“Núi” hàng tồn kho, thị trường bất động sản vẫn tăng giá

Điều nghịch lý xảy ra là giá nhà, đất vẫn tăng mạnh trong quý II/2024, từ đó dấy lên những lo ngại về việc DN BĐS “ôm” hàng với giá trị hàng tỷ USD để chờ tăng giá.

Tồn kho lớn... nhưng giá bán tăng

Từ đầu quý II/2024 đến nay thị trường BĐS tiếp tục ghi nhận những tín hiệu phục hồi tích cực, khi cả nguồn cung và giao dịch đều được cải thiện. Cụ thể, số liệu báo cáo về thông tin thị trường của Bộ Xây dựng cho biết, trong quý II cả nước có 19 dự án được cấp phép mới, quy mô khoảng 10.230 căn, bằng 126,67% so với cùng kỳ năm 2023. Đồng thời, cả nước cũng có thêm 50 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, quy mô khoảng 13.167 căn, bằng 131,58% với quý I/2024 và bằng 106,38% so với cùng kỳ năm 2023.

Tuy nhiên, từ số liệu thống kê cũng cho thấy, lượng tồn kho BĐS tại các dự án trong quý II/2024 vào khoảng 17.105 sản phẩm bao gồm chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền. Trong đó, chung cư 2.999 căn; nhà ở riêng lẻ 7.045 căn; đất nền 7.061 nền, tương đương 73% so với quý I/2024 (lượng tồn kho nhà ở riêng lẻ, đất nền trong quý I/2024 là 19.323 căn/nền, trong đó nhà ở riêng lẻ 8.468 căn, đất nền 10.855 nền). Có thể thấy tỷ trọng tồn kho chủ yếu ở phân khúc BĐS nhà ở riêng lẻ và đất nền của các dự án.

Đáng chú ý, mặc dù lượng sản phẩm tồn kho lớn, nhưng giá bán các sản phẩm nhà đất trên thị trường vẫn tiếp tục gia tăng, đặc biệt là tại 2 TP lớn là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh. Cụ thể, giá căn hộ chung cư tăng trung bình khoảng từ tăng 5 - 6,5% so với đầu năm 2024 và 25% so với cùng kỳ năm 2023, tùy từng khu vực, vị trí. Trong đó, giá bán chung cư tăng không chỉ ở những dự án mới mở bán mà còn ở nhiều căn hộ cũ, đã được qua sử dụng nhiều năm. Cá biệt, sản phẩm của một số dự án có mức tăng đến 33%.

Đơn cử, tại Hà Nội dự án khu đô thị Royal City (quận Thanh Xuân), The Pride (quận Hà Đông), Mỹ Đình Sông Đà – Sudico (quận Nam Từ Liêm); Vinhomes West Point (quận Nam Từ Liêm) đều có mức tăng từ 28 - 33%. Một số khu đô thị đã cũ như khu đô thị Trung Hòa - Nhân Chính, giá chung cư cũng tăng 25%… Để mua căn hộ có giá bán biến động tăng chậm hơn thì người mua phải tìm đến các khu vực xa trung tâm như dự án Bình Minh Garden Đức Giang; Le Grand Jardin Sài Đồng... đồng thời giá bán cũng không dưới 3 tỷ/căn (ở mức từ 3,2 - 4,5 tỷ đồng/căn hộ từ 2 - 3 phòng ngủ).

Tương tự, tại TP Hồ Chí Minh như dự án chung cư City Garden (quận Bình Thạnh) rao bán trung bình 85 triệu đồng mỗi m2, tăng 18% so với cùng kỳ năm ngoái; dự án Antonia (quận 7), Masteri Thảo Điền (quận 2) lần lượt tăng 11% và 10%. Theo nhận định của các chuyên gia thì giá căn hộ chung cư tại TP Hồ Chí Minh có thể sẽ tiếp tục tăng trong thời gian tới do nguồn cung dự án mới triển khai ra thị trường đang khan hiếm.

“Từ quý II/2024 đến nay, lĩnh vực BĐS đã có những chuyển biến tích cực, một phần do việc đẩy mạnh thực hiện đầu tư công đã có tác động, thúc đẩy hoạt động đến các DN và lãi suất ngân hàng giảm đã làm giảm chi phí đầu vào cho DN. Tuy nhiên, thị trường BĐS vẫn tiềm ẩn rủi ro, việc tiếp cận nguồn vốn, hoạt động sản xuất, kinh doanh của DN tuy có phục hồi nhưng còn chậm” – Cục trưởng Cục phát triển nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) Hoàng Hải cho hay.

Nghiên cứu bổ sung các sắc lệnh về thuế

Theo dữ liệu từ Công ty VietstockFinance, tính đến hết tháng 6/2024 có 110 DN kinh doanh BĐS đã niêm yết trên sàn chứng khoán có lượng sản phẩm tồn kho lớn gần 490.400 tỷ đồng. Đáng chú ý, 15 DN thuộc nhóm “ông lớn” trong ngành BĐS, lượng tồn kho chiếm tới 50% tổng giá trị hàng tồn kho của toàn thị trường.

Có thể kể đến, như: Tập đoàn Novaland đứng đầu trong danh sách hàng tồn kho, với gần 140.900 tỷ đồng; Công ty CP đầu tư và kinh doanh nhà Khang Điền khoảng 20.500 tỷ đồng; Công ty CP đầu tư Nam Long khoảng 18.100 tỷ đồng; Tập đoàn Becamex IDC tồn kho 20.300 tỷ đồng; Công ty CP Tập đoàn Đất Xanh hơn 14.000 tỷ đồng; Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc gần 12.700 tỷ đồng; Công ty CP phát triển BĐS Phát Đạt tồn kho 12.300 tỷ đồng...

“Số lượng sản phẩm BĐS tồn kho trên thị trường thực tế còn lớn hơn rất nhiều so với con số báo cáo, thống kê. Bởi số lượng sản phẩm tồn kho chủ yếu được báo cáo từ các DN kinh doanh BĐS đã niêm yết trên sàn chứng khoán, còn những DN chưa niêm yết thì chưa có số liệu chính xác, đặc biệt là nhóm DN có tiềm lực tài chính không mạnh, không những có lượng hàng tồn kho tương đối lớn mà còn kéo dài trong nhiều năm” – Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam Trần Văn Bình nhìn nhận.

Đồng quan điểm, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu cho rằng, việc DN bị tồn kho không phải là việc hết sức bình thường, nhưng vấn đề quan ngại nhất ở đây đó là việc sản phẩm đã hoàn thiện nhưng không thanh khoản được, không được thị trường tiếp nhận. “Những DN kinh doanh BĐS tiềm lực tài chính yếu, trong khi đã sử dụng nhiều đòn bẩy tài chính trước đó nếu có sản phẩm tồn kho thì sẽ ngày càng khó khăn, do vừa gặp áp lực về trả nợ, nhưng lại không bán được hàng để thu hồi vốn, sẽ dẫn đến nguy cơ bị ngân hàng siết nợ hoặc bị DN khác thâu tóm” – ông Lê Hoàng Châu cho hay.

Ở khía cạnh khác, theo Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội Nguyễn Thế Điệp, tình trạng tồn kho BĐS trên thị trường bên cạnh việc một số DN thực sự gặp khó khăn trong việc thanh khoản sản phẩm; thì cũng không ít DN đang “ôm” hàng chờ tăng giá. Bởi khi các dự án luật sửa đổi, bổ sung chính thức có hiệu lực thì việc tính tiền sử dụng đất, giá bồi thường giải phóng mặt bằng sẽ cao hơn, nên các DN đã có dự án sẽ dễ dàng dựa vào đó để tăng giá bán sản phẩm.

“BĐS tồn kho được chia ra làm 2 loại chính: sản phẩm đã hoàn thiện và sản phẩm chưa hoàn thiện. Để hạn chế và tiến tới ngăn chặn tình trạng “ôm hàng” chờ đẩy giá, tăng giá theo tôi Nhà nước nên sớm nghiên cứu, ban hành một sắc lệnh về thuế BĐS tồn kho, điều này vừa giúp gia tăng thêm nguồn cung sản phẩm cho thị trường, đồng thời góp phần làm cho giá nhà, đất trở về với giá trị thực của nó. Loại hình thuế BĐS tồn kho nhiều quốc gia phát triển trên thế giới đã thực hiện và tương đối hiệu quả, Việt Nam có thể học hỏi kinh nghiệm và áp dụng theo điều điều kiện thực tế của thị trường” – ông Nguyễn Thế Điệp kiến nghị.