Những nét chính trong buổi thảo luận về dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi

Theo đó, trước khi tiến hành thảo luận ở hội trường về một số nội dung còn ý kiến khác nhau của dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Quốc hội nghe Ủy viên Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh trình bày Báo cáo giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Luật Kinh doanh Bất động sản được ban hành năm 2014, có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2015. Sau gần 8 năm triển khai thực hiện, Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành, bên cạnh những kết quả đạt được thì pháp luật về kinh doanh bất động sản cũng đã xuất hiện những tồn tại, hạn chế cần được sửa đổi bổ sung.

Dự án Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) đã được Quốc hội cho ý kiến tại Kỳ họp thứ 5 vừa qua, dự kiến sẽ được xem xét, thông qua tại Kỳ họp thứ 6 này.

Bỏ quy định giao dịch bất động sản phải thông qua sàn

Quy định hiện hành (Luật Kinh doanh bất động sản 2014) không quy định bắt buộc giao dịch qua sàn.

Trình Quốc hội tại kỳ họp thứ 5 (tháng 6/2023), Chính phủ đề xuất hai phương án, là mua bán, chuyển nhượng, cho thuê bất động sản hình thành trong tương lai phải qua sàn, còn các giao dịch khác không bắt buộc.

Nhiều ý kiến đại biểu tại kỳ họp 5 không đồng tình bắt buộc, cho rằng chỉ khuyến khích giao dịch bất động sản qua sàn.

Do đó, tiếp thu ý kiến ĐBQH, dự thảo Luật đã được chỉnh sửa theo hướng: bỏ quy định về các giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản tại Chương VII dự thảo Luật; bổ sung khoản 7 Điều 8 dự thảo Luật về chính sách của Nhà nước đối với đầu tư kinh doanh bất động sản, theo đó “Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thực hiện giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê nhà ở, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất thông qua sàn giao dịch bất động sản”; đồng thời, bổ sung, hoàn thiện các quy định về tổ chức, hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.

Cơ quan thường trực của Quốc hội giải thích, thực thi Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cho thấy, các sàn giao dịch bất động sản hiện nay chưa đủ khả năng để bảo đảm an toàn pháp lý của giao dịch. Thậm chí, xuất hiện nhiều trường hợp sàn giao dịch bất động sản có hành vi làm nhiễu loạn thị trường.

"Việc bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn sẽ dẫn đến nguy cơ lợi dụng, không bảo đảm phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, an toàn, bền vững", Ủy ban Thường vụ Quốc hội nêu.

Hợp đồng không nên chỉ xác nhận qua công chứng mà có thể xác nhận qua sàn giao dịch bất động sản

Làm rõ cho quan điểm này, đại biểu Hoàng Văn Cường cho biết sàn giao dịch bất động sản có ý nghĩa quan trọng trong thị trường bất động sản.

Đại biểu Hoàng Văn Cường đề nghị trong Luật lần này phải quy định chặt chẽ hơn về sàn Giao dịch bất động sản theo hướng sàn thực hiện chức năng trung gian, chịu trách nhiệm về thông tin cung cấp cho người mua và Nhà nước, Sàn không được tham gia vào mua bán mà được hưởng phí, thù lao môi giới.

Đại biểu Hoàng Văn Cường bày tỏ đồng tình với dự thảo Luật khi không quy định bắt buộc giao dịch qua sàn, và giấy xác nhận qua sàn có thế thay thế, không cần phải qua công chứng. Nhấn mạnh rằng khi trao cho Sàn đúng vai là môi giới thì sẽ phát huy được vai trò của mình, góp phần phát triển và lành mạnh hóa thị trường bất động sản.

Đặt cọc kinh doanh ở công trình hình thành trong tương lai

Về đặt cọc trong kinh doanh ở công trình xây dựng hình thành trong tương lai, đại biểu Vũ Tuấn Anh đề nghị quy định khoản 5 Điều 23 theo phương án 1 và kết hợp với phương án 2. Theo đó, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở công trình xây dựng đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán cho thuê, mua nhà ở công trình xây dựng, số tiền đặt cọc tối đa theo quy định của Chính phủ nhưng không vượt quá 10% giá bán cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng và phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ, từng loại hình bất động sản.

Về thanh toán trong bán, cho thuê mua nhà ở công trình xây dựng hình thành trong tương lai đại biểu Vũ Tuấn Anh đề nghị quy định theo phương án 1 và nên quy định mức thanh toán tối đa là 95% để nâng cao hơn nữa trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc thực hiện các thủ tục và giấy tờ cho người mua.

Kiểm soát chặt chẽ, hạn chế tình trạng dự án nhận đặt cọc nhưng không triển khai

Phát biểu tại phiên họp, đại biểu Trần Hồng Nguyên bày tỏ nhất trí với Báo cáo tiếp thu, giải trình, chỉnh lý dự thảo Luật của Ủy ban Thường vụ Quốc hội; đánh giá cao sự chuẩn bị nghiêm túc, phối hợp chặt chẽ của cơ quan chủ trì thẩm tra, cơ quan chủ trì soạn thảo, các cơ quan có liên quan. Do đó, đại biểu bày tỏ tán thành với nội dung của dự thảo Luật.

Góp ý về đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trìnhxây dựng hình thành trong tương lai, đại biểu bày tỏ nhất trí với phương án một và lập luận được nêu trong báo cáo tiếp thu, giải trình. Theo đó, phương án này ít rủi ro hơn đối với khách hàng, đây là bên yếu thế trong giao dịch bất động sản do việc đặt cọc chỉ được thực hiện khi bất động sản đã đủ điều kiện kinh doanh và hai bên đã chính thức ký kết hợp đồng, hạn chế phát sinh tranh chấp.

Đại biểu nhận thấy, thời điểm được thu tiền đặt cọc ngay từ khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất như thể hiện tại phương án hai sẽ dẫn đến khoảng thời gian từ khi nhận đặt cọc đến khi triển khai dự án trên thực tế rất dài, gây ra nhiều rủi ro hơn cho khách hàng. Trong khi đó, thị trường bất động sản thời gian gần đây có nhiều diễn biến phức tạp, vẫn còn tình trạng chủ đầu tư các dự án bất động sản lợi dụng hình thức đặt cọc, hợp đồng góp vốn để huy động vốn một cách tùy tiện, gây mất an ninh trật tự. Thực tế cho thấy nhiều dự án sau khi nhận đặt cọc sau 5 năm, thậm chí 10 năm nhưng vẫn chưa được triển khai. Vì vậy, đại biểu cho rằng cần phải có quy định để kiểm soát chặt chẽ hơn để hạn chế tình trạng này xảy ra...

Về thanh toán trong bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, bày tỏ nhất trí với phương hai, đại biểu Trần Hồng Nguyên cho rằng, mặc dù ưu điểm của phương án một là bảo đảm sự ổn định của chính sách hiện hành, tuy nhiên, quy định này chưa khắc phục được thực tế thời gian qua, nhiều trường hợp khách hàng sau khi mua nhà ở mà không có ý định chuyển nhượng tài sản và chỉ sử dụng để ở nên chưa có nhu cầu nhận giấy chứng nhận ngay. Mặc dù chủ đầu tư đã thực hiện đúng cam kết và các cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận dẫn đến họ sẽ có thể trì hoãn hoàn thành nghĩa vụ 5% trong một thời gian dài, gây ảnh hưởng lớn đến nguồn vốn của doanh nghiệp, của chủ đầu tư.

Đồng thời, quy định như phương án hai sẽ bảo đảm đồng bộ, thống nhất với quy định về thời điểm xác lập quyền sở hữu tại dự thảo Luật này với dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) cũng như quy định về việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của Luật Đất đai (sửa đổi).

Tạo điều kiện cho doanh nghiệp, chủ đầu tư phát triển trong bối cảnh thị trường bất động sản nhiều khó khăn

Đóng góp ý kiến về các vấn đề còn nhiều ý kiến khác nhau trong dự thảo luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga cho rằng, đối với Điều 23, cần quy định theo phương án cho phép chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách khi dự án có thiết kế cơ sở và được cơ quan nhà nước thẩm định, chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất.

Đại biểu cho rằng quy định như vậy sẽ tạo điều kiện cho doanh nghiệp, chủ đầu tư phát triển hơn, đặc biệt trong bối cảnh các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang gặp nhiều khó khăn. Việc đầu tư dự án cần kinh phí không nhỏ, cho phép chủ đầu tư thu tiền đặt cọc sớm sẽ giúp chủ đầu tư phần nào có thêm nguồn vốn để tái đầu tư, góp phần gia tăng cơ hội, thu hút các khách hàng tiềm năng.

Dù phương án quy định này có thể đem đến nhiều rủi ro hơn đối với khách hàng, đại biểu nhấn mạnh, điều này cần được khắc phục bằng cách thắt chặt quản lý, nâng cao trách nhiệm của các cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền. Đặc biệt, ngay từ khâu xem xét, lựa chọn nhà đầu tư ban đầu, để đảm bảo năng lực và khả năng thực hiện dự án của nhà đầu tư. Việc hạn chế rủi ro như phương án 1 chỉ cho phép chủ đầu tư dự án bất động sản thu tiền đặt cọc khi nhà ở, công trình xây dựng có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh sẽ bó hẹp các cơ hội của doanh nghiệp, đi ngược lại việc khuyến khích, tạo cơ chế cho các doanh nghiệp phát triển.

Rà soát sửa đổi, bổ sung hành vi bị cấm trong dự thảo luật

Cơ bản đồng tình với nhiều nội dung của dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã được tiếp thu, giải trình, đại biểu Nguyễn Văn Mạnh đề nghị sửa đổi, bổ sung một số hành vi bị cấm trong dự thảo luật.

Đại biểu Nguyễn Văn Mạnh cho biết, về các hành vi bị cấm tại khoản 4 Điều 8 quy định thu tiền mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng quy định của luật này, sử dụng tiền mua bán thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai của bên mua, thuê mua trái pháp luật. Khác với quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 khi bỏ hành vi huy động chiếm dụng trái phép về vốn và không thống nhất với khoản 6 Điều 6 Luật Nhà cấm ký các văn bản huy động vốn cho phát triển nhà ở khi chưa đủ điều kiện.

Đại biểu cho rằng, điều này vô tình tạo khẽ hở trong việc sử dụng vốn của chủ đầu tư, cũng như tạo các kênh khác để huy động nguồn vốn.Theo đó, quy định tại dự thảo chưa đảm bảo về mặt pháp lý, đề nghị cần xem lại theo hướng giữ nguyên các quy định liên quan đến việc nghiêm cấm chiếm dụng trái phép để hạn chế các hành vi này xảy ra trên thực tế.Về điều kiện đối với tổ chức cá nhân khi kinh doanh bất động sản tại Điều 9, theo đó tại điểm c khoản 2 quy định doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải đảm bảo tỷ lệ dư nợ tín dụng dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn sở hữu.

Đây là quy định mới tiến bộ, nhằm góp phần đảm bảo tỷ lệ dư nợ của chủ đầu tư nhằm phục vụ cho hoạt động kinh doanh. Tuy nhiên, quy định này chưa xác định tỷ lệ tối thiểu và tối đa về dư nợ trên số vốn thuộc sở hữu chủ đầu tư và thời điểm xác định dư nợ theo niên độ kế toán hay tại thời điểm lập dự án đầu tư.

Đại biểu đề nghị quy định rõ luật và không nên giao Chính phủ quy định chi tiết điều này.Tại Điều 54 về điều kiện hoạt động của sàn giao dịch bất động sản, tại khoản 1 quy định: người quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản Phải có chứng chỉ quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản theo quy định của luật này. Đại biểu băn khoăn người quản lý sàn giao dịch bất động sản ngoài chứng chỉ quản lý điều hành thì cần có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản hay không?

Mặt khác tại mục 4 quy định về đào tạo bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, điều hành sàn giao dịch bất động sản nhưng Điều 69 chỉ quy định việc thi sát hạch và cấp Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, mà không có điều khoản nào quy định về thi và cấp chứng chỉ quản lý điều hành giao dịch bất động sản. Đại biểu đề nghị làm rõ nội dung này cho phù hợp với tên gọi của Mục 4 trong dự thảo luật.

Cần bổ sung nội dung giải thích khái niệm “nhà ở xây dựng thô”

Cơ bản thống nhất với hồ sơ trình dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản, đại biểu Nguyễn Thị Hồng Hạnh - Đoàn ĐBQH Tp. Hồ Chí Minh đề nghị bổ sung phần giải thích khái niệm “nhà ở xây dựng thô” tại Điều 3 về giải thích từ ngữ.

Đại biểu cho biết, khoản 8 Điều 17 về trách nhiệm của chủ đầu tư dự án bất động sản có quy định, trường hợp bàn giao nhà ở xây dựng thô không phải là nhà chung cư cho bên mua, bên thuê mua thì phải hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của nhà ở đó. Tuy nhiên, khái niệm “nhà ở xây dựng thô” là chưa rõ ràng, vì vậy, cần định nghĩa rõ về khái niệm này để đảm bảo tính rõ ràng, minh bạch của văn bản pháp luật.

Bên cạnh đó, đại biểu cũng cho ý kiến về một số vấn đề liên quan đến kỹ thuật lập pháp trong Điều 10 về hình thức, phạm vi kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản, chuyển nhượng dự án bất động sản của tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.

Đại biểu cho biết, khoản 1 của Điều này có quy định về 7 hình thức kinh doanh, các khoản 2, 4, 5 quy định về chủ thể và phạm vi kinh doanh. Riêng khoản 3 vừa quy định về chủ thể, vừa quy định về các hình thức kinh doanh, trong đó có bổ sung thêm các hình thức kinh doanh chưa có trong khoản 1. Đại biểu cho rằng, cần cân nhắc, xác định sự khác nhau về nội dung giữa điểm a, điểm b khoản 1 và điểm a, điểm b khoản 3; sự khác nhau trong nội hàm của cụm từ “trong dự án bất động sản” và “thông qua dự án bất động sản”… Đại biểu đề nghị cần sửa lại Điều 10 theo hướng, quy định tất cả các hình thức kinh doanh tại khoản 1 điều này, các khoản còn lại quy định về chủ thể và phạm vi.

Về hợp đồng kinh doanh bất động sản, đại biểu cho biết, khoản 4 Điều 43 có quy định: Hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản mà ít nhất một bên tham gia giao dịch là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên. Khoản 5 Điều này cũng quy định: Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng mà các bên tham gia giao dịch là cá nhân phải công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

Đại biểu cho rằng quy định như vậy chưa bảo vệ được cá nhân khi giao dịch với các doanh nghiệp, tổ chức, vì vậy, cần có bên thứ 3 đảm bảo việc phòng ngừa, xem xét hợp đồng chuyển nhượng đã đảm bảo điều kiện giao dịch hay chưa, tránh tình trạng lừa đảo.

Thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai

Phát biểu ý kiến tranh luận tại phiên họp, đại biểu Nguyễn Lâm Thành - Đoàn ĐBQH tỉnh Thái Nguyên bày tỏ quan tâm đến nội dung về thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; đồng thời cho rằng cả 2 phương án đưa ra đều có những điểm chưa hợp lý. Tuy nhiên, đại biểu bày tỏ nghiêng về phương án 2 nhiều hơn.

Cụ thể: “Nếu bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng. Phần giá trị còn lại của hợp đồng được khách hàng chuyển vào tài khoản của chủ đầu tư mở tại tổ chức tín dụng để quản lý và chủ đầu tư không được sử dụng số tiền này; hình thức quản lý, các chi phí, lợi tức phát sinh liên quan đến khoản tiền này do chủ đầu tư và ngân hàng tự thỏa thuận. Chủ đầu tư chỉ được sử dụng số tiền này cùng với lợi tức (nếu có) khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua nhà ở, công trình xây dựng.”…

Bên cạnh đó, đại biểu cũng đề nghị là bổ sung thêm nội dung về quy định cấm. Hiện tại dự thảo Luật chỉ quy định là cấm là thu phí, lệ phí và các khoản liên quan đến kinh doanh bất động sản trái pháp luật. Đại biểu Thành đề nghị, cần bổ sung thêm hai từ “quản lý và sử dụng” vào Khoản 7 của Điều 8. Bởi việc quản lý, sử dụng trái pháp luật xảy ra rất nhiều liên quan đến các hoạt động quốc doanh bất động sản, đặc biệt là kinh doanh nhà chung cư.

Đề xuất mức tiền đặt cọc không vượt quá 5% giá bán bán

Đại biểu Huỳnh Thị Phúc ghi nhận dự thảo Luật cơ bản hoàn chỉnh sau khi tiếp thu chỉnh lý nhiều nội dung. Góp ý về các nội dung còn ý kiến khác nhau, đại biểu Huỳnh Thị Phúc nêu rõ, về khoản 5 Điều 23 chọn phương án 2, đồng thời đề nghị cần xem xét quy định số tiền đặt cọc tối đa không quá 5%.

Qua tham khảo ý kiến Hiệp hội bất động sản và khảo sát thực tế cho thấy 5% là mức đặt cọc hợp lý theo thông lệ. Đại biểu đề nghị chỉnh lý khoản 5 Điều 23 theo hướng: “Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2 Điều 24 của Luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán cho thuê nhà ở, công trình xây dựng; số tiền đặt cọc tối đa theo quy định của Chính phủ nhưng không vượt quá 5% giá bán, cho thuê nhà ở, công trình xây dựng bảo đảm phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ”.

Đại biểu Huỳnh Thị Phúc cũng đề nghị bổ sung hành vi bị cấm đối với hành vi thu tiền, đặt cọc trái với quy định của luật này và các pháp luật có liên quan để đảm bảo tính chặt chẽ và đồng bộ với các Luật có liên quan.

Đề nghị bổ sung quy định về trách nhiệm của chủ đầu tư dự án bất động sản theo hướng không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác, không có tư cách pháp nhân, không có chức năng kinh doanh bất động sản, ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê nhà ở công trình xây dựng quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.

Về thẩm quyền thực hiện điều tiết thị trường bất động sản, đại biểu Huỳnh Thị Phúc đề nghị quy định theo phân cấp: Chính phủ quyết định các biện pháp điều tiết thị trường bất động sản; Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với các bộ, ngành, cơ quan ngang bộ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nghiên cứu, đề xuất các biện pháp điều tiết thị trường bất động sản theo quy định của Luật này và theo chức năng và nhiệm vụ được giao.

Những chính sách mới về bất động sản có hiệu lực trong tháng 11/2023