Phân khúc BĐS nào được dự báo thanh khoản thấp dù giá vẫn neo cao?

Giá 700 tỷ đồng mỗi căn, chênh lệch hàng chục lần giữa các địa phương

Tháng 7/2025, mức giá sơ cấp cao nhất của nhà phố, biệt thự mới tại TP.HCM đã đạt 700 tỷ đồng/căn, bỏ xa Đồng Nai (228 tỷ đồng/căn) và Tây Ninh (39 tỷ đồng/căn). Tính theo tỷ lệ, giá ở TP.HCM cao gấp gần 3 lần Đồng Nai và gần 20 lần Tây Ninh.

Tuy nhiên, giá cao đang trở thành rào cản lớn cho thanh khoản. Cả thị trường phía Nam mở bán hơn 6.000 căn nhà phố, biệt thự trong tháng nhưng chỉ bán được 480 căn, tương đương 8%. Riêng TP.HCM, thanh khoản phân khúc này giảm tới 75% so với tháng trước.

Về nguồn cung, Đồng Nai dẫn đầu với 40%, tiếp theo là TP.HCM (38%) và Tây Ninh (22%). So với cùng kỳ năm trước, nguồn cung sơ cấp tăng nhẹ 5%, nhưng tổng thể nguồn cung mới vẫn giảm khoảng 67%, chỉ chiếm 3% tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường.

Hoạt động giao dịch chủ yếu diễn ra ở phân khúc giá vừa túi tiền hơn: Dưới 6 tỷ đồng/căn tại Long An, Bình Dương (cũ); Dưới 10 tỷ đồng/căn tại TP.HCM (cũ). Các chủ đầu tư đang tung ra nhiều ưu đãi như miễn phí quản lý, tặng nội thất, giãn tiến độ thanh toán, hỗ trợ vay ngân hàng để kích cầu.

Ở thị trường thứ cấp, giá tăng nhẹ 1% – 2% so với tháng trước. Những dự án có vị trí kết nối thuận lợi, đã hoàn thiện pháp lý và bàn giao nhà đang thu hút lượng quan tâm lớn hơn.

Dù nguồn cung mới có cải thiện, phân khúc nhà phố, biệt thự vẫn sẽ tiếp tục hạ nhiệt trong thời gian tới nếu mức giá chưa điều chỉnh phù hợp sức mua.

Thị trường nhà phố, biệt thự còn trầm lắng

Dự báo về nguồn cung mới trong quý III/2025, ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Đầu tư DKRA Group, nhận định thị trường biệt thự và nhà liền kề tại TP.HCM cùng các khu vực lân cận sẽ duy trì đà phục hồi, với khoảng 2.000 – 3.000 sản phẩm mới tung ra, tập trung chủ yếu ở Long An (cũ) và Bình Dương (cũ). Tuy nhiên, ông nhấn mạnh mặt bằng giá sơ cấp sẽ tiếp tục neo cao do chênh lệch cung – cầu, trong khi thanh khoản sẽ nghiêng về những dự án đã hoàn thiện pháp lý, kết nối hạ tầng thuận lợi và sở hữu hệ thống tiện ích đa dạng.

Bổ sung góc nhìn từ Savills, báo cáo quý II/2025 cho thấy nguồn cung bất động sản liền thổ tại TP.HCM vẫn “kẹt” nghiêm trọng. Trong quý II, lượng hàng sơ cấp sụt giảm mạnh, khiến tỷ lệ hấp thụ “nhỏ giọt” giữa bối cảnh tồn kho phân khúc cao cấp còn lớn và tệp khách mua bị thu hẹp. Savills dự báo tình trạng khan hàng sẽ kéo dài, với tổng nguồn cung mới từ nay đến năm 2027 chỉ khoảng 3.600 căn, chủ yếu ở khu vực ngoại thành, nơi được hưởng lợi từ các dự án hạ tầng đang triển khai.