướng dẫn người dân phát triển kinh tế hoặc hỗ trợ nhận chuyển nhượng đất mới để xây dựng trang trại.

Cuối cùng, GS. Đặng Hùng Võ nhấn mạnh sự cần thiết phải chuyển từ cơ chế "quản lý" sang "quản trị" đất đai. Ông cho rằng một hệ thống quản trị hiệu quả cần dựa trên ba trụ cột gồm: người dân thực hiện quyền giám sát; Nhà nước công khai mọi thông tin không thuộc diện bảo mật; và cơ quan quản lý có trách nhiệm giải trình trước ý kiến của người dân.

Theo ông, việc xây dựng sự đồng thuận xã hội thông qua mối liên kết chặt chẽ giữa cơ quan quản lý, nhà đầu tư và cộng đồng dân cư chính là chìa khóa để tháo gỡ những vướng mắc trong lĩnh vực đất đai hiện nay.